In der heutigen Ausgabe von „Morgen fürs Bauen“ beleuchten wir ausführlich eine der bedeutendsten Gesetzesänderungen dieses Jahres für den Immobilienmarkt und die gesamte Bauwirtschaft. Es geht um die schrittweise Abschaffung des Dauernutzungsrechts, einer seit vielen Jahren befürworteten Eigentumsform. Obwohl das Gesetz vom 20. Juli 2018 zur Umwandlung des Dauernutzungsrechts an zu Wohnzwecken erschlossenem Land in Eigentum ist und dieses Recht zum 1. Januar 2019 in Eigentum umgewandelt hat, stehen in Polen weiterhin viele Immobilien leer.
Aus diesem Grund trat Ende August 2023 ein weiteres Gesetz zur Abschaffung des ewigen Nießbrauchs in Kraft . Unter anderem wurde die Möglichkeit des Eigentumserwerbs auf Grundstücke ausgeweitet, die nicht gewerblich genutzt werden (z. B. Garagen, Einrichtungen zur Bereitstellung von Kommunikations- und technischen Dienstleistungen für Immobilien) sowie auf Grundstücke, die für gewerbliche Zwecke (Kleinst-, Klein-, Mittel- und Großunternehmen) vorgesehen sind. All dies wird durch das Änderungsgesetz ermöglicht, mit dem das Kommunalgesetz, das Gesetz über soziale Wohnungsbauprojekte, das Immobilienverwaltungsgesetz, das Gesetz über die Besteuerung zivilrechtlicher Transaktionen und einige weitere Gesetze geändert wurden (die „Änderung“). Dieses Änderungsgesetz trat – mit Ausnahme einiger hervorgehobener Bestimmungen – am 31. August 2023 in Kraft.
Immobilienverwaltungsgesetzes vom 21. August 1997 („AGM“) wurden Lösungen eingeführt, die es Dauernutzern ermöglichen, Eigentumsrechte an Grundstücken zu erwerben, die noch nicht kraft Gesetzes oder Verwaltungsakts in Privatbesitz überführt wurden. Das wichtigste Rechtsinstrument des Gesetzes ist ein befristeter Anspruch auf Grundstückserwerb , der einem Dauernutzer gewährt wird, der den Zweck der Vereinbarung zur Begründung des Dauernutzenrechts erfüllt und dieses Recht zudem in einem Zeitraum erworben hat, in dem es als Ersatz für Eigentumsrechte und im Wesentlichen als einzige Form der dauerhaften Nutzung von Grundstücken aus öffentlichen Mitteln galt. Gemäß den erlassenen Bestimmungen kann der betreffende Anspruch – eine Aufforderung zum Verkauf des Grundstücks – innerhalb von zwölf Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, d. h. bis zum 31. August 2024, geltend gemacht werden.
Gleichzeitig stellen die verabschiedeten Vorschriften klar, dass die Verkaufsforderung ungültig ist, wenn:
- Das Grundstück wurde nach dem 31. Dezember 1997 zur dauerhaften Nutzung übertragen.
- Der Nutznießer des dauerhaften Nutzungsrechts hat die im Vertrag über die Gewährung des dauerhaften Nutzungsrechts an dem Grundstück festgelegten Verpflichtungen nicht erfüllt.
- Gegenstand des Verkaufs wäre ein Grundstück im Bereich von Seehäfen und Hafenanlagen im Sinne von Artikel 2, Nummer 2 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996 über Seehäfen und Hafenanlagen.
- Das Grundstück wird zur Bewirtschaftung eines Familienkleingartens im Sinne von Artikel 2 Nummer 5 des Gesetzes vom 13. Dezember 2013 über Familienkleingärten genutzt.
- in Bezug auf unbebautes Land.
Darüber hinaus kann kein Kaufvertrag abgeschlossen werden, wenn ein Verfahren zur Aufhebung der Vereinbarung über die Einräumung des ewigen Nießbrauchs an der Immobilie anhängig ist.
