Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ möchten wir Sie einladen, die Serie über das Vorkaufsrecht fortzusetzen und sich auf die Frage des Vorkaufsrechts zu konzentrieren, das der National Property Resource gewährt wurde.
Die Nationale Immobilienressource (nachfolgend auch „KZN“ oder „Institution“ genannt) ist eine staatliche juristische Person, die dem Minister für Infrastruktur und Bauwesen untersteht. Sie wurde gemäß dem Gesetz über die Nationale Immobilienressource vom 20. Juli 2017 (Gesetzblatt 2023, Pos. 1688, in der geänderten Fassung) gegründet. KZN übt im Auftrag des Staatshaushalts Eigentums- und sonstige Vermögensrechte an den in der Ressource enthaltenen Immobilien aus. Zu den wichtigsten Aufgaben dieser Institution gehören die Verwaltung der in der Ressource enthaltenen Immobilien, die Schaffung von Rahmenbedingungen für ein erhöhtes Wohnraumangebot, die Durchführung von Maßnahmen zur Umsetzung von Wohnungsbauinvestitionen, die Schaffung von Rahmenbedingungen zur Erleichterung des Baus von kommunalem Wohnraum, die Unterstützung der Entwicklung von Sozialwohnungen und kommunalem Wohnraum sowie die Ausübung der mit den im Besitz des Staatshaushalts befindlichen Anteilen verbundenen Rechte.
Welche Immobilien sind also im Nationalen Immobilienbestand enthalten? Es handelt sich dabei primär um Immobilien im Besitz der Staatskasse, aber auch um Immobilien, die dem Nationalen Förderzentrum für Landwirtschaft und der Militärischen Liegenschaftsverwaltung anvertraut wurden und denen kein dauerhaftes Nutzungsrecht eingeräumt wurde. Der Bestand umfasst außerdem Immobilien, die sich im dauerhaften Nutzungsrecht der Staatskasse befinden und von den zuständigen Behörden verwaltet werden, sowie Immobilien im Besitz von Staatskassenunternehmen und Immobilien, die sich im Besitz der Staatskasse befinden und von Staatskassenunternehmen dauerhaft genutzt werden. Gemäß Artikel 2 Absatz 2 des oben genannten Gesetzes umfasst der Bestand auch Immobilien, die das Nationale Förderzentrum für Landwirtschaft im Auftrag der Staatskasse erworben hat.
Nachdem wir nun geklärt haben, was die Nationale Grundbesitzressource (KZN) ist und was ihre Ressource ausmacht, wollen wir untersuchen, in welchen Fällen die Nationale Grundbesitzressource (KZN) ein Vorkaufsrecht besitzt. Diese Frage ist von besonderer Bedeutung, da die Nichtbeachtung des Vorkaufsrechts zur Ungültigkeit des Immobilienkaufvertrags oder des Rechts auf ewigen Nießbrauch an der Immobilie führt. Diese Frage wird in den Artikeln 30a und 65a des Gesetzes vom 20. Juli 2017 über die Nationale Grundbesitzressource (Gesetzblatt von 2023, Pos. 1688, in der geänderten Fassung) geregelt.
Gemäß Artikel 30a des genannten Gesetzes hat die Nationale Immobilienverwaltung ein Vorkaufsrecht zugunsten der Staatskasse an Immobilien, die im Eigentum oder im ständigen Nießbrauch einer in Artikel 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 2016 über die Grundsätze der staatlichen Vermögensverwaltung (Gesetzblatt 2020, Pos. 735) genannten staatlichen juristischen Person stehen. Zu diesen juristischen Personen zählen unter anderem das Amt für Technische Inspektion, die Sozialversicherungsanstalt, der Nationale Gesundheitsfonds, die Polnische Flugsicherungsbehörde, der Finanzombudsmann, eine staatliche Kulturinstitution oder eine Staatsbank. Dieses Vorkaufsrecht kann jedoch nicht beim Verkauf von Wohnräumen oder Räumlichkeiten für andere Zwecke einschließlich zugehöriger Räume im Sinne des Gesetzes vom 24. Juni 1994 über das Eigentum an Räumlichkeiten und eines Anteils an gemeinschaftlichem Immobilieneigentum ausgeübt werden. Die obige Regel bezüglich des Vorkaufsrechts gilt auch nicht für Grundstücke, die mit einem Einfamilienhaus bebaut sind, wenn der Eigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Erwerb dieser Grundstücke hat.
Gemäß Artikel 65a Absatz 1 des genannten Gesetzes hat die Institution ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Immobilien oder ein dauerhaftes Nutzungsrecht an Immobilien, sofern diese zuvor vom Verkäufer im Rahmen einer Immobilienausschreibung von KZN erworben wurden. Aus der gleichen Rechtsgrundlage ergibt sich, dass das Vorkaufsrecht auch für unbebaute Immobilien oder das dauerhafte Nutzungsrecht an unbebauten Immobilien gilt, die der Verkäufer zuvor gemäß Artikel 65 Absatz 1 des KZNU von der Institution erworben hat – also wenn diese Immobilien zur Erzielung finanzieller Mittel für die in Artikel 5 des Gesetzes (teilweise im ersten Absatz dieses Artikels aufgeführt) genannten Aufgaben erworben wurden. In diesem Fall kann KZN mit Zustimmung des für die regionale Entwicklung zuständigen Ministers Immobilien, die nicht für Wohnungsbauprojekte oder technische Entwicklungen bestimmt sind, verkaufen und ein dauerhaftes Nutzungsrecht daran gewähren.
Gemäß Artikel 65a, Absätze 2 bis 7 des oben genannten Gesetzes ist der Notar, der den Kaufvertrag erstellt, im Falle des Verkaufs oder der dauerhaften Nießbrauchs eines Grundstücks, das dem Vorkaufsrecht der KZN unterliegt, verpflichtet, der Institution innerhalb von drei Tagen nach Vertragsabschluss eine Kopie der notariellen Urkunde zu übermitteln. Der Präsident der KZN kann dieses Recht dann innerhalb eines Monats nach Erhalt der Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags ausüben. Der Präsident der KZN übt das Vorkaufsrecht aus, indem er dem Notar, der die Kopie des Vertrags übermittelt hat, eine Erklärung in Form einer notariellen Urkunde vorlegt. Ist die Vorlage der Erklärung bei diesem Notar nicht möglich oder mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, kann sie bei einem anderen Notar eingereicht werden. Mit der Abgabe der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts geht das Grundstück in das Eigentum der Staatskasse über und wird an diese übertragen, sofern die Ausübung des Vorkaufsrechts den Verkauf eines Grundstücks betrifft. Umgekehrt erlischt das Vorkaufsrecht, wenn es sich bei der Ausübung um den Verkauf eines dauerhaften Nießbrauchs handelt. Das Vorkaufsrecht wird zu dem im Kaufvertrag zwischen den Parteien vereinbarten Preis ausgeübt. Der Notar händigt dem Verkäufer innerhalb von drei Tagen nach der Erklärung des Präsidenten des Nationalen Eigentumsgerichts einen Auszug aus der notariellen Urkunde aus, der diese Erklärung enthält.
Nächste Woche fassen wir für Sie die Gesetzesänderungen des letzten Monats zusammen – wir laden Sie herzlich ein, diese zu lesen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 25. Juni 2024
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