Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für Bauherren“ widmen wir uns weiterhin dem Thema Miteigentum. Diesmal beleuchten wir die Regelungen zur Auflösung von Miteigentum , sofern diese zulässig ist.
Zur Erinnerung: Miteigentum an Immobilien bezeichnet eine Situation, in der mindestens zwei Personen ungeteiltes Eigentum an derselben Immobilie besitzen. Bei Miteigentum ist zu beachten, dass die unabhängige Verfügung über eine Immobilie, die mehreren Personen gehört, nicht möglich ist und mitunter zu Komplikationen führen kann. In solchen Fällen kann die Auflösung des Miteigentums die beste Lösung sein. Die Auflösung des Miteigentums ist jederzeit möglich. Ein Miteigentümer, der das Miteigentum auflösen möchte, kann seinen Anspruch gemäß Artikel 210 § 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches geltend machen. Gemäß Artikel 220 des Bürgerlichen Gesetzbuches unterliegt dieser Anspruch keiner Verjährung.
Es ist jedoch zu beachten, dass die Auflösung des Miteigentums durch bestimmte Bestimmungen eingeschränkt sein kann . Das beste Beispiel hierfür ist Artikel 3, Absatz 1, letzter Satz des Gesetzes über das Eigentum an Grundstücken, der besagt, dass „die Auflösung des Miteigentums an einer gemeinschaftlichen Sache nicht verlangt werden kann, solange das separate Eigentum an den Grundstücken fortbesteht“. Dies sind jedoch Ausnahmen, und wir kommen nun zu den Methoden der Auflösung des Miteigentums.
Zunächst ist festzuhalten, dass entweder einvernehmlich durch einen Rechtsakt oder durch Gerichtsbeschluss beendet werden kann . Im ersteren Fall endet das gemeinschaftliche Eigentum, sobald die Parteien eine Einigung sowohl über die Beendigung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch über die gewählte Art der Beendigung erzielen. Kommt in einem dieser Punkte keine Einigung zustande, ist der Gang vor Gericht erforderlich.
Wenn sich die Miteigentümer über die Art der Auflösung des gemeinsamen Eigentums einigen, genügt eine entsprechende Vereinbarung vor einem Notar. Zwar sind die Kosten in diesem Fall etwas höher, das Verfahren ist jedoch sehr schnell, und in der Regel ist alles mit einem einzigen Notartermin erledigt. Besteht jedoch Uneinigkeit zwischen den Miteigentümern hinsichtlich der Art der Auflösung (beispielsweise, wenn jeder Miteigentümer das Eigentum allein behalten möchte oder die von den anderen geforderte Entschädigung für überhöht hält), bleibt nur der Gang vor Gericht zur Auflösung des gemeinsamen Eigentums.
Die Liquidation selbst kann auf drei Arten erfolgen. Diese Aufteilungsmethoden umfassen den Verkauf der Immobilie, die Übertragung des Eigentums an der Immobilie an einen der Miteigentümer mit einer Zahlungsverpflichtung und die physische Aufteilung der Immobilie.
Die erste Methode zur Auflösung einer gemeinschaftlichen Eigentumsform ist die zivilrechtliche Auflösung durch Verkauf des gemeinschaftlichen Eigentums und Aufteilung des Erlöses entsprechend den Anteilen. Diese Methode ist sowohl bei vertraglicher als auch bei gerichtlicher Auflösung einer gemeinschaftlichen Eigentumsform anerkannt. Im Falle eines Gerichtsverfahrens wird der Verkauf des gemeinschaftlichen Eigentums angeordnet, wenn eine Teilung in natura nicht möglich ist und keine Umstände vorliegen, die die Übertragung des Eigentums als Alleineigentum an einen der Miteigentümer rechtfertigen. Das Gericht kann den Verkauf insbesondere dann anordnen, wenn keiner der Miteigentümer der Übernahme des Eigentums zugestimmt hat. Der Verkauf erfolgt im Wege einer Auktion.
Eine weitere Möglichkeit zur Auflösung einer Miteigentümergemeinschaft besteht darin, einem (oder mehreren) der bestehenden Miteigentümer ausschließliche Eigentumsrechte zu übertragen und ihnen gleichzeitig die Verpflichtung aufzuerlegen, einen angemessenen Betrag an die verbleibenden Miteigentümer zu zahlen. Kommt es zu einer Einigung oder einem gerichtlichen Vergleich, legen die Miteigentümer selbst die Höhe des Rückzahlungsbetrags und den Zahlungsplan fest. Im Falle einer gerichtlichen Auflösung der Miteigentümergemeinschaft wird der Wert der Immobilie von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen ermittelt, dessen Kosten von den Verfahrensbeteiligten getragen werden. Auf dieser Grundlage bestimmt das Gericht die Höhe des Rückzahlungsbetrags. In begründeten Fällen können die Rückzahlungen aufgeschoben oder in Raten, jedoch nicht länger als zehn Jahre, geleistet werden. In der Praxis ordnet das Gericht jedoch in der Regel an, dass die Verbindlichkeiten der verbleibenden Miteigentümer innerhalb von ein, zwei oder drei Jahren beglichen werden.
Die einfachste und letzte Methode für die meisten Miteigentümer ist die physische Teilung des Eigentums, die von jedem Miteigentümer beantragt werden kann. Dies gilt jedoch nur für physisch teilbares Eigentum, also beispielsweise für Grundstücke oder Gebäude. Die Teilung eines Grundstücks gestaltet sich schwieriger (ist aber nicht völlig unmöglich). Durch die Teilung entsteht neues Eigentum. Abgetrennte Teile eines größeren Grundstücks werden zum Alleineigentum einzelner Miteigentümer (eines oder mehrerer, sofern diese zustimmen), wodurch die bestehende Miteigentümerschaft erlischt. Bei einer vertraglichen Auflösung der Miteigentümerschaft entscheiden die Miteigentümer selbstständig über die Aufteilung des gemeinsamen Eigentums und der neuen Vermögenswerte (bei Immobilien kann beispielsweise eine geodätische Teilung der Grundstücke erforderlich sein). Im Falle einer gerichtlichen Auflösung der Miteigentümerschaft erfolgt die Aufteilung durch das Gericht, das die Interessen aller Miteigentümer zu wahren hat. Das Gericht achtet darauf, dass der Wert der abgetrennten Teile dem jeweiligen Anteilsverhältnis entspricht.
Eine physische Teilung kann jedoch unmöglich sein, wenn sie gegen gesetzliche Bestimmungen oder den sozioökonomischen Zweck der Immobilie verstößt oder eine erhebliche Wertänderung oder -minderung zur Folge hätte. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn das Grundstück zu klein ist, um eine Teilung unter den bestehenden Miteigentümern zu ermöglichen.
Es ist außerdem zu beachten, dass gemäß den Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes der Verkauf von Immobilien (oder eines Teils davon oder eines Anteils daran) die Grundlage für die Einkommensteuer bildet, sofern er innerhalb von 5 Jahren ab dem Erwerbsdatum erfolgte - und dies gilt auch für den Erwerb eines Anteils an Immobilien und dessen Verkauf.
Nächste Woche werden wir die Regeln für die Nutzung eines Anteils an einer Gemeinschaftsimmobilie als besondere Form des Miteigentums vorstellen, die durch ein gesondertes Gesetz geregelt wird.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 8. Januar 2024
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