Heute beginnen wir in unserer Reihe „Anwalt auf dem Bauernhof“ mit der Diskussion eines seit Jahren kontroversen Themas. In den kommenden Wochen werden wir uns mit dem Thema Enteignung auseinandersetzen und versuchen, die wichtigsten Fragen zu beantworten, die Sie in unseren Beratungen gestellt haben.
Enteignung ist eine Situation, in der eine öffentliche Behörde (in der Praxis eine Verwaltungsbehörde) einem Eigentümer seine Rechte an einer Immobilie entziehen oder diese einschränken kann, jedoch nur unter streng definierten Bedingungen. Die Verfassung legt eindeutig fest, dass eine Enteignung nur für öffentliche Zwecke und gegen eine angemessene Entschädigung zulässig ist. Das Problem ist, dass „angemessen“ im wirklichen Leben nicht immer „ausreichend für einen Neuanfang“ bedeutet, und Streitigkeiten drehen sich meist um Wertgutachten, Fristen und den Umfang der Rechte des Eigentümers. Manchmal kann eine einzige behördliche Entscheidung dazu führen, dass ein Grundstück oder ein Haus Teil eines Straßen-, Eisenbahn- oder Infrastrukturprojekts wird. In einer solchen Situation sieht man sich oft mit Fristen, Papierkram und Stress konfrontiert, die sich nicht aufschieben lassen.
Bei einem Hochgeschwindigkeitsbahnprojekt, das beispielsweise Teil des CPK-Projekts ist, kann dies bereits nach 28 Tagen ab Zustellung des Bescheids, der die sofortige Durchsetzung des Streckenverlaufs ermöglicht, der Fall sein! Trotzdem ist es in solchen Enteignungsfällen durchaus möglich, ein besseres Ergebnis zu erzielen, etwa eine höhere Entschädigung oder einen sichereren Verlegungsplan. Entscheidend ist jedoch schnelles und überlegtes Handeln, da Verfahren für strategische Investitionen auf einen reibungslosen Ablauf ausgelegt sind.
Strategische Investitionen: CPK, Straßen und Eisenbahnen und ihre „schnellen“ Verfahren
Strategische Investitionen umfassen große Infrastrukturprojekte wie den Zentralen Verkehrsknotenpunkt (ZVK), Straßen und Eisenbahnen. Für diese Projekte führt der Gesetzgeber schnellere und kompaktere Verfahren ein als bei herkömmlichen Bauvorhaben. Grundlage für den ZVK ist das Gesetz vom 10. Mai 2018 über den Zentralen Verkehrshafen (konsolidierte Fassung: Gesetzblatt 2024, Pos. 1747, in der geänderten Fassung). Für Straßen ist das sogenannte Sonderstraßengesetz – das Gesetz vom 10. April 2003 über die besonderen Grundsätze für die Vorbereitung und Durchführung von Investitionen in öffentliche Straßen (konsolidierte Fassung: Gesetzblatt 2024, Pos. 311) – maßgeblich. Für Eisenbahnen bildet das Gesetz vom 28. März 2003 über den Schienenverkehr (konsolidierte Fassung: Gesetzblatt 2025, Pos. 1234) die Grundlage. Dieses sieht spezielle Lösungen für Eisenbahninvestitionen vor (in der Praxis auch im Rahmen von Projekten im Zusammenhang mit dem ZVK).
Faire Vergütung in der Praxis: Bewertung, Vorauszahlung und Wertstreitigkeiten
Der Grundsatz besagt, dass die Entschädigung dem verfassungsrechtlichen Standard einer „angemessenen Entschädigung“ entsprechen muss. In der Praxis basiert ihre Festlegung jedoch auf Wertgutachten und gesetzlichen Bestimmungen, was zu Streitigkeiten führen kann. In den CPK-Fällen von 2025 wurde die Beschleunigung der Zahlungen und der Mechanismus für Vorauszahlungen stark betont – die Begründung des Regierungsgesetzentwurfs sah die Möglichkeit vor, eine Vorauszahlung von 85 % der festgelegten Entschädigung zu beantragen. Dieser Ansatz wurde öffentlich als Teil von Änderungen beschrieben, die „das Enteignungsverfahren und die Entschädigungserlangung erleichtern“. In der Praxis stellen sich die Kernfragen, ob das Wertgutachten den Zustand des Grundstücks wahrheitsgemäß beschreibt, ob es alle Elemente (Gebäude, Bepflanzung, Versorgungsleitungen) berücksichtigt und ob es Umstände, die den Marktwert steigern, nicht außer Acht lässt. Die Anwendung von Wertgutachten in Fällen, in denen die Investition selbst den Wert des umliegenden Gebiets verändert, kann ebenfalls ein erheblicher Streitpunkt sein – sowohl rechtlich als auch praktisch wird viel Wert darauf gelegt, wie „Angemessenheit“ zu verstehen und in Zahlen auszudrücken ist. Für den Eigentümer ist dies keine rein akademische Diskussion: Ein Wertunterschied von nur wenigen Prozent kann darüber entscheiden, ob genügend Geld für eine Ersatzwohnung, zur Rückzahlung eines Kredits oder zum Wiederaufbau eines Unternehmens vorhanden ist.
Wie ein Anwalt helfen kann: Fristen, Dokumente, Verhandlungen und ein reibungsloserer Umzug
In Fällen, die den Zentralen Kommunikationshafen (CPK), Straßen und Eisenbahnen betreffen, kann ein Anwalt seinen Mandanten von Anfang an unterstützen. Zunächst analysiert er die Situation: Welche Vorschriften gelten für den konkreten Fall? Welche Entscheidungen wurden bereits getroffen? Was bedeuten diese konkret für den Eigentümer und seine Angehörigen? Ebenso wichtig ist die Planung von Fristen und die Risikobewertung. Es gilt zu ermitteln, wann und welche Maßnahmen ergriffen werden können (und sollten), um die Wahrung der eigenen Rechte oder die Verbesserung der Vergleichsbedingungen nicht zu verpassen. In Fällen, die unter das CPK-Regime fallen, kann die Unterstützung auch Hilfe bei Vorauszahlungen und Auszahlungen umfassen, um die finanzielle Liquidität der Familie zu sichern, insbesondere wenn die Vorschriften eine Vorauszahlung von 85 % der vereinbarten Entschädigung vorsehen. Oft ist eine pragmatische Strategie erforderlich. Das bedeutet, dass Verhandlungen und Maßnahmen nicht nur finanzielle Aspekte berücksichtigen, sondern auch einen reibungslosen Umzug, die Absicherung der Kinder, die Aufrechterhaltung des Geschäfts- oder Haushaltsbetriebs und die Reduzierung der Lebenshaltungskosten, die durch die Umsetzung der Investition entstehen. Wenn ein Schreiben bezüglich des CPK, der Straße oder der Eisenbahn eintrifft, sollte man es eher als Alarmsignal denn als gewöhnliche Korrespondenz betrachten, denn in solchen Angelegenheiten kann eine gut getroffene Entscheidung zu Beginn des Prozesses später monatelangen Stress und viel Geld sparen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 7. Januar 2026.
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