В воскресенье, 24 сентября 2023 года, вступили в силу поправки к Закону о пространственном планировании и развитии. Однако сегодня мы сосредоточимся на других текущих изменениях, прежде всего на информации, опубликованной на прошлой неделе на сайте Правительственного законодательного центра, о том, что на подпись министра был представлен документ, вносящий поправки в положение о технических условиях, которым должны соответствовать здания и их местоположение («Поправка к положению»), содержащий изменения, внесенные в рамках так называемого пакета «остановка развития»Срок действия поправки составит приблизительно три месяца, но мы прекрасно понимаем, что проектирование — это длительный процесс, поэтому застройщикам, которые не подали заявки на получение разрешений на строительство до 31 декабря 2023 года, следует уже сейчас учитывать эти изменения. Поэтому сегодня мы хотели бы выделить наиболее важные изменения.
В соответствии с Поправками к Регламенту, данные положения вступят в силу 1 января 2024 года. Однако, в соответствии с переходными положениями , для строительных проектов, в отношении которых до даты вступления в силу Поправок к Регламенту: (i) было подано заявление на получение разрешения на строительство, заявление на выдачу отдельного решения об утверждении плана застройки участка или земельного участка или архитектурно-строительного проекта, заявление на внесение изменений в разрешение на строительство, (ii) было выдано решение о разрешении на строительство или отдельное решение об утверждении плана застройки участка или земельного участка или архитектурно-строительного проекта, (iii) было сделано уведомление о строительстве или выполнении других строительных работ, если получение разрешения на строительство не требуется, (iv) было вынесено решение о легализации, указанное в статье 49, пункте 4 Закона о строительстве, и решения, указанные в статье 51, пункте 4 Закона о строительстве, применяются предыдущие положения.
Не вдаваясь в технические подробности, ниже мы представляем наиболее важные изменения.
Изменения в дизайне детских площадок
В этой области происходит много изменений, и архитекторам, проектирующим многоквартирные жилые дома, следует подробно ознакомиться с ними. Во-первых, детские площадки будут обязательными при строительстве одного многоквартирного жилого дома с более чем 20 квартирами. Во-вторых, не менее 30% этой площадки должно располагаться в биологически активной зоне, а не менее 50% её поверхности должно получать два часа солнечного света в период с 10:00 до 16:00. Только в застройках в центре города допускается не менее одного часа солнечного света. В-третьих, детские площадки должны быть огорожены (хотя и с исключениями).
Также подробно определена площадь детской игровой площадки, которая должна составлять: (i) 1 м2на квартиру – если здание или комплекс зданий содержит от 21 до 50 квартир; (ii) 50 м2– если здание или комплекс зданий содержит от 51 до 100 квартир; (iii) 0,5 м2на квартиру – если здание или комплекс зданий содержит от 101 до 300 квартир; (iv) 200 м2– если здание или комплекс зданий содержит более 300 квартир.
Кроме того, в правилах установлены требования к внешнему виду, площади и оборудованию детских площадок. Все требования изложены в 15 разделах § 40 правил. Внесенные изменения в правила также вводят требование о наличии подсобного помещения для хранения велосипедов и колясок площадью не менее 15 м².Это помещение может также представлять собой хозяйственную постройку, беседку или навес.
Коммерческие помещения площадью до 25 м22
С 1 января 2024 года не только жилые, но и коммерческие помещения должны иметь площадь не менее 25 м².Однако из этого правила будут сделаны некоторые исключения. Во-первых, если коммерческие помещения расположены на первом или втором этаже над уровнем земли (первый или второй этаж) и имеют прямой доступ снаружи здания.
Во-вторых, это требование не будет распространяться на помещения, расположенные в многоквартирных домах или частных жилых домах с отдельными коммерческими помещениями. На наш взгляд, это исключение должно также распространяться на коммерческие помещения в нежилых зданиях, таких как офисные здания или торговые центры. Нет сомнений в том, что в этих зданиях у инвестора нет возможности продавать помещения в инвестиционных целях как «жилые помещения», а именно этому и было призвано воспрепятствовать данное изменение.
