У неділю, 24 вересня 2023 року, набули чинності постанови про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову. Однак сьогодні ми зосередимося на інших актуальних змінах, насамперед на інформації, опублікованій минулого тижня на веб-сайті Центру урядового законодавства, про те, що на підпис Міністра подано постанову про внесення змін до постанови про технічні умови, яким повинні відповідати будівлі та їх розташування («Поправка до постанови»), яка містить зміни, внесені як так званий пакет «стоп-забудовника»Термін vacatio legis становитиме приблизно три місяці, але ми добре розуміємо, що проектування – це тривалий процес, тому забудовникам, які не подали заявки на отримання дозволу на будівництво до 31 грудня 2023 року, слід врахувати ці зміни вже зараз. Тому сьогодні ми хотіли б виділити найважливіші зміни.
Відповідно до Положення про внесення змін, положення набудуть чинності 1 січня 2024 року. Однак, відповідно до перехідних положень , для будівельних проектів, щодо яких до дати набрання чинності Положення про внесення змін: (i) було подано заяву на отримання дозволу на будівництво, заяву на видачу окремого рішення про затвердження плану забудови ділянки або земельного фонду чи архітектурно-будівельного проекту, заяву на внесення змін до дозволу на будівництво, (ii) було видано рішення про дозвіл на будівництво або окреме рішення про затвердження плану забудови ділянки або земельного фонду чи архітектурно-будівельного проекту, (iii) було подано повідомлення про будівництво або виконання інших будівельних робіт, якщо отримання дозволу на будівництво не потрібне, (iv) було видано рішення про легалізацію, зазначене у статті 49, пункті 4 Закону про будівництво, та рішення, зазначені у статті 51, пункті 4 Закону про будівництво, застосовуються попередні положення.
Не вдаючись у технічні подробиці, нижче наводимо найважливіші зміни.
Зміни в дизайні дитячих майданчиків
У цій сфері відбувається багато змін, і архітекторам, які проектують багатоквартирні житлові будинки, слід детально ознайомитися з ними. По-перше, для будівництва одного багатоквартирного житлового будинку з більш ніж 20 квартирами будуть потрібні дитячі майданчики. По-друге, щонайменше 30% цього дитячого майданчика має бути розташоване в біологічно активній зоні, і щонайменше 50% його поверхні має отримувати дві години сонячного світла з 10:00 до 16:00. Тільки в забудовах у центрі міста дозволяється не менше однієї години сонячного світла. По-третє, дитячі майданчики мають бути огороджені (хоча й за винятками).
Також детально визначено площу дитячого майданчика, яка має становити: (i) 1 м2на квартиру – якщо будівля або комплекс будівель містить від 21 до 50 квартир; (ii) 50 м2– якщо будівля або комплекс будівель містить від 51 до 100 квартир; (iii) 0,5 м2на квартиру – якщо будівля або комплекс будівель містить від 101 до 300 квартир; (iv) 200 м2– якщо будівля або комплекс будівель містить більше 300 квартир.
Крім того, у нормативних актах викладено вимоги щодо зовнішнього вигляду, площі поверхні та обладнання дитячих майданчиків. Усі вимоги зазначені в 15 розділах § 40 нормативних актів. Поправка також запроваджує вимогу щодо забезпечення підсобного приміщення для зберігання велосипедів та дитячих колясок площею не менше 15 м².Це приміщення також може мати форму господарської будівлі, альтанки або укриття.
Комерційні приміщення площею до 25 м22
З 1 січня 2024 року не лише житлові приміщення, а й комерційні повинні мати площу не менше 25 м².Однак із цього правила буде кілька винятків. По-перше, якщо комерційні приміщення розташовані на першому або другому поверсі над рівнем землі (цокольний або перший поверх) та мають прямий доступ із зовнішньої сторони будівлі.
По-друге, ця вимога не застосовуватиметься до приміщень, розташованих у будинках колективного житла або окремих житлових будинках з окремими комерційними приміщеннями. На нашу думку, це виключення також має поширюватися на комерційні приміщення в нежитлових будівлях, таких як офісні будівлі чи торгові центри. Немає сумнівів, що в цих будівлях інвестор не може продати приміщення з інвестиційною метою як «житлові приміщення», чого саме й мала на меті запобігти ця зміна.
По-третє, менші комерційні приміщення дозволяться залишати в будівлях, на які до 1 січня 2024 року було видано дозвіл на будівництво, або на які було подано повідомлення про будівництво, щодо якого орган архітектурно-будівельного управління не висловив жодних заперечень, або було видано довідку про відсутність підстав для подання заперечень, як зазначено у статті 30, розділі 5aa Закону про будівництво.
Менше «бетону»
Згідно з новою редакцією § 39, на будівельних ділянках, призначених для будівництва багатоквартирних житлових будинків, закладів охорони здоров'я (крім клінік), а також навчальних закладів та закладів догляду, щонайменше 25% площі ділянки має бути віднесено до біологічно активних земель, якщо інший відсоток не зазначено в місцевому плані розвитку. Для загальнодоступних площ понад 1000 м²цей відсоток має становити 20% (якщо місцевий план розвитку не визначає вищий відсоток).
У цьому положенні також визначено загальнодоступну площу, яку слід розуміти як загальнодоступну зону, що використовується для відпочинку та комунікації, а також виконує репрезентативну функцію. Це територія, позначена в місцевому плані розвитку як площа або ринкова площа, або як зона громадського сполучення дорогою, а за відсутності місцевого плану розвитку – як земля, позначена в земельному реєстрі та реєстрі будівель як зони відпочинку та відпочинку або як дорога, позначена символом Bz або dr відповідно.
Обмежена кількість паркувальних місць для людей з інвалідністю
Відповідно до Положення про внесення змін, запроваджено обмеження на паркувальні місця, розташовані поблизу вікон будівель. Згідно з новою редакцією § 20, не більше 6% від загальної кількості паркувальних місць для легкових автомобілів, що використовуються виключно особами з інвалідністю, але не менше одного, може розташовуватися поблизу вікон будівель без обмежень.
Збільшення відстані між будівлями
Метою розробників було запобігти загляданню сусідами у вікна один одного згідно зі зміненими правилами. Тому, серед іншого, перелік випадків, зазначених у §12, розділі 1 правила, було розширено, таким чином, що будівля на будівельній ділянці повинна розташовуватися на відстані від межі ділянки не менше: пункту 3) 5 м – у випадку багатоквартирного житлового будинку висотою понад 4 наземні поверхи, зі стіною з вікнами або дверима, що виходить до межі; та пункту 4) 5 м – у випадку багатоквартирного житлового будинку висотою понад 4 наземні поверхи, зі стіною без вікон або дверей, що виходить до межі.
Окрім елементів, описаних детальніше, зміни також включатимуть (i) запровадження додаткових вимог щодо покращення звукоізоляції, (ii) зміну вимог до кімнат, пристосованих для годування та сповивання немовлят, а також для сповивання дорослих з особливими потребами, (iii) додавання або зміну посилань на польські стандарти, (iv) запровадження мінімальної 30-метрової відстані для виробничих та складських будівель площею забудови понад 1000 м2від стіни багатоквартирного будинку.
Підсумовуючи, ми побоюємося, що вищезазначені зміни призведуть до чергового зростання цін на квартири. Нагадуємо, що витрати на будівництво вже порівнянні з купівлею землі, тому зменшення кількості квартир, що будуються на певній ділянці, призведе до зростання цін.
Ви можете ознайомитися з повним текстом Поправки до Регламенту на RCL.
Звертаючись до поточних змін, звертаємо вашу увагу на дві поправки, що вносять зміни до змісту документів, пов’язаних з укладанням договорів про забудову, зокрема до інформаційного проспекту, які вносяться:
- Закон від 7 липня 2023 року про внесення змін до Закону про просторове планування та забудову та деяких інших законів, який адаптує зміст проспекту емісії до змін, внесених Законом. Ці зміни застосовуються до всіх проспектів емісії, надісланих та доданих до угод з 24 серпня 2023 року
- Закон від 7 липня 2023 року про загальноєвропейський персональний пенсійний продукт, згідно з яким житлові ескроу-рахунки також можуть створюватися та вестись кооперативними ощадними та кредитними спілками (далі – кредитні спілки), про які йдеться у Законі від 5 листопада 2009 року про кооперативні ощадні та кредитні спілки. На щастя, чинні положення застосовуються до інформаційних проспектів, підготовлених або наданих до дати набрання чинності Законом, проте всі проспекти, надіслані покупцям, та угоди, укладені з 26 вересня 2023 року, потребують оновлення.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 26 вересня 2023 року.
автор:
