Die heutige Meldung befasst sich mit den geplanten Änderungen des sogenannten Bauträgergesetzes, die der Gesetzgeber auf Initiative des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz (im Folgenden „ UOKiK “) in Kürze vornehmen will. Diese seit Langem angekündigten Änderungen könnten bald in Kraft treten, da der Entwurf des neuen Gesetzes zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern und zum Bauträgergarantiefonds (im Folgenden „Entwurf des Bauträgergesetzes“) am 18. Februar 2021 vom Ministerrat angenommen wurde und bereits auf der Website des Sejm (des malaysischen Parlaments) zu finden ist (er wurde am 23. Februar 2021 an das Gesetzgebungsbüro übermittelt und hat noch keine Entwurfsnummer). Im Folgenden werden einige wichtige Punkte der geplanten Änderungen hervorgehoben.
Das neue Entwicklungsgesetz tritt grundsätzlich zwölf Monate nach seiner Veröffentlichung im Gesetzblatt in Kraft. Eine Ausnahme bildet die Einrichtung des Entwicklergarantiefonds, dessen Bestimmungen 30 Tage nach seiner Veröffentlichung in Kraft treten.
Entwicklergarantiefonds
Die Einrichtung eines vom Versicherungsgarantiefonds verwalteten Bauträgergarantiefonds erscheint unausweichlich. Ziel dieser Änderung ist es, die Sicherheit und den Schutz von Käufern von Wohnungen und Einfamilienhäusern zu erhöhen. Laut dem Amt für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) bietet das derzeitige System zum Schutz von Einlagen von Käufern von Wohnimmobilien kein ausreichendes Maß an Sicherheit. Das von Bauträgern häufig genutzte offene Treuhandkonto für Wohnimmobilien – ohne zusätzliche Sicherheiten in Form einer Versicherung oder Bankgarantie – bietet Käufern (laut UOKiK) im Falle einer Insolvenz des Bauträgers keinen wirksamen Schutz. Der Bauträgergarantiefonds wäre damit beauftragt, die Zahlungen einzelner Kunden im Falle einer Insolvenz des Bauträgers oder der Bank, die das Treuhandkonto führt, zu sichern. Es sei darauf hingewiesen, dass das Gesetz vom 28. Februar 2003 – das Insolvenzgesetz – ebenfalls zusätzliche Instrumente zum Schutz von Käufern in solchen Fällen enthält.
Gemäß Artikel 6, Absätze 1 und 2 des Entwurfs des Entwicklungsgesetzes sind Bauträger verpflichtet, Käufern eine von zwei Zahlungssicherungsmaßnahmen anzubieten: ein offenes oder ein geschlossenes Wohnungstreuhandkonto. Unabhängig von der gewählten Art des Wohnungstreuhandkontos müssen Bauträger jedoch fristgerecht nicht rückzahlbare Beiträge an den Bauträgergarantiefonds in einer Höhe leisten, die sich nach der gewählten Sicherungsmaßnahme richtet.
Bei einem offenen Treuhandkonto beträgt der maximale Beitrag 2 % des Einlagenbetrags, bei einem geschlossenen Treuhandkonto 0,2 %. Laut dem Entwurf des Entwicklungsgesetzes wird der tatsächliche Satz per Verordnung festgelegt. Dabei werden die unterschiedlichen Sätze je nach Art des Treuhandkontos für Wohnimmobilien, die Notwendigkeit eines angemessenen Schutzes der Käufereinlagen sowie der Finanzbedarf des Fonds im Zusammenhang mit der Umsetzung der im Gesetz festgelegten Aufgaben berücksichtigt. Diese gesetzliche Übertragung der Zuständigkeit an den Minister soll Flexibilität und die Möglichkeit gewährleisten, angemessen auf sich ändernde Marktbedingungen zu reagieren. In der aktuellen Fassung des Gesetzentwurfs ist der Beitrag jedoch zum Verkaufsbeginn festgesetzt.
Informationsprospekt
Der Entwurf des Entwicklungsgesetzes sieht vor, dass der Bauträger verpflichtet ist, jedem Interessenten einen Informationsprospekt zur Verfügung zu stellen . Derzeit legt Artikel 21 Absatz 1 des Entwicklungsgesetzes fest, dass der Bauträger dem Käufer den Informationsprospekt nur auf dessen Anfrage aushändigen muss. Gemäß der vorgeschlagenen Änderung der Verordnung soll die Bereitstellung des Informationsprospekts jedoch in die Verantwortung des Investors fallen. Dies bedeutet, dass der Prospekt einschließlich aller Anhänge vor Abschluss des Reservierungsvertrags vorgelegt werden muss.
Reservierungsvereinbarung
Das vorgeschlagene neue Entwicklungsgesetz zielt auch darauf ab, die Regeln für den Abschluss von Reservierungsvereinbarungen zu regeln. Die derzeitigen Bestimmungen enthalten keine entsprechenden Regelungen, und der Entwurf sieht ein ganzes Kapitel 5 vor, das dieser Institution gewidmet ist. Eine Reservierungsvereinbarung müsste schriftlich abgeschlossen werden, andernfalls wäre sie nichtig, sie hätte eine feste Laufzeit und würde die in Artikel 29 Absatz 2 des Entwurfs des Entwicklungsgesetzes aufgeführten Elemente enthalten. Da solche Vereinbarungen häufig die Erhebung sogenannter Reservierungsgebühren beinhalten, sieht der Entwurf zudem detaillierte Regelungen für deren Zahlung und Rückerstattung vor.
