Im heutigen Artikel aus der Reihe „Dienstagmorgen für Bauarbeiter“ möchten wir Ihnen eine der neuesten Auslegungen des Hauptamts für Bauaufsicht („GUNB“) vorstellen, die im Rahmen der Bildungsreihe „Interessante Auslegungen des GUNB“ veröffentlicht wurde. Darin erläutert das Amt ausgewählte Bestimmungen des Baurechts, die Zweifel oder unterschiedliche Auslegungen hervorrufen können.
In der 34. Ausgabe der oben genannten Reihe wurde im Zusammenhang mit der Frage der Gültigkeit von Entscheidungen über Bebauungsbedingungen nach der Teilung eines Investitionsgrundstücks, die in der Praxis bisher Zweifel aufgeworfen hat, das jüngst ergangene Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 13. März 2024, Aktenzeichen II OSK 1551/21, zur Gültigkeit von Entscheidungen über Bebauungsbedingungen nach der Teilung eines Investitionsgrundstücks beschrieben.
Das Urteil erging auf der Grundlage folgender Tatsachen:
Der Bürgermeister der Stadt erteilte Baugenehmigungen für sechs Einfamilienhäuser. Grundlage für die Erteilung der Baugenehmigungen war unter anderem der zuvor ergangene Beschluss über die Bebauungsbedingungen für Investitionsgrundstücke. Zwei Jahre nach Erteilung der Baugenehmigungen wurde eines der Investitionsgrundstücke geteilt.
Der Bürgermeister der Stadt änderte die Baugenehmigung unter anderem in folgenden Punkten: Aufteilung des Grundstücks und Einführung einer neuen Parzellennummerierung sowie Reduzierung der bebauten Fläche von drei Gebäuden und Zuweisung einer neuen Nummerierung.
Für die geänderte Investition wurde keine neue Baugenehmigung erteilt. Darüber hinaus wurde ein Jahr nach der Änderung der Baugenehmigung eines der durch die Aufteilung entstandenen Baugrundstücke an die Gemeinde zum Straßenbau verkauft. Es wurde ein Antrag auf Aufhebung der Entscheidung zur Änderung der Baugenehmigung gestellt. Die Antragsteller argumentierten unter anderem, dass für die Investition eine neue Baugenehmigung hätte erteilt werden müssen. Die Entscheidung zur Änderung der Baugenehmigung betraf andere als die in der Baugenehmigung angegebenen Grundstücke.
In Anbetracht dieser Frage kam der Oberste Verwaltungsgerichtshof zu folgendem Schluss:
„In Verfahren über Änderungen von Baugenehmigungsentscheidungen gelten die Bestimmungen des Baugesetzes entsprechend. Dies bedeutet, dass nicht in jedem Fall eine neue Entscheidung über die Bau- und Nutzungsbedingungen erforderlich ist . Dies hängt vom Umfang der Änderungen ab, die an der Entscheidung zur Änderung der Baugenehmigung vorgenommen wurden.“
Er wies außerdem darauf hin, dass „ein Beschluss zur Festlegung der Entwicklungsbedingungen für ein bestimmtes Investitionsgebiet erlassen wird, das ein oder mehrere Katasterparzellen umfasst. Dies bedeutet, dass eine spätere Aufteilung der Katasterparzellen, aus denen das Investitionsgebiet besteht, den Inhalt der im Beschluss zur Festlegung der Entwicklungsbedingungen enthaltenen Bestimmungen nicht berührt. Diese Bestimmungen gelten nicht für einzelne Parzellen, sondern für das Investitionsgebiet als Ganzes.“
Um die Frage zu beantworten, was in einer Situation geschieht, in der ein Bescheid über die Bebauungsbedingungen für das gesamte Grundstück ergangen ist, das anschließend aufgeteilt wurde, ist es daher auch angebracht, auf das frühere Urteil des Verwaltungsgerichts Poznań vom 27. April 2017 (Az. IV SA/Po 107/16) zu achten, in dem es heißt:
„Ein Bebauungsbeschluss bezieht sich nicht auf ein bestimmtes (vermessenes) Grundstück, sondern auf ein bestimmtes Gebiet. Es handelt sich dabei zweifellos nicht um identische Konzepte. Das Gebiet, für das in einem konkreten Beschluss Bebauungsauflagen festgelegt werden, kann ein oder mehrere vermessene Grundstücke umfassen, und die Auflistung der Grundstücke in diesem Beschluss dient primär der Identifizierung des Gebiets und der Definition seiner Grenzen. Unbestreitbar hört das von dem Beschluss betroffene Gebiet durch die Vermessungsteilung eines oder mehrerer solcher Grundstücke nicht auf zu existieren, sondern ändert sich lediglich die formale (vermessene) Beschreibung dieses Gebiets.“
Vor diesem Hintergrund ist zu schlussfolgern, dass die Aufteilung des Grundstücks, für das ein Bebauungsbeschluss ergangen ist, die Gültigkeit dieses Bebauungsbeschlusses nicht beeinträchtigt .
Bezüglich der oben genannten Frage und der entsprechenden Vorschriften sei daran erinnert, dass gemäß Artikel 36a des Baugesetzes eine Entscheidung zur Änderung einer Baugenehmigung eingeholt werden muss, wenn eine erhebliche Abweichung vom genehmigten Grundstücks- oder Landentwicklungsplan und der architektonischen und baulichen Planung oder anderen Bedingungen der Baugenehmigungsentscheidung vorliegt.
Absatz 5 des Artikels 36a des Baugesetzes zählt wiederum auf, was eine wesentliche Abweichung vom genehmigten Bebauungsplan für ein Grundstück, ein Gebiet oder eine architektonische und bauliche Planung oder andere Bedingungen der Baugenehmigung darstellt. Dies umfasst unter anderem eine Abweichung vom Bebauungsplan für ein Grundstück oder ein Gebiet im Falle von: (i) Vergrößerung des Wirkungsbereichs des Bauwerks über das Grundstück hinaus, auf dem das Bauwerk geplant wurde, (ii) Änderung der beabsichtigten Nutzung des Bauwerks oder eines Teils davon oder der Bestimmungen des örtlichen Bebauungsplans, anderer örtlicher Rechtsakte oder Entscheidungen über die Bedingungen der Bebauung und der Grundstücksentwicklung.
Stellt jedoch die Aufteilung des Grundstücks, auf dem die Investition durchgeführt werden soll, auf Grundlage der erteilten Baugenehmigung eine wesentliche Abweichung im Sinne des oben genannten Artikels dar?
Absatz 6 der genannten Bestimmung besagt, dass der Planer entscheidet, ob eine beabsichtigte Abweichung vom ursprünglichen Entwurf wesentlich ist. Daher liegt es in seinem Ermessen, zu beurteilen, ob eine bestimmte Abweichung unerheblich ist. In diesem Fall werden lediglich die relevanten Informationen (Zeichnung und Beschreibung) bezüglich der Abweichung in die Bauunterlagen aufgenommen; ein Änderungsantrag zur Baugenehmigung und eine erneute Bekanntmachung sind nicht erforderlich.
Daher sollte die Frage der Aufteilung jedes Mal einzeln betrachtet werden.
Dennoch scheint die Auslegung der Richtlinien durch die GUNB mit der geltenden Rechtsprechung übereinzustimmen. So entschied beispielsweise das Provinzverwaltungsgericht Lublin in seinem Urteil vom 28. Mai 2015 (Az. II SA/Lu 716/14): „Aufgrund der Teilung besteht keine Notwendigkeit, die Baugenehmigung zu ändern. Es bleiben zwei Entscheidungen in Kraft, deren Bestimmungen sich in angemessenem Umfang ergänzen und modifizieren. Die für das Gebiet mit den bestehenden geodätischen Bezeichnungen erteilte Genehmigung bleibt zweifelsfrei gültig. Die Teilung des Grundstücks ändert nichts an den Bedingungen der erteilten Genehmigung; die Bezeichnungen der darin enthaltenen Parzellen ändern sich jedoch.“
Es sei hier daran erinnert, dass in den vergangenen Jahren unterschiedliche Auslegungen und Urteile entstanden sind, beispielsweise die Auffassung, dass im Zusammenhang mit der Aufteilung eines der Grundstücke des Investors in kleinere Baugrundstücke eine Entscheidung zur Änderung der Baugenehmigung eingeholt werden müsse, da in einer Situation, in der diese Grundstücke von einem genehmigten Bauplan abgedeckt sind, der Verlauf ihrer Grenzen im Bebauungsplan aktualisiert und somit die Entwurfslösungen an die aktuellen Gegebenheiten angepasst werden müssten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die geodätische Teilung eines Baugrundstücks in der Regel keinen Einfluss auf den Umfang der genehmigten Bauarbeiten hat. Auch die Gültigkeit der Baugenehmigung bleibt davon unberührt. Allerdings beeinflusst die geodätische Teilung den Rechtsstatus des Grundstücks und kann die Übereinstimmung des Bauwerks mit den technischen Anforderungen beeinträchtigen. Daher sollte stets geprüft werden, ob und wie sich die Teilung auf die technischen Anforderungen des Baugrundstücks auswirkt und ob eine solche Änderung als wesentliche Abweichung vom Bauplan zu werten ist. In solchen Fällen empfiehlt sich die Beratung durch einen Architekten oder Rechtsanwalt.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 22. Juli 2024
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