In der heutigen Ausgabe von „Tuesday Morning for Budowlanka“ setzen wir unsere Diskussion über Fragen im Zusammenhang mit Präemption fort, möchten uns heute aber auf diejenigen konzentrieren, die in der Praxis etwas weniger häufig vorkommen.
Vorkaufsrecht für Immobilien in Häfen und Marinas
Dieses Vorkaufsrecht ist in Artikel 4 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996 über Seehäfen geregelt. Die Hafenbehörde hat das Recht (i) auf ein Vorkaufsrecht beim Verkauf und (ii) auf eine vorrangige Einräumung des dauerhaften Nutzungsrechts sowie auf die Übertragung dieses Rechts in Bezug auf Grundstücke innerhalb der Hafengrenzen. Die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht gelten entsprechend. Übt die Hafenbehörde ihr Vorkaufsrecht oder ihre vorrangige Einräumung nicht aus, fällt dieses Recht an den Staat. Ist keine Hafenbehörde eingerichtet, steht das Vorkaufsrecht der Gemeinde zu, für die das Grundstück zuständig ist.
Vorkaufs- und Prioritätsrechte an Grundstücken innerhalb der Grenzen eines Marinehafens oder angrenzend an vom Verteidigungsminister festgelegte Sperrzonen werden von den dem Verteidigungsminister unterstellten oder von ihm beaufsichtigten Organisationseinheiten ausgeübt und haben Vorrang vor den Rechten der Hafenbetreiber oder der Gemeinden. In solchen Fällen übermittelt der Notar dem Verteidigungsminister eine Kopie der notariellen Urkunde.
Der Verkauf, die Übertragung des ewigen Nießbrauchs oder die Gewährung des ewigen Nießbrauchs an Grundstücken, die unter Verletzung des im Gesetz über Seehäfen und Hafenanlagen festgelegten Vorkaufsrechts oder der Priorität erfolgen, sind ungültig.
Die zuständige Verwaltungsstelle, die Staatskasse, die Gemeinden und die dem Verteidigungsminister unterstellten oder von ihm beaufsichtigten Organisationseinheiten üben ihre Vorkaufs- und Prioritätsrechte zur Gewährung oder Übertragung des dauerhaften Nießbrauchs aus, indem sie innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt einer notariellen Urkunde eine Erklärung in Form einer notariellen Urkunde einreichen. Diese Sechsmonatsfrist gilt für alle berechtigten Stellen gleichermaßen.
Immobilien in der Sonderwirtschaftszone
Befindet sich das Grundstück in einer Sonderwirtschaftszone, hat der Zonenverwalter ein Vorkaufsrecht hinsichtlich des Eigentums und des dauerhaften Nutzungsrechts. Dies ist in Artikel 8 Absatz 2 des Gesetzes vom 20. Oktober 1994 über Sonderwirtschaftszonen („SWZ-Gesetz“) geregelt.
Eine Sonderwirtschaftszone ist ein unbewohntes Gebiet der Republik Polen, das gemäß dem Sonderwirtschaftszonengesetz ausgewiesen wird und in dem unter den darin festgelegten Bedingungen wirtschaftliche Aktivitäten durchgeführt werden können. Eine solche Zone kann eingerichtet werden, um die wirtschaftliche Entwicklung eines Teils des Staatsgebiets zu beschleunigen, insbesondere durch: (i) die Entwicklung spezifischer Wirtschaftszweige, (ii) die Entwicklung und Implementierung neuer technischer und technologischer Lösungen in der Volkswirtschaft, (iii) die Förderung von Exporten, (iv) die Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit von Produkten und Dienstleistungen, (v) die Weiterentwicklung bestehender Industrieanlagen und der wirtschaftlichen Infrastruktur, (vi) die Schaffung neuer Arbeitsplätze und (vii) die Nutzung ungenutzter natürlicher Ressourcen unter Wahrung der ökologischen Nachhaltigkeit. Sonderwirtschaftszonen werden vom Ministerrat auf Antrag des für Wirtschaft zuständigen Ministers per Verordnung eingerichtet. Eine Zone kann nur auf Grundstücken errichtet werden, die sich im Eigentum des Verwalters, der Staatskasse, einer Ein-Personen-Gesellschaft der Staatskasse, einer Gebietskörperschaft oder eines Gemeindeverbandes befinden, oder auf Grundstücken, die dem Verwalter oder einer Ein-Personen-Gesellschaft der Staatskasse dauerhaft zur Nutzung zustehen. Eine Zone kann auch dann eingerichtet werden, wenn der Erwerb des Rechts an einem Grundstück durch den Verwalter oder eine lokale Gebietskörperschaft auf einer verbindlichen Vereinbarung beruht, die die Einrichtung einer Zone als einzige Bedingung für den Erwerb vorsieht.
