Zmiany w Prawie Budowlanym

W dniu 23 stycznia 2020 roku Sejm przyjął ustawę nowelizację ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. 89, poz. 414 z późn. zm.). Ustawy zostanie w najbliższym czasie skierowana do Senatu w celu dalszych prac1 Ustawa ma wejść w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.

Asumptem do wprowadzenia projektowanych rozwiązań była chęć uproszczenia i przyśpieszenia procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zapewnienie większej stabilności podejmowanych w nim rozstrzygnięć. Proponowany projekt ustawy wprowadza szereg zmian upraszczających często zbyt rygorystyczne procedury oraz nadmierne obowiązki, które obciążają inwestora. Ponadto zamiarem ustawodawcy jest doprecyzowanie regulacji, które od lat wywołują wątpliwości interpretacyjne, co znacznie utrudnia stosowanie przepisów ustawy. Poniżej znajduje się omówienie kluczowych zmian proponowanych przez ustawodawcę.

Aktualnie zgodę na odstępstwo wydaje minister, co w znaczny sposób przyczynia się do przedłużenia czasu trwania procesu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

I. Zmiana regulacji dotyczących odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego oraz odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych

Ustawa przewiduje przyznanie kompetencji organowi administracji architektoniczno-budowlanej do samodzielnego decydowania o udzieleniu zgody lub odmowie udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w zakresie budynków. Aktualnie zgodę na odstępstwo wydaje minister, co w znaczny sposób przyczynia się do przedłużenia czasu trwania procesu uzyskania decyzji o pozwolenia na budowę. Z uzasadnienia projektu ustawy wynika, że w latach 2016-2018 do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania I zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa wpłynęło około 9-ciu tysięcy wniosków o udzielenie upoważnienia do wyrażenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, przy czym średni czas załatwienia sprawy wynosił od 1,5 do 2 miesięcy.

Ponadto zmieniony zostanie art. 36a ust. 5 pr. bud., który reguluje katalog istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego, ponieważ ustawodawca przewiduje utworzenie nowego katalogu istotnych odstępstw, który dotyczyć będzie również sytuacji, w której odstąpienie w zakresie zatwierdzonego projektu zagospodarowania działku lub terenu zwiększa obszar oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany. Za istotne odstępstwo nie będzie natomiast uznawane zwiększenie kubatury I zwiększenie powierzchni zabudowy.

II. Zmiana definicji obszaru oddziaływania obiektu

Ustawa zmieni definicję obszaru oddziaływania obiektu. Aktualne brzmienie tej definicji powoduje, że obszar realizacji inwestycji jest intepretowany szeroko. Proponowana zmiana spowoduje zawężenie tego obszaru jedynie do ograniczeń związanych z zabudową terenu sąsiedniego. Konsekwencją zmiany będzie zmniejszenie kręgu podmiotów, które mogą zostać uznane za stronę postępowania w przedmiocie uzyskania pozwolenia na budowę. Wielu sąsiadów inwestycji budowlanych nie będzie wskutek projektowanych zmian w ogóle informowanych o planach inwestycyjnych w najbliższym sąsiedztwie.

III. Podział projektu budowlanego

Zgodnie z propozycją obecny podział projektu budowlanego na projekt architektoniczno-budowlany i projekt zagospodarowania terenu ma zostać zastąpiony przez nowy trzyelementowy podział i składać się z:

  1. Projektu zagospodarowania działki lub terenu (usytuowanie, układ komunikacyjny, informacja o obszarze oddziaływania projektu),
  2. Projektu architektoniczno-budowlanego (układ przestrzenny, projektowane rozwiązania techniczne i materiałowe),
  3. Projektu technicznego (opis konstrukcji, instalacji, charakterystyka energetyczna).

(…) w myśl wprowadzonych zmian inwestor nie będzie już przedkładał na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę projektu technicznego (…)

Projekt zagospodarowania działki i terenu pozostanie więc zasadniczo w dotychczasowym kształcie. Rozbity zostanie natomiast obecny projekt architektoniczno-budowlany. Projekt ustawy przewiduje, że projekt techniczny będzie zawierał dotychczas zarezerwowane dla projektu architektoniczno-budowlanego m.in. charakterystykę energetyczną, czy też projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe.

Co więcej, w myśl wprowadzonych zmian inwestor nie będzie już przedkładał na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę projektu technicznego, a jedynie projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Zmiany te są uzasadnione, gdyż w obecnym stanie prawnym ta część projektu nie jest badana przez organ architektoniczno-budowlany, który ogranicza się jedynie do weryfikacji uprawnień osoby, która go podpisała. Trzeci z projektów, jako wymagający specjalistycznej wiedzy technicznej, nie będzie zatwierdzany na etapie postępowania uzyskania pozwolenia na budowę i nie będzie też zatwierdzany przez organy architektoniczno-budowlane. Projekt techniczny będzie wymagany na etapie oddania do użytkowania, natomiast odpowiedzialność za jego treść spoczywać będzie na projektancie. Ponadto wniosek będzie zawierał mniej dokumentów, niż ma to miejsce dotychczas. Po zmianach zmniejszy się z czterech do trzech ilość wymaganych do złożenia egzemplarzy projektu budowlanego. Rozwiązanie to ma na celu odciążenie organów architektoniczno-budowlanych oraz odchudzenie wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