В-третьих, небольшим коммерческим помещениям будет разрешено оставаться в зданиях, на которые было выдано разрешение на строительство до 1 января 2024 года, или было подано уведомление о строительстве, на которое архитектурно-строительный надзорный орган не высказал никаких возражений, или был выдан сертификат, подтверждающий отсутствие оснований для возражений, как указано в статье 30, пункте 5аа Закона о строительстве.
Менее "конкретно"
Согласно новой формулировке § 39, на земельных участках, предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов, зданий медицинских учреждений (за исключением клиник) и образовательных и лечебных учреждений, не менее 25% площади участка должно быть отведено под биологически активные земли, если в местном плане застройки не указан иной процент. Для общедоступных площадей площадью более 1000 м²этот процент должен составлять 20% (если в местном плане застройки не указан более высокий процент).
В положении также дается определение общедоступной площади, которую следует понимать как общедоступную территорию, используемую для отдыха и общения, а также выполняющую представительскую функцию. Это территория, обозначенная в местном плане развития как площадь или рыночная площадь, или как зона общественного дорожного сообщения, а при отсутствии местного плана развития — как земля, обозначенная в земельном и строительном реестре как зоны отдыха и досуга или как дорога, обозначенная символом Bz или dr соответственно.
Ограниченное количество парковочных мест для людей с ограниченными возможностями
В соответствии с поправками к Положению, введено ограничение на парковочные места, расположенные вблизи окон зданий. Согласно новой формулировке § 20, не более 6% от общего числа парковочных мест для легковых автомобилей, используемых исключительно лицами с ограниченными возможностями, но не менее 1, могут располагаться вблизи окон зданий без ограничений.
Увеличение расстояния между зданиями
Целью разработчиков было предотвратить возможность подглядывания соседей в окна друг друга в соответствии с измененными правилами. Поэтому, среди прочего, был расширен перечень случаев, указанных в §12, пункте 1 регламента, так что здание на земельном участке должно располагаться на расстоянии от границы участка не менее: пункт 3) 5 м – в случае многоквартирного жилого дома высотой более 4 надземных этажей, со стеной с окнами или дверями, обращенными к границе; и пункт 4) 5 м – в случае многоквартирного жилого дома высотой более 4 надземных этажей, со стеной без окон или дверей, обращенной к границе.
Помимо элементов, описанных более подробно, изменения также будут включать в себя: (i) введение дополнительных требований к улучшению звукоизоляции, (ii) изменение требований к помещениям, приспособленным для кормления и смены подгузников у младенцев и взрослых с особыми потребностями, (iii) добавление или изменение ссылок на польские стандарты, (iv) введение минимального расстояния в 30 метров от стены многоквартирного дома для производственных и складских зданий площадью более 1000 м2
В заключение, мы опасаемся, что вышеуказанные изменения приведут к очередному росту цен на квартиры. Напоминаем, что затраты на строительство уже сопоставимы с затратами на приобретение земли, поэтому сокращение количества построенных квартир на одном участке приведет к повышению цен.
С полным текстом поправки к Регламенту можно ознакомиться на RCL.
В связи с текущими изменениями хотели бы обратить ваше внимание на две поправки, вносящие изменения в содержание документов, касающихся заключения соглашений о развитии, в частности, в информационный проспект, который был введен:
- Закон от 7 июля 2023 года, вносящий поправки в Закон о пространственном планировании и развитии и некоторые другие законы, адаптирует содержание проспекта к изменениям, внесенным этим законом. Эти изменения применяются ко всем проспектам, рассылаемым и прилагаемым к соглашениям начиная с 24 августа 2023 года
- Закон от 7 июля 2023 года о общеевропейском продукте индивидуального пенсионного обеспечения, в соответствии с которым жилищные эскроу-счета могут также создаваться и поддерживаться кооперативными сберегательными и кредитными союзами (далее именуемыми «кредитными союзами»), упомянутый в Законе от 5 ноября 2009 года о кооперативных сберегательных и кредитных союзах. К счастью, существующие положения применяются к информационным проспектам, подготовленным или предоставленным до даты вступления в силу Закона, однако все проспекты, направленные покупателям, и соглашения, заключенные с 26 сентября 2023 года, требуют обновления.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 26 сентября 2023 года.
автор:
