In der heutigen Ausgabe von „Dienstagmorgens fürs Bauen“ setzen wir unsere Artikelreihe zum Vorkaufsrecht im Immobilienbereich fort. Dieser Beitrag behandelt Fälle, in denen Kommunen ein Vorkaufsrecht besitzen, sowie dessen Auswirkungen, Durchsetzung, Immobilienpreise und Ausschlüsse. Wir laden Sie außerdem ein, den ersten Artikel dieser Reihe zu lesen, in dem wir Ihnen eine Einführung in das Thema Vorkaufsrecht gegeben haben.

Wie bereits erwähnt, ist das Vorkaufsrecht ein Privileg, das einer Person (oder juristischen Person) das Recht einräumt, einen Gegenstand oder ein Recht (z. B. Anteile an einem Unternehmen) vor dem Verkauf an einen Dritten zu erwerben. Dieses Recht kann sowohl natürlichen als auch juristischen Personen sowie öffentlichen Einrichtungen zustehen. Die Rechtsgrundlage für das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde ist Artikel 109 des Immobilienverwaltungsgesetzes vom 21. August 1997 („UGN“). Dieser Artikel listet die Fälle auf, in denen die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben kann. Die Gemeinde hat im Falle eines Verkaufs ein Vorkaufsrecht:

Art. 109 UGN Abschnitt 1

1) unbebaute Grundstücke, die der Verkäufer zuvor von der Staatskasse oder lokalen Gebietskörperschaften erworben hat;
2) das Recht auf dauerhaftes Nutzungsrecht an unbebauten Grundstücken, unabhängig von der Form des Erwerbs dieses Rechts durch den Verkäufer;
3) Grundstücke und das Recht auf dauerhaftes Nutzungsrecht an Grundstücken in einem im Flächennutzungsplan für öffentliche Zwecke ausgewiesenen Gebiet oder Grundstücke, für die ein Beschluss über den Standort einer öffentlichen Investition ergangen ist;
4) im Denkmalregister eingetragene Grundstücke oder das Recht auf dauerhaftes Nutzungsrecht an solchen Grundstücken;
4a) Grundstücke in einem Sanierungsgebiet, sofern dies in der in Art. 8 des Gesetzes vom 9. Oktober 2015 über die Sanierung genannten Verordnung vorgesehen ist;
4b) Grundstücke innerhalb der in Kapitel 5 des Gesetzes vom 9. Oktober 2015 über die Sanierung genannten Sondersanierungszone.

Der Gesetzgeber hat jedoch Ausnahmen von den vorgenannten Bestimmungen vorgesehen. Daher finden die Punkte 1 und 2 keine Anwendung, wenn das Grundstück im lokalen Entwicklungsplan („MPZP“) für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke ausgewiesen ist. Dieses Recht ist außerdem ausgeschlossen, wenn:

Artikel 109 des Gesetzes zum Schutz personenbezogener Daten, Absatz 3

1) Der Verkauf der Immobilie oder des ewigen Nießbrauchsrechts erfolgt an dem Verkäufer nahestehende Personen (gemäß Art. 109 Abs. 3 Nr. 1 des Immobilienverwaltungsgesetzes besteht bei einem Verkauf der Immobilie/des ewigen Nießbrauchsrechts an eine nahestehende Person kein Vorkaufsrecht. In Art. 4 Nr. 13 des Immobilienverwaltungsgesetzes hat der Gesetzgeber festgelegt, dass zum Kreis der nahestehenden Personen Nachkommen, Vorfahren, Geschwister, Geschwisterkinder, Ehepartner, Adoptiveltern und Adoptivkinder sowie Personen gehören, die mit dem Verkäufer im ehelichen Zusammenleben leben);
2) der Verkauf der Immobilie oder des ewigen Nießbrauchsrechts erfolgt zwischen juristischen Personen derselben Kirche oder Religionsgemeinschaft;
3) das Eigentumsrecht oder das ewige Nießbrauchsrecht wurde als Entschädigung für den Verlust des Eigentums an der Immobilie begründet.
4) das Eigentumsrecht oder das Recht auf dauerhaftes Nutzungsrecht wurde infolge eines Eigentumstauschs an der Immobilie begründet;
5) in den in § 1 Nr. 3 und 4 genannten Fällen war das Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen;
6) die Immobilie wird zum Bau von Nationalstraßen veräußert;
7) das Vorkaufsrecht wird dem privaten Partner oder dem letzten privaten Partner in den im Gesetz vom 19. Dezember 2008 über öffentlich-private Partnerschaften genannten Fällen eingeräumt;
8) die Immobilie wird zum Zweck der Durchführung einer Investition im Bereich eines Flughafens öffentlicher Nutzung im Sinne der Bestimmungen des Gesetzes vom 12. Februar 2009 über besondere Grundsätze für die Vorbereitung und Durchführung von Investitionen im Bereich von Flughäfen öffentlicher Nutzung oder von Investitionen im Sinne von Art. 2 Nr. 3 des Gesetzes vom 10. Mai 2018 über den Zentralen Kommunikationshafen oder nach den in Art. 1 Nr. 3 genannten besonderen Grundsätzen veräußert. 29b Absatz 1 des Gesetzes vom 10. Mai 2018 über den Zentralen Kommunikationshafen;
9) die Immobilie wird zum Zwecke der Durchführung einer Investition im Sinne der Bestimmungen des Gesetzes vom 8. Juli 2010 über besondere Grundsätze für die Vorbereitung der Durchführung von Investitionen im Bereich von Hochwasserschutzanlagen und meteorologischen Radarstationen verkauft;
10) das Vorkaufsrecht wird der Nationalen Immobilienressource in den im Gesetz vom 20. Juli 2017 über die Nationale Immobilienressource genannten Fällen eingeräumt.