Aufgrund des Eigentumsrechts an den Räumlichkeiten
Gemäß Artikel 17 Absatz 2 Nummer 6 des Gesetzes vom 15. Dezember 2000 über Wohnungsgenossenschaften kann Gegenstand der Übertragung ein Bruchteil eines genossenschaftlichen Eigentumsrechts an einer Wohneinheit sein. In diesem Fall haben die übrigen Miteigentümer des Eigentumsrechts an der Wohneinheit ein Vorkaufsrecht. Eine bedingungslose Vereinbarung über die Übertragung eines Bruchteils des Eigentumsrechts an der Wohneinheit, die ohne Benachrichtigung der Berechtigten oder unter Offenlegung wesentlicher, den Tatsachen widersprechender Vertragsbestimmungen geschlossen wurde, ist ungültig.
Gesetz zur Entwicklung von Landgemeinschaften
Das Vorkaufsrecht findet sich auch im Gesetz vom 29. Juni 1963 über die Entwicklung von Gemeindeland. Gemäß Artikel 26 Absatz 2 dieses Gesetzes hat die Gemeinde im Falle des Verkaufs von Gemeindeland ein Vorkaufsrecht. Laut Gesetz umfasst Gemeindeland landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen sowie Wasserflächen, die im Zuge der Übertragung des Landbesitzrechts an Bauern und Stadtbewohner zur gemeinschaftlichen Nutzung gewährt wurden.
Zum Vorteil einer lokalen Gebietskörperschaft, die sich aus dem Gesetz über Vollstreckungsverfahren in der Verwaltung ergibt
Befindet sich ein Grundstück in einem im örtlichen Bebauungsplan für öffentliche Zwecke ausgewiesenen Gebiet, so fordert die Vollstreckungsbehörde gemäß dem Gesetz vom 17. Juni 1966 über das Verwaltungsverfahren die zuständige Gebietskörperschaft auf, vor Beginn der Beschreibung und Wertschätzung des Grundstücks innerhalb von drei Monaten nach Zustellung der Aufforderung zu erklären, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben wird. Übt die Gebietskörperschaft ihr Vorkaufsrecht nicht aus oder geht der Vollstreckungsbehörde innerhalb der Frist keine entsprechende Erklärung zu, so erlischt das Vorkaufsrecht. Geht die Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb der Frist bei der Vollstreckungsbehörde ein, so setzt diese den Kaufpreis auf einen Betrag fest, der dem vom Sachverständigen ermittelten Wert des beschlagnahmten Grundstücks entspricht. Die Entscheidung über den Kaufpreis ist endgültig. Sie wird der Gebietskörperschaft, dem Verpflichteten und dem Gläubiger zugestellt und kann angefochten werden.
Wie oben ersichtlich, findet das Vorkaufsrecht in vielen verschiedenen Fällen Anwendung, und vor dem Verkauf oder Kauf unserer Immobilie ist es notwendig, sorgfältig zu prüfen, ob und für wen es gilt, da die Folgen einer Nichtbeachtung äußerst schwerwiegend sind.
Dieser Artikel schließt unsere Reihe zu Vorkaufsrechten ab. Wir laden Sie daher ein, unseren nächsten Artikel in unserer Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ zu lesen, der sich mit den interessantesten Auslegungen des Generalamts für Bauaufsicht in Bezug auf die Bauplanung befasst.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 15. Juli 2024
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