Am Sonntag, dem 24. September 2023, traten Verordnungen zur Änderung des Raumordnungsgesetzes in Kraft. Heute konzentrieren wir uns jedoch auf andere aktuelle Änderungen, insbesondere auf die vergangene Woche auf der Website des Regierungsgesetzgebungszentrums veröffentlichte Information, dass eine Verordnung zur Änderung der Verordnung über die technischen Anforderungen an Gebäude und deren Standort („Änderungsverordnung“) dem Minister zur Unterzeichnung vorgelegt wurde. Diese enthält Änderungen, die als „Bauträgerstopp-Paket“ eingeführt wurden Die gesetzesfreie Zeit beträgt etwa drei Monate. Da uns jedoch bewusst ist, dass die Planung ein langwieriger Prozess ist, sollten Bauträger, die ihre Bauanträge nicht bis zum 31. Dezember 2023 eingereicht haben, diese Änderungen bereits jetzt berücksichtigen. Daher möchten wir heute die wichtigsten Änderungen hervorheben.
Gemäß der Änderungsverordnung treten die Bestimmungen am 1. Januar 2024 in Kraft. Für Bauvorhaben, bei denen vor dem Inkrafttreten der Änderungsverordnung Folgendes geschehen ist: (i) ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung, ein Antrag auf gesonderte Genehmigung eines Grundstücks- oder Flächennutzungsplans oder eines architektonischen und baulichen Entwurfs oder ein Antrag auf Änderung einer Baugenehmigung, (ii) eine Entscheidung über eine Baugenehmigung oder eine gesonderte Genehmigung eines Grundstücks- oder Flächennutzungsplans oder eines architektonischen und baulichen Entwurfs, (iii) eine Anzeige über Bauarbeiten oder die Durchführung anderer Bauarbeiten, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist, (iv) eine Entscheidung über die Legalisierung gemäß Artikel 49 Absatz 4 des Baugesetzes und die in Artikel 51 Absatz 4 des Baugesetzes genannten Entscheidungen, gelten jedoch weiterhin die bisherigen Bestimmungen .
Ohne auf technische Details einzugehen, stellen wir im Folgenden die wichtigsten Änderungen vor.
Änderungen im Spielplatzdesign
In diesem Bereich gibt es zahlreiche Änderungen, mit denen sich Architekten, die Mehrfamilienhäuser planen, im Detail vertraut machen sollten. Erstens ist für den Bau von Mehrfamilienhäusern mit mehr als 20 Wohnungen ein Spielplatz vorgeschrieben . Zweitens müssen mindestens 30 % dieser Spielplatzfläche in einem ökologisch aktiven Bereich liegen und mindestens 50 % der Fläche zwischen 10:00 und 16:00 Uhr zwei Stunden Sonnenlicht erhalten. Nur bei innerstädtischen Bauvorhaben ist mindestens eine Stunde Sonnenlicht pro Tag zulässig. Drittens müssen Spielplätze eingezäunt sein (mit einigen Ausnahmen).
Die Fläche des Kinderspielplatzes wurde ebenfalls detailliert festgelegt und beträgt: (i) 1 m² pro Wohnung – wenn das Gebäude oder der Gebäudekomplex 21 bis 50 Wohnungen umfasst; (ii) 50 m² – wenn das Gebäude oder der Gebäudekomplex 51 bis 100 Wohnungen umfasst; (iii) 0,5 m² pro Wohnung – wenn das Gebäude oder der Gebäudekomplex 101 bis 300 Wohnungen umfasst; (iv) 200 m² – wenn das Gebäude oder der Gebäudekomplex mehr als 300 Wohnungen umfasst.
Die Verordnung legt außerdem Anforderungen an Aussehen, Fläche und Ausstattung von Spielplätzen fest. Alle Anforderungen sind in insgesamt 15 Abschnitten des § 40 der Verordnung aufgeführt. Die Änderungsverordnung führt zudem die Pflicht ein, einen Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen mit einer Fläche von mindestens 15 m² bereitzustellen . Dieser Raum kann auch als Nebengebäude, Pavillon oder Unterstand gestaltet sein.
Gewerberäume mit einer Fläche von bis zu 25 m22
Ab dem 1. Januar 2024 müssen nicht nur Wohnräume, sondern auch Gewerberäume eine Fläche von mindestens 25 m² aufweisen . Es gibt jedoch einige Ausnahmen von dieser Regel. Eine Ausnahme gilt beispielsweise für Gewerberäume im ersten oder zweiten Obergeschoss (Erdgeschoss oder erster Stock) mit direktem Zugang von außen.
Zweitens gilt diese Anforderung nicht für Räumlichkeiten in Mehrfamilienhäusern oder Einfamilienhäusern mit separaten Gewerbeflächen. Unserer Ansicht nach sollte diese Ausnahme auch Gewerbeflächen in Nichtwohngebäuden wie Bürogebäuden oder Einkaufszentren umfassen. Es besteht kein Zweifel, dass es Investoren in diesen Gebäuden nicht möglich ist, Räumlichkeiten als „Wohnräume“ zu Anlagezwecken zu verkaufen – genau das soll diese Änderung verhindern.