Bitte beachten Sie insbesondere Punkt 5 oben. Gemäß dieser Bestimmung besteht das Vorkaufsrecht/das dauerhafte Nießbrauchsrecht für Grundstücke, die im Register historischer Denkmäler eingetragen sind oder sich in einem im örtlichen Raumordnungsplan für öffentliche Zwecke oder eine öffentliche Investition ausgewiesenen Gebiet befinden, nicht, wenn es nicht zuvor im für dieses Grundstück geführten Grundbuch eingetragen wurde.

Das in Artikel 109 des Immobilienverwaltungsgesetzes festgelegte Vorkaufsrecht wird von der zuständigen örtlichen Exekutivbehörde, d. h. dem Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsidenten (nachfolgend „Behörde“ genannt), ausgeübt. Wird der Immobilie das in Absatz 1 genannte Vorkaufsrecht eingeräumt, so ist die Immobilie unter der Bedingung zu veräußern, dass die Behörde ihr Recht nicht innerhalb eines Monats ausübt. Der Notar ist verpflichtet, den Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsidenten über die Umstände des Abschlusses des Kaufvertrags zu unterrichten. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts muss die Behörde innerhalb der genannten Frist dem Notar, der sie über den Inhalt des Kaufvertrags informiert hat, eine entsprechende Erklärung in Form einer notariellen Urkunde vorlegen. In Ausnahmefällen, wenn die Vorlage der Erklärung bei diesem Notar unmöglich ist oder erhebliche Schwierigkeiten auftreten, kann sie bei einem anderen Notar eingereicht werden. Mit der Abgabe der Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechts:

• Das Grundstück geht in das Eigentum der Gemeinde über;
• Das Recht auf ewigen Nießbrauch erlischt, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts den Verkauf des Rechts auf ewigen Nießbrauch an einem im Eigentum der Gemeinde stehenden Grundstück betrifft;
• Eine Gemeinde erlangt das Recht auf ewigen Nießbrauch, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts den Verkauf des Rechts auf ewigen Nießbrauch an einem Grundstück betrifft, das sich im Eigentum der Staatskasse, eines Bezirks oder einer Woiwodschaft befindet.

Der Notar informiert den Verkäufer über die eingereichte Erklärung. Es ist wichtig zu betonen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts keine Preisänderung der Immobilie zur Folge hat. Artikel 111 des Immobilienverwaltungsgesetzes (UGN) legt ausdrücklich fest, dass der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Preis auch für die Gemeinde bindend ist. In der Praxis verfügen die Gemeindehaushalte jedoch häufig nicht über die notwendigen Rücklagen zur Anwendung von Artikel 109 UGN. Dies bedeutet, dass die Gemeinde bei einem hohen Immobilienpreis das Vorkaufsrecht voraussichtlich nicht ausüben kann.

Im nächsten Teil dieser Reihe widmen wir uns einem weiteren Thema im Zusammenhang mit Vorkaufsrechten: „Vorkaufsrechte für Immobilien in Sanierungs- oder Problemgebieten“. Dieses Thema ist insbesondere für Investitionen in Städten wie Warschau und Łódź relevant. Wir empfehlen Ihnen, unsere Veröffentlichungen auf unserer Website .

Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.

Rechtsstatus ab dem 22. April 2024

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