Heute kehren wir zu Themen rund um das „Grundstücksgesetz“ zurück und möchten Sie, wie versprochen, mit dem Ablauf des Immobilienerwerbs nach diesem Gesetz vertraut machen.
Der erste Schritt bei der Veräußerung von Immobilien besteht darin, dass der Gemeinderat einen Beschluss zur Veräußerung der städtischen Immobilien fasst. Dem Beschlussentwurf muss ein Wertgutachten beigefügt werden, das von einem Immobiliensachverständigen erstellt wurde und den Wert der Immobilie ausweist. Dieses Gutachten darf nicht älter als drei Monate vor dem Einreichungsdatum sein.
Der Beschluss über den Verkauf von Immobilien muss grundlegende Informationen über die vom Investor im Rahmen der „Grundstücksübertragung“ an die Gemeinde zu übertragenden Grundstücke oder Gebäude enthalten, einschließlich: (i) der Mindest- und Höchstanzahl und der nutzbaren Fläche, (ii) ihrer beabsichtigten Nutzung, (iii) des Mindeststandards, der Standortanforderungen, des Preises pro Quadratmeter nutzbarer Fläche und (iv) des Datums ihrer Übertragung an die Gemeinde, das ab dem Datum der Eigentumsübertragung der an den Investor übertragenen Immobilien gezählt wird.
Für Grundstücke oder Gebäude, die in das Eigentum der Gemeinde übergehen sollen und aus einem anderen Projekt als einer Investition stammen, kann der Beschluss zusätzliche Anforderungen hinsichtlich ihres Standorts festlegen (insbesondere die Entfernung zu öffentlichen Gebäuden, einschließlich Gebäuden, die für Bildungs-, Erziehungs- oder Gesundheitszwecke genutzt werden, sowie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel).
An dieser Stelle sei daran erinnert, dass gemäß dem Kommunalgesetz vom 8. März 1990 das Recht zur Einleitung von Gesetzgebungsverfahren folgenden Personen zusteht: (i) dem Oberhaupt einer Gemeinde (Bürgermeister, Stadtpräsident), (ii) einer Gruppe von Gemeinderäten, (iii) Gemeinderäten oder (iv) einer Gruppe von Einwohnern (die Anzahl richtet sich nach der Größe der Gemeinde). Daher kann jede der oben genannten Stellen einen solchen Beschluss einbringen.
pro Quadratmeter Nutzfläche eines Grundstücks oder Gebäudes, das vom Investor an die Gemeinde übertragen werden soll, darf den durchschnittlichen Umrechnungskurs der Wiederbeschaffungskosten pro Quadratmeter Nutzfläche von Wohngebäuden nicht übersteigen . Dieser Kurs betrug beispielsweise im vierten Quartal 2020 und im ersten Quartal 2021 (Angaben basierend auf Informationen der Woiwodschaftsämter):
- Für die Woiwodschaft Masowien*, ohne die Hauptstadt Warschau – 4.354,45 PLN,
- Für die Hauptstadt Warschau – 7.197,41,
- Für die Woiwodschaft Kleinpolen**, ausgenommen Krakau – 4.273 PLN,
- Für Krakau – 5.672 PLN
- Für die Woiwodschaft Schlesien*** – 4.532 PLN,
- Für Katowice – PLN 5.121.
Eine solche Preisstruktur pro Quadratmeter nutzbarer Fläche eines Grundstücks kann es für Investoren rentabler machen, Immobilien nach dem Gesetz „Grundstücke für Land“ in kleineren Städten außerhalb großer Ballungsräume zu erwerben.
Der Preis pro Quadratmeter Nutzfläche einer Immobilie oder eines Gebäudes, das von einem Investor an die Gemeinde übertragen werden soll, kann in einem Beschluss über den Immobilienverkauf erhöht werden. Der Gesetzgeber hat jedoch Obergrenzen für solche Erhöhungen festgelegt. Insbesondere darf der Gesamtpreis der zur Übertragung vorgesehenen Immobilie oder des Gebäudes den im Beschluss festgelegten Wert der Immobilie, wie er im dem Beschlussentwurf beigefügten Wertgutachten angegeben ist, nicht überschreiten.
Das Grundstück wird im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung verkauft . Die Ausschreibung wird vom Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsidenten bekannt gegeben und durchgeführt.
Mangels eines lokalen Entwicklungsplans dürfen gemäß dem „Grundstücksverkaufsgesetz“ nur solche Grundstücke verkauft werden, für die der Gemeinde ein Bescheid über die Entwicklungsbedingungen erteilt wurde.
detaillierten Bedingungen für die Bekanntmachung der Ausschreibung und des Angebots des Investors sind in den Artikeln 6 und 7 des Gesetzes über die Veräußerung von Grundstücken festgelegt. Wir weisen darauf hin, dass der Startpreis für die Immobilie nicht unter dem im Wertgutachten zum Beschlussentwurf über den Verkauf der Immobilie angegebenen Wert liegen darf. Nur wenn die zu veräußernde Immobilie im Register historischer Denkmäler eingetragen ist, sich in einem im Register historischer Denkmäler eingetragenen Gebiet befindet oder in einem Sanierungsgebiet liegt, darf der Startpreis mindestens 90 % des Immobilienwerts betragen.
