Im Rahmen unserer Artikelreihe zu Gesetzesänderungen stellen wir Ihnen die wichtigsten geplanten und bereits umgesetzten Änderungen vor. Wir erläutern und fassen die für den Immobilienmarkt und die gesamte Bauwirtschaft relevanten Regelungen zusammen.
1. Mögliche Beschränkungen des Stromverbrauchs im Zusammenhang mit der Energiekrise – Verordnung des Ministerrats vom 8. November 2021
Aufgrund der anhaltenden Energiekrise infolge von Hitzewellen, dem Krieg in der Ukraine und den daraus resultierenden Versorgungsengpässen wird es immer wahrscheinlicher, dass die Regierung Beschränkungen des Energieverbrauchs einführen wird. Angesichts der Situation vom 4. Juli 2022, als die Stromreserven im nationalen Netz auf 0 MW sanken, besteht ein reales Risiko der Anwendung von Artikel 11 Absatz 7 des Energiegesetzes. Gemäß diesem Gesetz ist der Ministerrat befugt, den Energieverbrauch für einen begrenzten Zeitraum einzuschränken, wie es bereits 2015 der Fall war.
Die betreffenden Beschränkungen können für Energieverbraucher gelten, die gemäß mit den Betreibern abgeschlossenen Vereinbarungen mindestens 300 kW Energie verbrauchen.
Die Verordnung des Ministerrats vom 8. November 2021 legt detaillierte Regeln und Verfahren zur Umsetzung von Beschränkungen fest. Der Schweregrad der geplanten Beschränkungen wird auf einer Skala von 11 bis 20 angegeben. Jede höhere Stufe reduziert die zulässige Stromverbrauchsgrenze und birgt das Risiko, dass dem Kunden bei Überschreitung dieser Grenze gemäß Energiegesetz eine Strafe auferlegt wird. Gemäß der Verordnung sind Betreiber verpflichtet, Eigentümern von Einrichtungen wie Einkaufszentren vorbereitete Pläne zur Einführung von Stromversorgungs- und Verbrauchsbeschränkungen zu übermitteln, in denen die zulässigen Stromverbrauchswerte für die einzelnen Beschränkungsstufen genau definiert sind.
Bei Einführung von Stromverbrauchsbeschränkungen drohen Gebäudeeigentümern Bußgelder von mindestens 10.000 PLN und bis zu 15 % des Umsatzes des betroffenen Unternehmens im vorangegangenen Geschäftsjahr. Dies sind jedoch nicht die einzigen Risiken möglicher Beschränkungen. Viele Eigentümer befürchten, dass die Einführung erster Stufen von Stromverbrauchsbeschränkungen ihre Gebäude unbrauchbar machen wird. Die Einführung endgültiger Stromverbrauchsbeschränkungen könnte bedeuten, dass selbst bei abgeschalteten Systemen die Aktivierung der Brandmeldeanlage die Grenzwerte überschreiten könnte. Darüber hinaus besteht für die Gebäudenutzer ein erhebliches Risiko von Verlusten durch das Abschalten von Kühlschränken oder Sportgeräten.
2. Steuer auf Einkünfte aus Gebäuden – Art. 24b des Körperschaftsteuergesetzes
Aufgrund der Änderung des Körperschaftsteuergesetzes im Jahr 2018 trat Artikel 24b, der die sogenannte Steuer auf Einkünfte aus Gebäuden bzw. die Mindeststeuer einführte, in Kraft. Die Steuerpflicht nach dieser Bestimmung war während der Covid-19-Pandemie ausgesetzt, gilt aber seit Juni dieses Jahres wieder; die erste Zahlungsfrist endete am 20. Juli.
Eigentümer und Miteigentümer von Gebäuden in der Republik Polen, die ganz oder teilweise vermietet sind, sind zur Zahlung der Steuer verpflichtet. Der Steuersatz beträgt 0,035 % der Bemessungsgrundlage pro Monat. Die bisherige Höchstgrenze von 10.000.000 PLN für die Steuer wurde aufgehoben. Steuerpflichtige mit mehreren Gebäuden zahlen die kombinierte Steuer. Sie müssen in ihrer jährlichen Steuererklärung die dem Steuerwert zugrunde liegenden Anlagegüter, die gezahlte und fällige Steuer sowie die in Anspruch genommenen Abzüge angeben.
Aufgrund der geänderten Bestimmungen im Jahr 2019 ist es möglich, zu viel gezahlte Steuern auf Einkünfte aus Gebäuden zurückzuerhalten, selbst wenn die Körperschaftsteuer zu niedrig ist, um einen vollständigen Abzug zu ermöglichen.
3. Gesetzentwurf zur Nutzungsänderung bestimmter Nichtwohngebäude in Wohngebäude
Am 12. August 2022 wurde dem Sejm ein Gesetzentwurf zur Nutzungsänderung bestimmter Nichtwohngebäude in Wohngebäude vorgelegt. Der Gesetzentwurf ist als Ad-hoc-Reaktion auf die Wohnungskrise in Europa, einschließlich Polen, gedacht.
