In der heutigen, 50. Ausgabe unserer Reihe „Morgens für Bauprofis“ analysieren wir die neuesten Bestimmungen des vom Sejm verabschiedeten Gesetzes zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern und zum Bauträgergarantiefonds („Neues Bauträgergesetz“). Dieses Mal beleuchten wir die Änderungen, die bei Bauträgerverträgen eingeführt werden.
Die Form bleibt unverändert: Der Entwicklungsvertrag muss weiterhin in Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen werden. Auch die Regelungen zu den Kosten, die weiterhin von beiden Parteien zu gleichen Teilen getragen werden, bleiben unverändert.
Die obligatorischen Bestandteile eines Entwicklungsvertrags sind in Artikel 34 Absatz 1 des neuen Entwicklungsgesetzes aufgeführt. Diese Liste ist nicht abschließend (d. h., sie enthält nicht alle im Vertrag regelbaren Elemente, sondern nur die notwendigen) und ähnelt der aktuellen Liste. Es bestehen jedoch einige wesentliche Unterschiede.
Erstens verlangen die Punkte 6) und 15) des genannten Artikels, dass der Bauvertrag „ eine Angabe der nutzbaren Fläche der Wohneinheit oder des Einfamilienhauses“ und „ eine Angabe der Methode zur Berechnung der nutzbaren Fläche der Wohneinheit oder des Einfamilienhauses“ enthält. Im Vergleich zu den geltenden Bestimmungen stellt der Gesetzgeber hier ausdrücklich klar, dass mit „nutzbarer Fläche“ die im Gesetz festgelegte Messmethode gemeint ist. Das aktuelle Baugesetz spricht hingegen lediglich von „Fläche“.
Zweitens legt der Gesetzgeber ausdrücklich fest, dass der Entwicklungsvertrag die „ Verpflichtung des Käufers zur Erfüllung der sich aus dem Entwicklungsvertrag ergebenden finanziellen Leistungen “ (Punkt 8 des Gesetzes über neue Entwicklungen) enthalten muss. In der Praxis waren solche Verpflichtungen bereits Bestandteil der Verträge, sodass es sich scheinbar nicht um eine wesentliche Änderung handelt.
Drittens ist die Einführung des Entwicklergarantiefonds (DFG) geplant. Klausel 10 besagt, dass der Entwicklungsvertrag „ Informationen zur Berechnung und Überweisung der Beiträge an den Entwicklergarantiefonds “ enthalten wird. Diese Änderung wird die Umsetzung der Investition erheblich beeinflussen. Wir werden das Thema DFG in einem separaten Artikel ausführlicher behandeln und empfehlen Ihnen daher, unsere Artikelserie zu verfolgen.
Ein weiterer obligatorischer neuer Bestandteil des Entwicklungsvertrags sind „ Informationen über den Abschluss eines Reservierungsvertrags und die Höhe der Reservierungsgebühr bzw. das Fehlen eines solchen Vertrags Nr. 48 und 49 zu lesen .
Erwähnenswert sind auch einige Ergänzungen, die der Gesetzgeber der Liste der wesentlichen Bestandteile eines Bauvertrags hinzugefügt hat. In Fällen, in denen der Bau auf einer Bauanzeige beruht (Artikel 29 Absatz 1 Nummer 1 des Baugesetzes), schreibt das Gesetz ausdrücklich vor, dass der Vertrag die Anzeigenummer und die Bezeichnung der Behörde, bei der die Anzeige eingereicht wurde, sowie die Information enthalten muss, dass diese Behörde keinen Einspruch erhoben hat
Demnach scheint der Gesetzgeber durch die Ergänzung „sofern die Parteien dies vereinbart haben“ in Punkt 14 die Möglichkeit offenzulassen, dass die Höhe der Zinsen und Vertragsstrafen für die Vertragsparteien im Entwicklungsvertrag nicht festgelegt ist. Es ist jedoch wichtig, Artikel 38 Absatz 2 des Gesetzes über neue Entwicklungsprojekte zu beachten. Dieser besagt, dass der Projektentwickler in Fällen, in denen der Vertrag keine Vertragsstrafen oder Zinsen vorsieht, verpflichtet ist, dem Käufer eine Entschädigung für die Nichterfüllung oder mangelhafte Erfüllung des Vertrags in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes zu zahlen, auf den der Projektentwickler aufgrund der verspäteten Erfüllung der vertraglichen Zahlungsverpflichtung durch den Käufer Anspruch hat.
Gemäß Punkt 17 sollte der Bauvertrag neben Datum und Art der Benachrichtigung des Käufers über die Abnahme auch das „Abnahmedatum der Wohnräume oder des Einfamilienhauses“ festlegen. In der Praxis haben viele Bauträger ein solches endgültiges Abnahmedatum bereits in ihren früheren Verträgen vereinbart, sodass auch dieser Punkt des neuen Baugesetzes keine revolutionäre Änderung darstellt.
Trotz der Anwendung des Gesetzes vom 20. Juli 2018 zur Umwandlung des Nutzungsrechts an zu Wohnzwecken erschlossenem Land in Eigentum an diesem Land, behielt der Gesetzgeber in § 19 die Verpflichtung des Bauträgers bei, „dem Käufer Nutzungsrecht an dem Grundstück und das Eigentum an dem Einfamilienhaus als separate Immobilie zu übertragen“. Mit Erteilung einer Baugenehmigung oder Einreichung einer Nutzungsanzeige (sofern keine Baugenehmigung erforderlich war) geht das Nutzungsrecht an dem Grundstück unter dem Einfamilienhaus jedoch in Eigentum über. Daher sollte der Bauträger grundsätzlich das Eigentum und nicht das Nutzungsrecht an dem Grundstück übertragen.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Fehlen eines der in Artikel 34 des Gesetzes über neue Entwicklungen genannten Elemente eines Entwicklungsvertrags dem Käufer gemäß Artikel 42 Absatz 1 Nummer 1 das Recht einräumt, vom Vertrag zurückzutreten . Wie bisher hat der Käufer hierfür 30 Tage ab Vertragsabschluss Zeit. Es ist daher wichtig zu beachten, dass bestehende Entwicklungsverträge nach Inkrafttreten des Gesetzes angepasst werden müssen.
Gleichzeitig möchten wir Sie darauf hinweisen, dass das Baugesetz auch für Gewerbeimmobilien gilt, wenn ein entsprechender Vertrag zusammen mit einem Vertrag über Wohnimmobilien oder Wohnhäuser, z. B. über Parkplätze oder Lagerräume in Garagen, geschlossen wird. Dies gilt auch für bereits fertiggestellte und in Betrieb genommene Wohnimmobilien und Wohnhäuser. Daher werden wir nächste Woche darlegen, welche Bestimmungen in anderen, unter das Baugesetz fallenden Verträgen erforderlich sind.
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