IV. Zmiany w katalogach robót budowlanych wymagających zgłoszenia oraz pozwolenia

Ustawa zakłada także uporządkowanie treści artykułów 29, 30 i 30a pr. bud. Dotychczasowa konstrukcja powyższych przepisów nierzadko powodowała spore wątpliwości interpretacyjne co do tego które obiekty budowlane wymagają pozwolenia na budowę, które wymagają zgłoszenia, a które nie wiążą się z koniecznością uzyskania któregokolwiek z nich. Ustawodawca zamierza uporządkować i uprościć treść art. 29 pr. bud., poprzez stworzenie jego wyraźnego podziału na cztery ustępy, z których każdy będzie regulował inną materię. Zgodnie z projektem nowy podział ma wyglądać następująco:

  1. Budowy, gdy nie wymaga się decyzji o pozwoleniu na budowę, lecz wymagane jest zgłoszenie;
  2. Budowy, gdy nie wymaga się ani decyzji o pozwoleniu na budowę, lecz zgłoszenie;
  3. Roboty budowlane niewymagające decyzji o pozwolenia na budowę, lecz zgłoszenia;
  4. Roboty budowlane niewymagające ani decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia.

Ustawodawca zamierza uporządkować i uprościć treść art. 29 pr. bud., poprzez stworzenie wyraźnego podziału na cztery ustępu, z których każdy będzie regulował inną materię.

Zmiana ta powinna znacząco ułatwić orientację, co do tego w jakich przypadkach wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę, w jakich wymagane jest zgłoszenie, a kiedy nie ma konieczności uzyskiwania żadnego z nich.

Ponadto nowe przepisy przewidują kolejne zwolnienia z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę m.in. dla instalacji gazowych wykonywanych wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku, czy przydomowych tarasów naziemnych. Z obowiązku zgłoszenia zwolnione zostaną m.in. urządzenia melioracji wodnej, automaty oraz biletomaty.

V. Trwałość decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie

Ważną zmianą jest dodanie projektowanych art. 37b oraz 59h pr. bud., które wprowadzają 5-cio letni termin na stwierdzenie nieważności odpowiednio decyzji o pozwoleniu na budową oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, liczony od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji. W aktualnym stanie prawnym możliwość stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę bądź decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest praktycznie nieograniczona terminowo, co w sposób znaczny podważa zaufanie obywateli do organów administracji. W uzasadnieniu projektu wskazano, że zamiarem ustawodawcy jest wzmocnienie trwałości decyzji administracyjnych, co ma też wpłynąć pośrednio na zwiększenie pewności obrotu gospodarczego. Po upływie wskazanego 5-cio letniego terminu, nie będzie możliwości skutecznego, legalnego wzruszenia wydanych decyzji administracyjnych.

VI. Ułatwienia w zakresie przenoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę

Na gruncie obecnego stanu prawnego przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na inny podmiot jest uzależnione od zgody inwestora także wówczas, gdy nowy inwestor nabył nieruchomość od poprzednika. Kierując się wolą uproszczenia obrotu ustawodawca proponuje, aby zgoda dotychczasowego inwestora nie była wymagana, jeżeli własność nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na budowę przechodzi z dotychczasowego inwestora na nowego.

VII. Pouczenie o braku możliwości użytkowania obiektu bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie

Ustawa przewiduje wprowadzenie do ustawy tzw. procedury „żółtej kartki” w przypadku stwierdzenia użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem prawa. Aktualnie inwestor zobowiązany jest po zakończeniu budowy zgłosić jej zakończenie w celu rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego. W przypadku braku takiego zgłoszenia organ nadzoru budowlanego nakłada z tego tytułu karę. Proponowana zmiana spowoduje, że organ nadzoru budowlanego, w przypadku stwierdzenia użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem prawa, będzie najpierw, przed wymierzeniem kary, pouczał inwestora lub właściciela, że obiekt nie może być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Jednakże konsekwencją tej zmiany będzie możliwość wielokrotnego karania za użytkowanie niezgodne z prawem. Obecnie organ może nałożyć tego rodzaju karę jednokrotnie.

VIII. Sprawniejsze przyłączenie budynku do sieci

Oprócz prawa budowlanego nowelizacja obejmie również inne ustawy, w tym m.in. ustawę z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne. Po wejściu w życie zmian przyłączenie budynku do sieci elektroenergetycznej, gazowej, ciepłowniczej i wodno-kanalizacyjnej powinno być znacznie łatwiejsze. W ramach projektu nowelizacji przewidziano m.in. obowiązkowe sprawdzenie przez projektanta możliwości podłączenia budynku jedno-wielorodzinnego do sieci ciepłowniczej.

IX. Inne zmiany

Ustawa przewiduje także inne zmiany takie jak wprowadzenie kary pieniężnej na kierownika budowy za prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego projektu budowlanego, uproszczenie procedury legalizacji dotyczącej samowoli budowlanych, które powstały przynajmniej 20 lat temu, czy też ograniczenie możliwości ukarania inwestora za samowolę budowlaną jedynie karą grzywny.

 

aplikant adwokacki Patryk Grochowski

 


1 Alert obejmuje analizę projektu ustawy w kształcie na dzień 21.11.2019 r. Po skierowaniu do Sejmu projekt może jeszcze ulec zmianie. Po uchwaleniu w formie ustawy i po podpisaniu ustawy przez Prezydenta musi minąć jeszcze okres vacatio legis zanim stanie się obowiązującym prawem.