Der Entwurf des Baugesetzes sieht vor, dass die Reservierungsgebühr 1 % des im Prospekt angegebenen Preises einer Wohneinheit oder eines Einfamilienhauses nicht übersteigen darf. Darüber hinaus ist der Bauträger verpflichtet, die Reservierungsgebühr unverzüglich an den Reservierenden zurückzuerstatten, falls der potenzielle Käufer keine positive Kreditentscheidung oder keine Kreditzusage erhält (unabhängig vom Grund für die Ablehnung).
Sollte der Bauträger seinen Verpflichtungen aus dem Reservierungsvertrag nicht nachkommen, ist die Reservierungsgebühr in doppelter Höhe zurückzuerstatten Allerdings definiert das Gesetz nicht, was genau unter einer Nichterfüllung der Verpflichtungen des Bauträgers zu verstehen ist.
Annahme eines Wohnhauses oder Einfamilienhauses
Das Amt für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) hat in seinem Entwurf für ein Baugesetz das Abnahmeverfahren für Wohnimmobilien präzisiert und die Folgen der Nichtbehebung von Mängeln durch den Bauträger innerhalb der vom Verbraucher gesetzten Frist festgelegt . Artikel 40 Absatz 3 des Entwurfs sieht vor, dass der Käufer nicht nur das Recht hat, Mängel an der Wohnimmobilie oder dem Einfamilienhaus zu melden, sondern die Abnahme auch zu verweigern, wenn ein erheblicher Mangel festgestellt wird. In diesem Fall wird die Verweigerung der Abnahme aufgrund eines erheblichen Mangels im Abnahmeprotokoll vermerkt. Die Parteien vereinbaren im Falle einer solchen Verweigerung eine neue Abnahmefrist, innerhalb derer der Bauträger den Mangel vor einer erneuten Abnahme beheben kann. Verweigert der Käufer die Abnahme der Immobilie aufgrund eines erheblichen Mangels auch bei der erneuten Abnahme, muss er ein Gutachten eines Bausachverständigen (der nicht gerichtlich bestellt sein muss) vorlegen.
Der Entwurf des neuen Baugesetzes sieht zudem erweiterte Rücktrittsmöglichkeiten vom Bauvertrag vor. Gemäß Artikel 42 Absatz 1 Ziffern 10) und 11) des genannten Entwurfs kann der Käufer unter anderem dann vom Bauvertrag zurücktreten, wenn der Bauträger einen erheblichen Mangel an der Wohnung oder dem Einfamilienhaus zwar erkennt, diesen aber nicht behebt, oder wenn ein Sachverständigengutachten einen solchen Mangel bestätigt. Dieses Gutachten wird von einem privaten Sachverständigen erstellt und kann vom Bauträger nur gerichtlich angefochten werden (nachdem der Käufer vom Vertrag zurückgetreten ist und der Bauträger die Gelder innerhalb von 30 Tagen nach Eingang der Rücktrittserklärung zurückerstatten muss). Die Beurteilung, was einen erheblichen Mangel darstellt, dürfte sich als problematisch erweisen, und je nach Sichtweise können erhebliche Meinungsverschiedenheiten auftreten.
Sollte der Bauträger die Mängel nicht innerhalb der im Gesetz festgelegten Frist beheben, hat der Käufer das Recht, diese auf Kosten des Bauträgers beseitigen zu lassen. In diesem Fall ist weder eine gerichtliche Genehmigung für die Ersatzleistung erforderlich noch verpflichtend.
Der Anwendungsbereich des neuen Entwicklungsgesetzes
Dem Entwurf zufolge soll das neue Entwicklungsgesetz schließlich nicht nur für Entwicklungsverträge im bisherigen Sinne , d. h. für Verträge (i) über den Bau eines Gebäudes und die Begründung des Sondereigentums an einer Wohnimmobilie sowie die Übertragung des Eigentums an dieser Immobilie, sondern auch für bereits errichtete oder sogar abgetrennte Immobilien , d. h. für Verträge (ii) über die Begründung des Sondereigentums an einer Wohnimmobilie sowie die Übertragung des Eigentums an dieser Immobilie und (iii) über die Übertragung des Eigentums an einer Wohnimmobilie an den Käufer (jeweils einschließlich der zur Nutzung dieser Immobilie erforderlichen Rechte).
Darüber hinaus wäre ein Erschließungsvertrag auch für Kaufverträge über bewohnte Räumlichkeiten – in der Praxis also Parkplätze, Lagerräume oder Kabinen – anwendbar, sofern diese zusammen mit einem Erschließungsvertrag für Wohnimmobilien abgeschlossen werden. Unklarheiten bestehen hinsichtlich Fällen, in denen beispielsweise ein Kaufvertrag für einen Parkplatz erst später abgeschlossen wird – in einem solchen Fall scheint ein Standard-Vorvertrag ausreichend.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der derzeit in Arbeit befindliche Entwurf des neuen Entwicklungsgesetzes zahlreiche Änderungen mit sich bringt, die Käufern zugutekommen sollen. Bauträger werden zudem zusätzlichen Verpflichtungen gegenüber Verbrauchern unterliegen, deren Gültigkeit sich nicht immer auf die Probleme stützt, die in tatsächlichen Beziehungen zwischen Bauträgern und Käufern auftreten.
Wir halten Sie über weitere Gesetzesentwicklungen im Zusammenhang mit dem Entwurf des Entwicklungsgesetzes auf dem Laufenden. Wir werden den Entwurf und mögliche Änderungsanträge weiterhin analysieren.
Gleichzeitig entschuldigen wir uns bei allen, die auf die heutige Mitteilung zum Landerwerbsverfahren nach dem Gesetz über „Grundstücke für Grundstücke“ gewartet haben. Wir werden dieses Thema nächste Woche wieder aufgreifen.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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