Bei der Einreichung eines Investorenangebots ist der Investor verpflichtet, neben seinen Daten, wie z. B. Firmenname, Rechtsform, Kontaktdaten oder KRS-Nummer, auch Informationen über die Investition (einschließlich der Anzahl und der nutzbaren Fläche der für diese Investition geplanten Grundstücke oder Gebäude, unterteilt in Wohnräume, Räumlichkeiten für andere Zwecke, Einfamilienhäuser ohne abgetrennte Wohneinheiten oder Gebäude für andere Zwecke ohne abgetrennte Wohneinheiten), den angebotenen Preis der Immobilie sowie eine Angabe der der Gemeinde zur Übertragung angebotenen Grundstücke oder Gebäude bereitzustellen.
Falls die erste Ausschreibung erfolglos bleibt, führt die Behörde innerhalb von 30 Tagen und höchstens sechs Monaten (gerechnet ab dem Ende der ersten Ausschreibungsfrist) eine zweite Ausschreibung durch. Bleibt auch die zweite Ausschreibung erfolglos, kann die zuständige Behörde weitere Ausschreibungen durchführen und diese frühestens 30 Tage und spätestens sechs Monate nach dem Ende der vorherigen Ausschreibung bekanntgeben.
Bei erfolgreicher Ausschreibung kommt ein Vertrag zustande . Dieser enthält neben Standardbestandteilen wie der Grundstücksidentifizierung auch Informationen über die Investition, darunter deren Fertigstellungstermin (falls die im Rahmen der Vereinbarung „Grundstücke gegen Grundstücke“ an die Gemeinde zu übertragenden Gebäude oder Grundstücke aus der Investition stammen), die Verpflichtung des Investors zur Eigentumsübertragung an den Gebäuden oder Grundstücken an die Gemeinde, den Kaufpreis, die Verpflichtung der Gemeinde zur Übertragung des für das Grundstück erteilten Bebauungsplans an den Investor und die Frist für diese Übertragung (falls der Investor die Investition gemäß den Bestimmungen dieses Bebauungsplans umsetzen will), die Art der Sicherheit für die Vertragserfüllung sowie gegebenenfalls Vertragsstrafen.
Die Differenz zwischen dem Preis der im Rahmen der Ausschreibung erworbenen Immobilie und dem Preis der Räumlichkeiten oder Gebäude, die der Investor im Vertrag als Teil der „Grundstückstausch“-Vereinbarung an die Gemeinde abzutreten vereinbart hat, ist in bar zu entrichten.
Der Investor muss die im Vertrag übernommenen Verpflichtungen mit Vorsicht angehen, denn falls er es nicht schafft, das Eigentum an den Grundstücken oder Gebäuden an die Gemeinde zu übertragen, ist er verpflichtet, der Gemeinde einen Geldbetrag in Höhe von 150 % des Preises der Grundstücke oder Gebäude zu zahlen, deren Eigentum er im Rahmen der Einigung an die Gemeinde übertragen wollte.
Die Forderungen der Gemeinde sind durch eine Hypothek oder ein Pfandrecht besichert.
Es ist zu beachten, dass das Gesetz über die „Grundstücke für Grundstücke“ die in der Verordnung des Ministerrats vom 14. September 2004 über das Verfahren für Ausschreibungen und Verhandlungen beim Verkauf von Immobilien festgelegten Regeln für den Verkauf kommunaler Immobilien erheblich ändert. Dieses Gesetz beseitigt faktisch das Verhandlungsverfahren nach der zweiten Ausschreibung und ermöglicht stattdessen mehrere Ausschreibungen für dasselbe Objekt. Dies kann den Immobilienerwerbsprozess erheblich verlängern.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Verfahren zum Erwerb von Grundstücken nach dem Gesetz über die „Grundstückserwerbsenteignung“ die Zusammenarbeit mehrerer Akteure erfordert: Investoren, Gemeinderäte und kommunale Verwaltungsorgane. Es ist außerdem wichtig zu beachten, dass das Hauptziel der Kommunalverwaltungen darin bestehen sollte, das Wohl der lokalen Bevölkerung zu fördern, und dass die Kommunalverwaltungen bei ihren Entscheidungen voraussichtlich auch deren Anliegen berücksichtigen werden.
Bezugnehmend auf unsere letzte Mitteilung zum Regierungsentwurf zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und zum Bauträgergarantiefonds möchten wir darauf hinweisen, dass diesem die Nummer 985 zugewiesen wurde. Sie können den weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens daher unter dieser Nummer verfolgen, da der Gesetzentwurf zur ersten Lesung im Sejm eingereicht wurde.
Nächste Woche greifen wir das Thema der lokalen Entwicklungspläne wieder auf und analysieren für Sie die Möglichkeiten, die Pläne anzufechten und von Verwaltungsgerichten überprüfen zu lassen.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
* Bekanntmachung des Woiwoden Masowien zur Festlegung des Umrechnungskurses : https://www.gov.pl/web/uw-mazowiecki/wskaznik-p…
** Bekanntmachung des Woiwoden Kleinpolen zur Festlegung des Umrechnungskurses: https://bip.malopolska.pl/muw,a,31879,ustalenie…
*** Bekanntmachung des Woiwoden Schlesien zur Festlegung des Umrechnungskurses: https://www.katowice.uw.gov.pl/usluga/obwieszcz…
Gleichzeitig möchten wir darauf hinweisen, dass der Schirmherr der Serie zum Thema „Grundstücke für Grundstücke“ der Polnische Verband der Bauträgergesellschaften ist.
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