Die wachsende Zahl leerstehender Büro- und Gewerbegebäude soll durch deren Umwandlung in Wohnraum, der zunehmend schwerer zu erwerben ist, bewältigt werden. Zwar erlaubt das Baugesetz die Umwandlung von Büro-/Gewerbegebäuden in Wohnraum, doch bestehen darin Hürden, die der Gesetzesentwurf beseitigen soll. Laut Gesetzesbegründung gilt der Entwurf letztlich für Gebäude mit einer Verkaufsfläche von über 2.000 m², die häufig sehr attraktiv für Wohnzwecke sind. Diese Gebäude liegen oft innerhalb des Geltungsbereichs lokaler Raumordnungspläne, deren Änderung zeitaufwändig ist. Die vorgeschlagenen Änderungen sollen dieses Problem auch durch eine Anpassung des sogenannten „Sonderhaushaltsgesetzes“ lösen und dessen Anwendungsbereich erweitern.
Die vorgeschlagenen Änderungen sollen die Bestimmungen der Bauordnung für die Umwandlung von Büro- und Gewerbegebäuden in Wohngebäude vereinfachen, indem diese Arbeiten von der Baugenehmigungspflicht und der Meldepflicht befreit werden. Die Genehmigungspflicht für bauliche Veränderungen bleibt jedoch bestehen, da diese für die Sicherheit der Bewohner von entscheidender Bedeutung sind. Eine konkrete Lösung besteht darin, die im Sonderwohnungsbaugesetz eingeführten Instrumente zuzulassen. Gemäß Artikel 5 Absatz 3 des Sonderwohnungsbaugesetzes kann eine Wohnbaumaßnahme oder eine damit verbundene Investition unabhängig vom Bestehen oder den Bestimmungen eines örtlichen Bebauungsplans durchgeführt werden, sofern sie nicht im Widerspruch zur Untersuchung der Gemeinde hinsichtlich der Bedingungen und der Richtung der Raumentwicklung steht.
Die oben genannten Lösungen sind nur als Ad-hoc-Maßnahmen und nicht als systemische Maßnahmen gedacht (für den Zeitraum der Reaktion auf die Auswirkungen der Pandemie und im Zusammenhang mit dem Zustrom von Flüchtlingen aus der Ukraine). Daher können sie nur für einen bestimmten Zeitraum angewendet werden (es wird von einem Zeitraum von bis zu 2 Jahren ab dem Datum des Inkrafttretens des Gesetzes ausgegangen).
4. Verkauf einzelner Grundstücke als gewerbliche Tätigkeit – Gewerbesteuer oder Mehrwertsteuer gemäß dem Urteil des Verfassungsgerichts im Fall Nr. SK 20/19?
Am 19. Juli 2022 entschied das Verfassungsgericht über eine Verfassungsbeschwerde zur Verfassungsmäßigkeit der Einkommensteuer, die auf einer unklaren Definition von „wirtschaftlicher Tätigkeit“ beruhte. Der Fall vor dem Gericht betraf die Aufteilung und den Verkauf einiger seiner Grundstücke durch einen Landwirt. Das Finanzamt stufte diese Transaktion als gewerbliche Immobilientransaktion ein, die der Einkommensteuer unterliegt.
Das Gericht entschied, dass das Finanzamt jeden Einzelfall prüft, ob die Veräußerung von Privateigentum durch den Eigentümer eine wirtschaftliche Tätigkeit darstellt. Der Beschwerdeführer, der zuvor Landwirtschaft und Gewerbe betrieb, teilte sein Land in kleinere Parzellen auf und verkaufte diese systematisch. Das Finanzamt wertete dies als nicht deklarierte gewerbliche Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien. Sowohl das Provinz- als auch das Oberste Verwaltungsgericht bestätigten die Entscheidung des Finanzamts und wiesen die Argumente des Eigentümers zurück, darunter zahlreiche nationale und europäische Präzedenzfälle sowie die Unklarheit des Begriffs „wirtschaftliche Tätigkeit“ in Artikel 5a Absatz 6 des Einkommensteuergesetzes.
Das Urteil ermöglicht es den Steuerbehörden, im Einzelfall zu prüfen, ob die Veräußerung von Immobilien durch einen Eigentümer eine gewerbliche Tätigkeit darstellt. Derzeit können Betroffene ihre Rechte nur auf dem Rechtsweg geltend machen. In seinem Urteil vom 18. Dezember 2019 (Aktenzeichen I SA/Gl 798/19) gab das Verwaltungsgericht Gliwice dem Steuerpflichtigen Recht und berief sich dabei auf die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union. Dieser hatte entschieden, dass der Verkauf von Immobilien im Rahmen der Verwaltung von Privatvermögen nicht der Mehrwertsteuer unterliegt (Urteil in den verbundenen Rechtssachen C-180/10 und C-181/10 vom 15. September 2011).
Die Folge des Urteils des Verfassungsgerichts könnte eine Situation sein, in der Zweifel hinsichtlich Art und Höhe der Besteuerung beim Verkauf von Immobilien entstehen.
Wir laden Sie ein, unsere demnächst erscheinende Artikelserie über PRS-Investitionen zu verfolgen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus mit Stand vom 24. August 2022
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