Selbstverständlich erfolgt der Verkauf von Eigentumsrechten gegen Gebühr (wie in den geltenden Bestimmungen vorgesehen). Bei Grundstücken im Besitz der Staatskasse wird der Grundstückspreis wie folgt ermittelt:
- im Falle einer einmaligen Zahlung des Preises – das Zwanzigfache des Betrags, der sich aus dem Produkt des aktuellen Prozentsatzes der jährlichen Gebühr für den ewigen Nießbrauch und dem Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags ergibt ,
- Im Falle der Zahlung in Raten – als das Fünfundzwanzigfache des Betrags, der sich aus dem Produkt des aktuellen Prozentsatzes der jährlichen Gebühr für den ewigen Nießbrauch und dem Wert des Grundstücks am Tag des Abschlusses des Kaufvertrags ergibt.
Bei Grundstücken, die sich im Eigentum lokaler Gebietskörperschaften befinden, wird der Preis der Immobilie auf einen Betrag festgelegt, der nicht niedriger als das Zwanzigfache des Produkts aus dem aktuellen Prozentsatz der jährlichen Gebühr für das ewige Nutzungsrecht und dem Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags ist, jedoch nicht höher als der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags sein darf.
Gemäß dem betreffenden Mechanismus war ein obligatorischer Preisnachlass auf im Besitz der Staatskasse befindliche Grundstücke in Höhe von 90 % des Preises von an natürliche Personen verkauften Grundstücken vorgesehen:
- bei wem eine Behinderung festgestellt wurde:
a) in einem mittleren oder erheblichen Ausmaß oder
b) vor Erreichen des 16. Lebensjahres oder - die am Tag der Einreichung des Verkaufsantrags mit den unter Punkt 1 genannten Personen zusammenwohnt und deren gesetzlicher Vormund oder gesetzlicher Vertreter ist, oder
- Mitglied einer Großfamilie im Sinne von Artikel 4 Absatz 1 des Gesetzes vom 5. Dezember 2014 über die Großfamilienkarte zu sein und Anspruch auf die Großfamilienkarte zu haben.
Bei Grundstücken im Eigentum von Kommunen obliegt die Entscheidung über die Gewährung eines Preisnachlasses und die Festlegung der entsprechenden Bedingungen dem Ermessen der jeweiligen Gemeinderäte und Regionalversammlungen . Bei der Beschlussfassung über die Bedingungen für die Gewährung des Preisnachlasses können sich die Behörden an den im Gesetz festgelegten Kriterien orientieren. Dazu gehören unter anderem die spezifische soziale und wirtschaftliche Situation der Begünstigten, die im Interesse der lokalen Gemeinschaft durchgeführten Maßnahmen des Dauernutzungsberechtigten, die Verfolgung öffentlicher oder sozial nützlicher Zwecke, die seit Abschluss des Dauernutzungsvertrags verstrichene Zeit sowie die fristgerechte Erfüllung der sich aus diesem Vertrag ergebenden Verpflichtungen. Dies bedeutet, dass die Erfüllung der im Beschluss festgelegten Kriterien die zuständige Behörde auch beim Verkauf von Grundstücken, die zuvor im Eigentum von Kommunen standen, zur Gewährung des Preisnachlasses verpflichtet.
Wie oben dargelegt, ändert die Änderung im Vergleich zu den bisherigen Regelungen zum Erwerb von Grundstücken durch dauerhafte Nießbraucher im Wesentlichen nichts. Die Berechnungsmethode des Preises ändert sich, und je nach Einzelfall kann der Preis höher ausfallen als nach den bisherigen Bestimmungen. Es ist unwahrscheinlich, dass es zu einem flächendeckenden Erwerb von Grundstücken kommen wird, die für andere Zwecke als Wohnzwecke zur dauerhaften Nutzung gewährt wurden.
Zusammenfassend führte die Verfassungsänderung ein neues, wenn auch zeitlich befristetes Instrument in Form eines Anspruchs auf Landverkauf ein. Dieser kann von denjenigen Dauernutzern genutzt werden, die Eigentumsrechte erwerben wollten, dies aber aufgrund behördlicher Ablehnungen nicht konnten – allerdings nur, wenn sie die gesetzlichen Voraussetzungen für die Geltendmachung des Anspruchs erfüllen. Für die meisten Dauernutzer wird die Verfassungsänderung jedoch nicht zu einer Änderung der Eigentumsform an Immobilien beitragen, da weiterhin zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit dem Landkauf anfallen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 14. November 2023
Der obige Artikel wurde ursprünglich in Vademecum Dewelopera Nr. 38, 3/2023, veröffentlicht.
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