Как и было обещано на прошлой неделе, мы запускаем серию статей, посвященных сельскохозяйственным землям, в которой мы сосредоточимся на вопросах, связанных с инвестициями в сельскохозяйственные земли, как в плане торговли, так и в плане реализации инвестиций. В этой связи сегодняшняя статья также затронет основные принципы приобретения сельскохозяйственной недвижимости, объяснив, когда Закон от 11 апреля 2003 года о формировании сельскохозяйственной системы (далее также «УКУР») не применяется. Во всех остальных случаях мы будем рассматривать ограничения, вытекающие из этого Закона, которые мы обсудим в ближайшие недели.

Во-первых, стоит напомнить, что польское законодательство не содержит единого юридического определения сельскохозяйственной недвижимости, применимого ко всем фактическим ситуациям. Однако отправной точкой, в принципе, является статья 46(1) Гражданского кодекса, которая определяет сельскохозяйственную недвижимость (сельскохозяйственные земли) как недвижимость, которая используется или может использоваться для сельскохозяйственного производства, включая растениеводство и животноводство, в том числе садоводство, плодоводство и рыбоводство. Важно помнить, что осуществление такой деятельности должно быть фактически и юридически возможным.

Вышеприведенное определение уточняется конкретно в случае сделок с сельскохозяйственными землями, как это прямо указано UKUR, который, ссылаясь на определение из Гражданского кодекса, устанавливает, что сельскохозяйственная недвижимость не включает недвижимость, расположенную в районах, обозначенных в планах пространственного развития для несельскохозяйственных целей. Следовательно, Закон ссылается на функцию, указанную в местном плане, и если в нем не указано сельскохозяйственное назначение, то ограничения, вытекающие из Закона о формировании сельскохозяйственной системы, не применяются.

В свою очередь, переходные положения гласят, что UKUR не применяется к недвижимости, в отношении которой окончательные решения об условиях застройки и освоения земель были приняты до 30 апреля 2016 года, что, очевидно, создает возможность застройки недвижимости для целей, отличных от сельскохозяйственных.

Кроме того, положения Закона о формировании сельскохозяйственной системы не применяются к сельскохозяйственной недвижимости, расположенной в пределах административных границ городов, если в отношении этой недвижимости было принято постановление об определении местоположения жилых инвестиций или сопутствующих инвестиций (т.е. так называемый lex developer), а также если она продается для этих целей.

Правила и ограничения UKUR также не будут применяться к сельскохозяйственным землям площадью менее 0,3 гектара, землям, используемым в качестве внутренних дорог, или землям, указанным в земельном реестре как земли под прудами, при условии, что они составляют не менее 70% площади участка. Закон о сельскохозяйственной системе в этих случаях не применяется.

Здесь мы подходим к основополагающему принципу приобретения сельскохозяйственной собственности, который заключается в том, чтобы позволить отдельным фермерам приобретать ее без ограничений (в данном случае, лимит составляет 300 гектаров). В других случаях возникают ограничения, которые вытекают именно из УКУР (Университета по правам человека Великобритании).

С субъективной точки зрения, Закон о формировании сельскохозяйственной системы позволяет приобретать сельскохозяйственную недвижимость без ограничений, в частности, следующими способами:

человек, близкий к продавцу;
орган местного самоуправления, Государственное казначейство или Национальный центр поддержки сельского хозяйства, действующие от его имени;
коммерческая юридическая компания, в которой Государственное казначейство является акционером и которая является оператором системы передачи или имеет лицензию на передачу жидкого топлива;
национальные парки, в случае приобретения сельскохозяйственных земель в целях охраны природы;
Член сельскохозяйственного производственного кооператива, имеющий земельный вклад в этом кооперативе, в случае передачи ему этого земельного вклада другим членом этого кооператива.

Кроме того, вышеупомянутые ограничения не применяются к ситуациям, в которых, среди прочего:

Приобретение происходит в результате наследования и завещательного права;
в результате отмены совместной собственности, раздела совместного имущества после расторжения брака и раздела наследства;
в результате разделения, преобразования или слияния компаний, занимающихся коммерческим правом,
в ходе процедур реструктуризации в рамках восстановительных работ или в ходе исполнительного производства и процедур банкротства.

Приобретение сельскохозяйственной недвижимости организациями, не указанными выше (полный список которых содержится в статье 2а, разделах 3 и 3а УКУ), может осуществляться с согласия Генерального директора Национального центра поддержки сельского хозяйства, выраженного в соответствующем решении. Подробности этой процедуры мы сообщим на следующей неделе.

Важно помнить, что при покупке сельскохозяйственной недвижимости покупатель несет ряд обязательств. В первую очередь, он обязан управлять фермой, в состав которой входит данная сельскохозяйственная собственность, в течение как минимум пяти лет с момента приобретения. Для физических лиц это обязательство включает в себя личное управление фермой, то есть работу на ней и принятие всех решений, касающихся сельскохозяйственной деятельности на ферме.

Кроме того, в течение первых пяти лет с даты приобретения сельскохозяйственная собственность не может быть продана или передана другим лицам. О возможностях освобождения от этого запрета мы расскажем на следующей неделе.

Следует отметить, что Национальный центр поддержки сельского хозяйства обладает в этом отношении полномочиями, позволяющими контролировать соблюдение вышеупомянутых обязательств. К ним относятся, среди прочего, право проводить проверки, включая право доступа на сельскохозяйственные угодья и право запрашивать письменные или устные объяснения, а также право представлять документы и предоставлять к ним доступ. Кроме того, Национальный центр поддержки сельского хозяйства имеет право обратиться в суд с ходатайством о приобретении права собственности на сельскохозяйственные угодья, если покупатель не начал или не прекратил сельскохозяйственную деятельность, передал владение приобретенным имуществом без согласия Национального центра поддержки сельского хозяйства или не ведет сельскохозяйственную деятельность.

Вкратце, Закон о формировании сельскохозяйственной системы устанавливает общий запрет на продажу сельскохозяйственной недвижимости, а также подробно регулирует, кто может приобретать такие земли и при каких обстоятельствах. Поэтому, прежде чем заключать сделку, необходимо тщательно выяснить, является ли недвижимость сельскохозяйственной, и если да, то возможно ли ее приобретение на основании вышеуказанных исключений.

На следующей неделе мы обсудим правила, касающиеся полномочий, предоставленных Национальному центру поддержки сельского хозяйства в регулировании торговли сельскохозяйственными землями, то есть, в каких ситуациях необходимо получить согласие Национального центра поддержки сельского хозяйства и когда применяется предусмотренное законом право преимущественной покупки.

Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.

автор: