Nowelizacja ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności

Na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U 2018, poz. 1716 ze zm.) (dalej „Ustawa”) z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Od samego początku ustawa budzi szereg wątpliwości interpretacyjnych, których same organy ją stosujące nie są w stanie rozstrzygnąć, a ustawodawca próbuje odpowiadać na pojawiające się wątpliwości kolejnymi nowelizacjami. Ustawa ta była już dwukrotnie nowelizowana w grudniu 2018 r. i w lutym tego roku. Trzecia nowelizacja została podpisana przez prezydenta w dniu 2 lipca 2019 r., przy okazji przyjęcia ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (jeszcze nieopublikowana), (dalej „nowelizacja”).

Analizę nowelizacji należy rozpocząć od najdalej idącej zmiany, czyli od rozszerzania katalogu gruntów, które podlegają przekształceniu. Zgodnie z nowym art. 1a Ustawy, do przekształcenia gruntu dojdzie także w przypadkach, gdy grunt zabudowany jest innymi budynkami, obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, o ile łączna powierzchnia użytkowanych budynków innych niż będących lub służących budynkom mieszkalnym nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Zmiana ta rodzi poważne konsekwencje, gdyż oznacza, że grunty na których do tej pory położone były kioski, trafostacje lub kapliczki także podlegać będzie przekształceniu. Co więcej, organy gmin i miast będą musiały ponownie dokonać sprawdzenia wszystkich gruntów i wydać zaświadczenia do gruntów, co do których wcześniej odmówiły ich wydania z uwagi na znajdujące się na nieruchomości obiekty niezwiązane z funkcją mieszkalną. Oczywiście tu pojawia się problem, jak obliczyć 30% powierzchni, w szczególności w starej zabudowie. Na to pytanie ustawa nie daje odpowiedzi, w związku z czym to organy samorządowe będą musiały rozstrzygać w tej kwestii.

Z kolei w przypadkach, gdzie powierzchnia „niemieszkalna” przekraczać będzie 30% to do przekształcenia dojdzie w momencie założenia nowej księgi wieczystej dla części zabudowanej lub wyłączenia powierzchni „niemieszkalnej” do nowej księgi wieczystej (art. 2 ust. 1 pkt 2 Ustawy). Nowy art. 2 ust. 1a Ustawy przyznaje w tym zakresie szczególne uprawnienie użytkownikowi wieczystemu, który w takim przypadku o założenie nowej księgi wieczystej lub wyłączenie działki gruntu może wystąpić bez zgody właściciela gruntu. Co więcej, nowy art. 2 ust. 1b Ustawy określa, że wniosek ten może złożyć zarząd spółdzielni mieszkaniowej, zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Po drugie, ustawa wyłącza obowiązek uzyskiwania przez cudzoziemców zgody na nabycie udziału w prawie własności nieruchomości wspólnej, które powstaje w wyniku przekształcenia. We wprowadzonym nowelą ust. 3 art. 2 Ustawy wprost stwierdza się, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego nieruchomość wspólną w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w prawo własności tego gruntu, nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 1 ust. 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Oznacza to, że na przykład we wspólnotach mieszkaniowych gdzie właścicielem lokalu usługowego jest przedsiębiorca spoza UE lub EOG nie jest wymagane uzyskanie dodatkowej zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, by do przekształcenia doszło. Organ ma jednak obowiązek przekazać samo zaświadczenie do tego Ministra.

Przekształcenie gruntu nastąpi, gdy grunt zabudowany jest innymi budynkami, obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Po trzecie, ustawodawca odniósł się do stanowiska wyrażonego przez Krajową Radę Notarialną, która przyjęła interpretację, że do przeniesienia własności nieruchomości w tzw. obrocie wtórnym nie jest wymagane uprzednie uzyskanie zaświadczenia. We wprowadzonym nowym art. 4 ust. 5a Ustawy ustawodawca uregulował, że w przypadku dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal stanowiący odrębną nieruchomość przed wydaniem zaświadczenia, o którym mowa w ust. 1, notariusz przesyła wypis aktu notarialnego właściwemu organowi. Sankcjonuje to zatem przyjętą przez notariuszy praktykę, że tam gdzie przedmiotem sprzedaży jest lokal stanowiący odrębny przedmiot własności, który ma już założoną księgę wieczystą, nie jest wymagane przestawienie zaświadczenia. Nowelizacja nie odnosi się jednak do sprzedaży lokali, które jeszcze nie mają założonych odrębnych ksiąg wieczystych lub gruntów zabudowanych budynkami jednorodzinnymi. Warto także podkreślić, iż zgodnie z treścią art. 5 ust. 1a Ustawy, w opisanym wyżej przypadku sąd dokona wpisu jedynie w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, natomiast wpisy dotyczące prawa własności gruntu (tj. działu w jego współwłasności związanego z nabywanym lokalem) pozostają bez zmian do czasu otrzymania przez sąd zaświadczenia.