Drittens dürfen kleinere Gewerberäume in Gebäuden verbleiben, für die vor dem 1. Januar 2024 eine Baugenehmigung erteilt wurde oder eine Bauanzeige eingereicht wurde, gegen die die Architektur- und Bauverwaltungsbehörde keine Einwände erhoben hat, oder eine Bescheinigung ausgestellt wurde, aus der hervorgeht, dass keine Gründe für einen Einwand vorliegen, wie in Artikel 30, Abschnitt 5aa des Baugesetzes erwähnt.
Weniger „konkret“
Nach der neuen Fassung des § 39 müssen auf Baugrundstücken, die für den Bau von Mehrfamilienhäusern, Gesundheitseinrichtungen (ausgenommen Kliniken) sowie Bildungs- und Betreuungseinrichtungen vorgesehen sind, mindestens 25 % der Grundstücksfläche als biologisch aktive Fläche ausgewiesen werden , sofern im örtlichen Bebauungsplan kein anderer Prozentsatz festgelegt ist. Für öffentlich zugängliche Plätze über 1.000 m² dieser Prozentsatz 20 % (sofern im örtlichen Bebauungsplan kein höherer Prozentsatz festgelegt ist).
Die Verordnung definiert außerdem einen öffentlich zugänglichen Platz , der als öffentlich zugänglicher Bereich zu verstehen ist, der der Erholung und Kommunikation dient und gleichzeitig repräsentative Funktionen erfüllt. Es handelt sich dabei um eine im örtlichen Bebauungsplan als Platz oder Marktplatz oder als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesene Fläche. Fehlt ein örtlicher Bebauungsplan, gilt als solcher eine im Liegenschafts- und Gebäuderegister als Erholungs- und Freizeitfläche oder als Straße ausgewiesene Fläche, gekennzeichnet mit dem Symbol Bz bzw. dr.
Begrenzte Parkmöglichkeiten für Menschen mit Behinderung
Gemäß der Änderungsverordnung wurde eine Beschränkung für Parkplätze in der Nähe von Gebäudefenstern eingeführt. Nach der neuen Fassung von § 20 dürfen höchstens 6 % der ausschließlich von Menschen mit Behinderung genutzten Pkw-Parkplätze, mindestens jedoch einer, ohne Einschränkungen in der Nähe von Gebäudefenstern liegen.
Vergrößerung des Abstands zwischen Gebäuden
Ziel der Verfasser war es, durch die geänderten Vorschriften zu verhindern, dass Nachbarn in die Fenster des jeweils anderen schauen. Daher wurde unter anderem die in § 12 Absatz 1 der Verordnung aufgeführte Liste erweitert. Demnach ein Gebäude auf einem Baugrundstück einen Mindestabstand von 5 m zur Grundstücksgrenze einhalten : Punkt 3) bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier oberirdischen Geschossen, deren Fenster- oder Türfassade zur Grundstücksgrenze zeigt; und Punkt 4) bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier oberirdischen Geschossen, deren Fenster- oder Türfassade zur Grundstücksgrenze zeigt.
Zusätzlich zu den näher beschriebenen Elementen umfassen die Änderungen auch (i) die Einführung zusätzlicher Anforderungen zur Verbesserung der Schalldämmung, (ii) eine Änderung der Anforderungen an Räume, die zum Füttern und Wickeln von Babys und zum Wickeln von Erwachsenen mit besonderen Bedürfnissen geeignet sind, (iii) das Hinzufügen oder Ändern von Verweisen auf polnische Normen, (iv) die Einführung eines Mindestabstands von 30 Metern für Produktions- und Lagergebäude mit einer Gebäudefläche von mehr als 1000 m² zur Wand eines Mehrfamilienhauses.
Zusammenfassend befürchten wir, dass die oben genannten Änderungen zu einem weiteren Anstieg der Wohnungspreise führen werden. Wir möchten Sie daran erinnern, dass die Baukosten bereits mit den Kosten für Grundstückskäufe vergleichbar sind. Eine Verringerung der Anzahl der auf einem bestimmten Grundstück fertiggestellten Wohnungen wird daher zu höheren Preisen führen.
Den vollständigen Text der Änderungsverordnung können Sie auf der Website von RCL .
In Bezug auf die aktuellen Änderungen möchten wir Sie auf zwei Änderungen aufmerksam machen, die Änderungen am Inhalt von Dokumenten im Zusammenhang mit dem Abschluss von Entwicklungsverträgen, insbesondere des eingeführten Informationsprospekts , mit sich bringen:
- Das Gesetz vom 7. Juli 2023 zur Änderung des Gesetzes über Raumplanung und Entwicklung sowie bestimmter anderer Gesetze – welches den Inhalt des Prospekts an die durch das Gesetz eingeführten Änderungen anpasst. Diese Änderungen gelten für alle Prospekte, die ab dem 24. August 2023 versandt und Verträgen beigefügt werden.
- Das Gesetz vom 7. Juli 2023 über ein europaweites privates Altersvorsorgeprodukt ermöglicht es auch Genossenschaften (im Folgenden „Kreditgenossenschaften“), die im Gesetz vom 5. November 2009 über Genossenschaften erwähnt werden, Treuhandkonten für Wohnimmobilien einzurichten und zu führen. Die bestehenden Bestimmungen gelten glücklicherweise für Informationsprospekte, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erstellt oder verteilt wurden. Alle Prospekte, die an Käufer versandt werden, und alle Verträge, die ab dem 26. September 2023 abgeschlossen werden, müssen jedoch aktualisiert werden .
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 26. September 2023
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