Der heutige Artikel aus der Reihe „Dienstagmorgen für die Bauwirtschaft“ befasst sich erneut mit den angekündigten Gesetzesänderungen, da Ende Januar 2026 in der Liste der Gesetzgebungs- und Programmarbeiten des Ministerrats die Annahmen für weitere Änderungen des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und des Bauträgergarantiefonds („Entwicklungsgesetz“) (Projektnummer UD361) veröffentlicht wurden.
Laut dem Ministerium für Entwicklung und Technologie haben Käufer auf dem Primärmarkt derzeit nur eingeschränkten Zugang zu konsistenten, aktuellen und vergleichbaren Informationen über Bauträger. Die Überprüfung von Unternehmen ist fragmentiert, zeitaufwändig und mitunter unzuverlässig, da sie auf zahlreichen Quellen unterschiedlicher Qualität beruht. Dies führt dazu, dass die Entscheidung für den Abschluss eines Bauvertrags unter Unsicherheit getroffen wird und die Risiken sich erst während der Projektdurchführung manifestieren. Als Lösung wird ein gesetzlicher Eingriff vorgeschlagen, der die Transparenz und Sicherheit des Handels erhöht, gleichzeitig die Pflichten der Bauträger präzisiert und die Schutzmechanismen für Käufer stärkt.
Eine weitere Erweiterung des DOM-Portals
Das zentrale Instrument ist der Ausbau des DOM-Portals zu einer öffentlich zugänglichen Datenbank zur Leistungsfähigkeit von Bauträgern, die weiterhin vom Versicherungsgarantiefonds verwaltet wird. Das Portal wird durch Daten aus administrativen Quellen ergänzt, darunter das Amt für Wettbewerb und Verbraucherschutz, die Generalinspektion für Bankenaufsicht und das Nationale Gerichtsregister (KRS). Dadurch können Käufer schnell die Investitionshistorie eines Bauträgers, Informationen zu Verwaltungssanktionen und offiziellen Warnungen von Aufsichtsbehörden einsehen sowie Unternehmen vergleichen und deren Glaubwürdigkeit beurteilen.
Das angekündigte Projekt nennt zusätzliche Informationskategorien, die als Teil der erweiterten Funktionalität des DOM-Portals erscheinen sollen, insbesondere:
- Identifikationsdaten über den Entwickler;
- Daten zu Investitionsprojekten und Investitionsaufgaben;
- Informationen über mögliche Verzögerungen bei der Umsetzung von Investitionsprojekten;
- Informationen über die an den Entwicklergarantiefonds gezahlten Beiträge;
- Informationen über etwaige im Rahmen von Verwaltungsverfahren verhängte Strafen sowie über laufende Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit der Umstrukturierung oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen den Bauträger.
Änderungen des Prospekts
Das zweite wichtige Element ist die Anpassung der Vorlage für den Informationsprospekt, der integraler Bestandteil des Entwicklungsvertrags ist. Das zukünftige Projekt sieht vor, den Abschnitt über die Geschichte und Erfahrung des Projektentwicklers um Informationen zu straf- und zivilrechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit seinen Geschäftstätigkeiten zu erweitern.
Gleichzeitig wird der Prospekt um eine einheitliche Vorlage für die Ausstattungsstandards der Immobilien ergänzt, die detaillierte technische Parameter enthält. Laut den Projektverantwortlichen führt dies zu mehr Transparenz in der technischen und rechtlichen Dokumentation und schafft die Grundlage für eine effektivere Bearbeitung von Beschwerden.
Annahme der Räumlichkeiten: Verfahren, Form und verbindliches Protokoll
Die Verfahren zur Abnahme von Wohnräumen bzw. Einfamilienhäusern werden ebenfalls angepasst. Verbraucher können künftig ein Abnahmeprotokoll mit Mängelliste elektronisch oder per Post einreichen. Dabei können auch Gutachten von technischen Sachverständigen berücksichtigt werden. Gleichzeitig ist der Bauträger (bzw. dessen Vertreter) zur Teilnahme am Abnahmeprozess verpflichtet. Die Projektverantwortlichen weisen darauf hin, dass „gemeldete Mängel verbindlich sind und gesetzlichen Fristen unterliegen“. Die genaue Ausgestaltung wird nach der Präsentation des detaillierten Projekts bekannt gegeben. Ziel ist es jedoch, Streitigkeiten über Art und Umfang der Mängelberichte zu vermeiden.
Mindeststandards für Werbung und Angebote
Die angekündigten Änderungen betreffen auch die erste Vertriebsphase: Werbung und Angebote, die sich an Verbraucher richten. Geplant sind minimale Informationsanforderungen, um sicherzustellen, dass Kunden von Anfang an grundlegende Informationen zum Angebot erhalten. Konkret soll der Bauträger unter anderem die Projektadresse, Grundrisse der Wohnungen mit Flächenangaben und Informationen zu angrenzenden Räumen bereitstellen und Visualisierungen deutlich als Illustrationsmaterial kennzeichnen.
Reservierungsvereinbarungen: Stärkere Gebührenrückerstattung
Die Änderungen betreffen auch Bestimmungen zu Reservierungsvereinbarungen, einschließlich einer Erhöhung der Rückerstattung der Reservierungsgebühr im Falle eines Zahlungsausfalls des Bauträgers. Hintergrund der Änderungen ist, einseitige Vertragsauflösungen angesichts steigender Marktpreise zu verhindern und eine größere Stabilität im Handel zu gewährleisten.
Verbot der Preisindexierung nach Vertragsschluss
Eine der interessantesten Annahmen der Änderungen ist das geplante gesetzliche Verbot, den Preis einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses nach Unterzeichnung eines Bauträgervertrags oder eines verbindlichen Vertrags zum Nachteil des Käufers anzupassen. Die Verfasser beschreiben dies als Garantie für Preisstabilität für den Käufer, während gleichzeitig das Risiko von Investitionskostenänderungen auf den Bauträger als professionelles Unternehmen verlagert wird.
Zweckfahrzeug und Gewährleistungshaftung
Die Änderungen bieten zusätzlichen Schutz für den Fall, dass eine Zweckgesellschaft (SPV) die Investition durchführt. Sollte diese vor Ablauf der Gewährleistungsfrist für Mängel ihren Betrieb einstellen, müsste sie ein anderes Unternehmen benennen, das die damit verbundenen Verpflichtungen übernimmt. Dadurch soll verhindert werden, dass die Ansprüche der Käufer aufgrund des Verschwindens des die Investition tätigen Unternehmens vor Ablauf der Gewährleistungsfrist nicht mehr geltend gemacht werden können.
Zusammenfassend erwarten die Projektinitiatoren von den Änderungen mehr Transparenz und Sicherheit auf dem Wohnungsmarkt, eine stärkere Position der Verbraucher und gleiche Wettbewerbsbedingungen für Bauträger. Ob dieses Ziel erreicht wird, lässt sich schwer abschätzen, doch es wird mit Sicherheit zu einer weiteren Formalisierung des Investitionsprozesses auf dem Wohnungsmarkt führen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 16. Februar 2026.
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