Po czwarte, nowelizacja jedynie częściowo uregulowała wątpliwości związane z terminem zapłaty opłaty przekształceniowej, tj. tylko w związku z wyodrębnieniem z nieruchomości obiektów niebędących lub niesłużących budynkom mieszkalnym oraz dla cudzoziemców. Zgodnie z nowym art. 7 ust. 5a. Ustawy, w tych przypadkach, właściciel gruntu wnosi opłatę za rok, w którym nastąpiło przekształcenie w terminie 14 dni od dnia doręczenia przez właściwy organ zaświadczenia. Jeżeli za rok, w którym nastąpiło przekształcenie została wniesiona opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, opłatę wnosi się do dnia 31 marca roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie.

Po piąte, po wejściu w życie ustawy, organy zobowiązane są do poinformowania właściciela o wysokości opłaty jednorazowej (po zgłoszeniu przez niego zamiaru jej zapłaty) oraz z urzędu wyliczyć wysokości kwoty należnej do zapłaty przy uwzględnieniu odpowiedniej bonifikaty (określonej np. w ustawie, zarządzeniu wojewody, uchwale właściwej rady albo sejmiku) (art. 7 ust. 8 Ustawy). Utrzymane zostało uprawnienie właściciela do złożenia w terminie 2 miesięcy wniosku o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej lub kwoty należnej do zapłaty w drodze decyzji, które reguluje teraz ust. 8a art. 7 Ustawy.

Po szóste, jeżeli dotychczasowy użytkownik wieczysty wniósł opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, to organ zobowiązany jest do zaliczenia jej na poczet opłaty przekształceniowej z urzędu (9 art. 8 ust. 8a Ustawy). Organy nie mogą teraz wymagać żadnych dodatkowych wniosków. Gdyby zaś zapłacona kwota przekraczała opłatę jednorazową (po uwzględnieniu bonifikaty) to organ zobowiązany jest zwrócić różnicę w terminie 30 dni od dnia wydania zaświadczenia. Z kolei jeżeli właściciel otrzyma zaświadczenie po dniu 30 listopada 2019 r. i w terminie 2 miesięcy wniesie o udzielenie bonifikaty to organ ma obowiązek udzielić bonifikaty, jak za pierwszy rok (art. 20 ust. 2 Ustawy). Jednakże w przypadku Warszawy jest to bez znaczenia, bo zarówno uchwała nr LXXV/2128/2018 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 18 października 2018 r. w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym od jednorazowej opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.Urz.Woj.Maz. 2018, poz. 10156), zmieniająca ją uchwała nr VIII/161/2019 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 21 lutego 2019 r. dotycząca miejsc postojowych (Dz.Urz.Woj.Maz. 2019, poz. 2603), jak i Zarządzenie nr 9 Wojewody Mazowieckiego z dnia 20 marca 2019 r. w sprawie podwyższenia ustawowych stawek procentowych bonifikaty od opłaty jednorazowej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa w prawo własności tych gruntów, położonych na terenie Miasta Stołecznego Warszawy (Dz.Urz.Woj. Maz. 2019, poz. 3720), nie różnicują wysokości bonifikaty od jej zapłaty w kolejnych latach od przekształcenia.

Po siódme, ustawodawca w nowym art. 9a Ustawy wprowadził obligatoryjną bonifikatę w wysokości 99% m.in. dla osób z niepełnosprawnościami i ich opiekunów, członków rodzin wielodzietnych, kombatantów i inwalidów wojennych – będących właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych służących wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych tych osób.

Z punktu widzenia przedsiębiorców, nowelizacja wprowadza dodatkowe postanowienia związane zarówno ze składaniem oświadczeń, jak i sposobem wyliczania wysokości udzielonej pomocy publicznej de minimis.

Nowe brzmienie art. 7 ust. 6c Ustawy, który daje przedsiębiorcy prawo do złożenia oświadczenia o niekorzystaniu z pomocy publicznej po upływie 3 miesięcy liczonych od dnia przekształcenia, lecz nie później niż do dnia doręczenia zaświadczenia o przekształceniu. Z jednej strony oznacza to, że jeżeli przedsiębiorca nie wiedział lub uchybił trzymiesięcznemu terminowi, to po wejściu w życie nowelizacji może takie oświadczenie złożyć i musi ono zostać uznane za skutecznie złożone (o ile taki podmiot nie otrzymał już wcześniej zaświadczenia). Z drugiej strony, wprowadzenie tego przepisu związane jest z rozszerzeniem katalogu gruntów podlegających przekształceniu z dniem 1 stycznia 2019 r. Pomimo, iż w tych przypadkach określony ustawowo trzymiesięczny termin na złożenie ww. oświadczenia już minął (ustawa ma skutek wsteczny), to do dnia doręczenia zaświadczenia, przedsiębiorcy mają prawo do skutecznego złożenia stosownego oświadczenia. Co istotne, ustawa nie daje odpowiedzi na pytanie jak traktować zaświadczenie wydane i nadane przed, a doręczone po złożeniu ww. oświadczenia oraz jaka procedura powinna być w tym wypadku zastosowana. Dlatego zalecamy przedsiębiorcom, którzy do tej pory nie złożyli oświadczeń, a wartość posiadanych przez nich nieruchomości przekracza dozwolone limity pomocy publicznej, do jak najszybszego złożenia oświadczenia o niekorzystaniu z pomocy publicznej. Stąd ryzyko niedotrzymania terminu zależy od szybkości działania organu wydającego zaświadczenie.

Przedstawienie zaświadczenia nie jest wymagane, gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal stanowiący odrębny przedmiot własności, mający już założoną księgę wieczystą

Z kolei w przypadku niezłożenia oświadczenia, organ poinformuje o możliwości złożenia wniosku o zmianę okresu wnoszenia opłaty na okres 20 lat, pod warunkiem złożenia przez właściciela gruntu będącego przedsiębiorcą oświadczenia o nieprowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców na nieruchomości, której dotyczy to zaświadczenie lub wniosku o udzielenie pomocy publicznej wraz z dokumentami wymaganymi na podstawie przepisów odrębnych (art. 7 ust. 6d Ustawy). Już teraz w Warszawie organy ustalając, że właściciel jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą lub osoba prawną, wzywają do złożenia oświadczenia, czy nieruchomość wykorzystywana jest dla celów prowadzenia działalności gospodarczej oraz do złożeniu oświadczenia dotyczącego korzystania z pomocy publicznej w ostatnich 2 latach podatkowych. Co ciekawe, zgodnie z przyjętą przez organy m.st. Warszawy treścią ww. oświadczeń o wykorzystywaniu danej nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej decydować ma faktyczne wykonywanie tejże działalności w ramach nieruchomości np. w danym lokalu, budynku lub ich częściach. Ponadto w przypadku wykorzystywania jedynie części nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej, ustawodawca dopuścił możliwość podzielenia opłaty jednorazowej (tj. jednorazowego wniesienia kwoty pozostającej do spłaty) w ten sposób, iż może ona zostać wniesiona odrębnie w części objętej generalnym dwudziestoletnim okresem płatności oraz odrębnie w odniesieniu do części nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej (art. 7 st. 7a Ustawy).

W art. 14 zmieniony został ust. 2 Ustawy ustalający sposób wyliczenia dopłaty do wartości rynkowej gruntu po przekroczeniu limitu pomocy de minimis (200.000 euro). Zgodnie z nowym brzmieniem przepisu w takim przypadku, stosuje się dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na podstawie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty albo na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na wniosek zobowiązanego do dopłaty. Wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji. Koszty operatu szacunkowego ponosi zobowiązany do dopłaty. Z przepisu tego wynika, że tylko na wniosek dotychczasowego użytkownika wieczystego organy mogą sporządzić nowy operat szacunkowy. W praktyce oznacza to, że organ nie będzie mógł ustalić nowej, z reguły wyższej, wartości nieruchomości, niż wartość, od której do tej pory płacona była opłata z tytułu prawa użytkowania wieczystego.

Należy także wskazać, że nowelizacja wchodzi w życie dzień po ogłoszeniu z mocą obowiązującą od dnia 1 stycznia 2019 roku. W konsekwencji w przypadku gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi, które w dotychczas obowiązującym stanie prawnym nie przekształciły się, bo stał na nich np. kiosk czy trafostacja, po wejściu w życie ustawy, przekształcą się, a dniem przekształcenia będzie 1 stycznia 2019 r.

Powyżej zostały przedstawione zmiany wprowadzone ostatnią nowelizacją, które niestety nie rozwiązują wszystkich pojawiających się w praktyce problemów.

 

adwokat, doktor nauk prawnych Joanna Barzykowska

prawnik Anna Matejka