Die heutige Meldung befasst sich mit der Möglichkeit von Preisänderungen bei Wohnimmobilien in Bauträgerverträgen mit Verbrauchern. Vertragsklauseln, die Preisänderungen zulassen, wurden vom Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz („UOKiK“) eingehend geprüft und wiederholt als rechtswidrig eingestuft . In unserer Praxis begegnen wir aktuell zwei Situationen, in denen die Vertragsparteien Preisänderungen zulassen: (i) Änderungen der Wohnfläche aufgrund der Bestandsaufnahme und (ii) Änderungen des Mehrwertsteuersatzes. Immer häufiger erreichen uns Anfragen zur Möglichkeit von Preisanpassungsklauseln aufgrund hoher Inflation, Mindestlohnerhöhungen oder steigender Material- und Dienstleistungspreise im Baugewerbe. Wir analysieren diese Sachverhalte im Folgenden.
Die Möglichkeit von Preisänderungen aufgrund von Änderungen der Wohnfläche einer Wohneinheit beruht darauf, dass selbst ein perfekt geplantes und gestaltetes Bauprojekt keine vollständige Übereinstimmung mit den Bauunterlagen garantiert. Dies liegt in der Natur solcher Investitionen begründet: Angesichts des Projektumfangs ist es äußerst selten, dass das Gebäude vollständig gemäß der Bauplanung fertiggestellt wird. Folglich kann die endgültige Wohnfläche der Einheit größer oder kleiner sein als die im Bauvertrag vereinbarte. Daher ist es ratsam, im Bauvertrag Lösungen festzulegen, die im Falle einer Änderung der Wohnfläche Preisflexibilität ermöglichen. Solche Bestimmungen regeln typischerweise die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. So kann der Käufer beispielsweise eine zusätzliche Gebühr an den Bauträger zahlen, wenn er von der Änderung der Wohnfläche profitiert. Ist die Wohnfläche hingegen kleiner, ist der Bauträger verpflichtet, dem Käufer den bereits gezahlten Teil des Preises zurückzuerstatten.
Die Rechtsprechung zeigt, dass Klauseln in Standardverträgen, die den Endpreis der Räumlichkeiten auf Grundlage ihrer tatsächlichen, erst nach Abschluss der Investition ermittelten Fläche festlegen, nicht als grobe Verletzung der Verbraucherinteressen gelten können . Allerdings sollte eine solche Klausel das Rücktrittsrecht des Verbrauchers vom Vertrag , um sicherzustellen, dass seine Interessen nicht aufgrund von Unsicherheit hinsichtlich der endgültigen Vertragskosten verletzt werden (vgl. u. a. Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 12. September 2014, I CSK 624/13, und Urteil des Verwaltungsgerichts Warschau vom 24. Juni 2015, Aktenzeichen VI ACa 1885/14).
Darüber hinaus darf eine solche Klausel keine Willkür hinsichtlich endgültiger Änderungen der Grundstücksfläche vorsehen. Die Rechtsprechung hat eine Toleranzgrenze festgelegt, innerhalb derer ein Bauvertrag als ordnungsgemäß abgeschlossen gilt. Diese Toleranzgrenze beträgt +/- 2 % der Differenz zwischen der im Bauvertrag angegebenen und der tatsächlichen Grundstücksfläche. Im Falle einer größeren Differenz hat der Verbraucher das uneingeschränkte Recht, vom Bauvertrag zurückzutreten und eine vollständige Rückerstattung des gezahlten Preises zu erhalten.
Ein weiterer Faktor, der die Einführung von preisbegrenzenden Bestimmungen für Immobilien erforderlich macht, ist eine Änderung des Mehrwertsteuersatzes. Die Durchführung eines Bauprojekts erstreckt sich über einen längeren Zeitraum, mitunter sogar über mehrere Jahre, wodurch das Risiko von Mehrwertsteuersatzänderungen während des Projekts besteht, die außerhalb des Einflussbereichs der Vertragsparteien liegen.
Ähnlich wie bei Preisanpassungen aufgrund von Änderungen der Nutzfläche erlaubt die Rechtsprechung auch Klauseln in Bauverträgen, die eine Preisänderung aufgrund von Änderungen des Mehrwertsteuersatzes ermöglichen, sofern das damit verbundene wirtschaftliche Risiko nicht allein beim Verbraucher liegt . In der Praxis sollten diese Klauseln Preisanpassungen sowohl bei Erhöhungen als auch bei Senkungen des Mehrwertsteuersatzes vorsehen. Eine abweichende Klausel, die lediglich eine Preiserhöhung aufgrund einer Mehrwertsteuererhöhung vorsieht, ist unzulässig (vgl. Urteil des Gerichtshofs für Wettbewerb und Verbraucherschutz vom 10. März 2010, Az. XVII AmC 1161/09). Eine solche Klausel muss dem Verbraucher zudem zwingend das Recht einräumen, im Falle einer Mehrwertsteueränderung vom Bauvertrag zurückzutreten.
Die oben genannten Bestimmungen, die dem Bauträger das Recht einräumen, den Preis einer Wohneinheit anzupassen, sind marktüblich und weit verbreitet. Angesichts der aktuellen Wirtschaftslage, insbesondere der steigenden Inflation und der zunehmenden Preise für Baumaterialien und Dienstleistungen, stellt sich jedoch die Frage nach der Möglichkeit, zusätzliche Indexierungsklauseln in Verträge mit Verbrauchern aufzunehmen . Es ist bereits keine Seltenheit mehr, dass Bauunternehmen aufgrund der erheblichen Schwankungen auf dem Baustoffmarkt die endgültigen Baukosten nicht präzise kalkulieren können. Dies führt zu dem Wunsch, Indexierungsklauseln einzuführen, die eine Indexierung der Vergütung in abgeschlossenen Bauverträgen ermöglichen und sich somit auch direkt auf die von Bauträgern im Rahmen von Projektentwicklungsverträgen akzeptierten Preise der Wohneinheiten auswirken.
Es scheint, dass Projektentwickler in einem solchen Fall Argumente vorbringen können, die die Aufnahme solcher Indexierungsklauseln in Projektentwicklungsverträge rechtfertigen. Die Rechtsprechung zeigt, dass ein Vertrag eine Leistungsindexierung vorsehen kann, sofern diese auf objektiven Faktoren beruht und der Mechanismus in beide Richtungen funktioniert und unabhängig von der subjektiven Entscheidung des Projektentwicklers ist (Urteil des Berufungsgerichts Warschau vom 3. September 2015, Aktenzeichen VI ACa 830/15).
Es ist daher wichtig, dass Indexierungsklauseln klar, verständlich und für beide Parteien fair formuliert sind . Dies bedeutet, dass in bestimmten Fällen sowohl Preiserhöhungen als auch Preissenkungen auf Basis objektiver Daten zulässig sein sollten. Hierzu zählen beispielsweise vom Statistischen Zentralamt veröffentlichte Daten wie der Bau- und Montagepreisindex.
Eine zusätzliche Schutzmaßnahme für den Bauträger gegen mögliche Vorwürfe der Verwendung unzulässiger Vertragsklauseln könnte die Einführung einer Preisobergrenze sein . Diese sollte idealerweise +/- 5 % nicht überschreiten. Eine solche Grenze ermöglicht es dem Verbraucher, den potenziellen Höchstpreis der Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzuschätzen. Um das Risiko zu minimieren, dass eine solche Klausel als unzulässig eingestuft wird, ist es zudem wichtig sicherzustellen, dass der Verbraucher die Möglichkeit hat, vom Vertrag zurückzutreten, wenn die in der Indexierungsklausel genannten Umstände eintreten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Aufnahme von Klauseln in einen Bauträgervertrag, die Preisanpassungen aufgrund objektiver Faktoren wie Gebietsveränderungen nach der Bestandsaufnahme, Änderungen der Mehrwertsteuersätze oder Änderungen von Preisen und Dienstleistungen in der Baubranche , nicht automatisch bedeutet, dass der Bauträger verbotene Klauseln verwendet . Da diese Klauseln jedoch häufig der Überprüfung durch den Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) unterliegen, ist es wichtig, dass solche Klauseln die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien klar definieren und dem Verbraucher in der Regel das Recht einräumen, vom Bauträgervertrag zurückzutreten, insbesondere im Falle einer Preiserhöhung.
Nächste Woche werden wir uns mit der Frage der Beweislast in Verfahren vor dem Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz sowie im Stadium der Gerichtsverfahren befassen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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