Das Problem der Übertragungsinfrastruktur (Strommasten, Leitungen, Gaspipelines) auf Privatgrundstücken ohne rechtlichen Status betrifft Millionen Polen. Jahrelang nutzten Übertragungsunternehmen häufig die Gesetzeslücke der Ersitzung von Landnutzungsrechten, wodurch die Eigentümer keine Entschädigung erhielten.
Das jüngste Urteil des Verfassungsgerichts stellt jedoch eine grundlegende Änderung dar und stärkt die Position der Grundstückseigentümer im Kampf um die ihnen zustehende Entschädigung und Vergütung.
Wichtigste Änderung – Urteil des Verfassungsgerichts (P 10/16)
Am 2. Dezember 2025 entschied das Verfassungsgericht im Fall P 10/16, dass der Erwerb einer Grundstücksdienstbarkeit durch Ersitzung, die inhaltlich einer Übertragungsdienstbarkeit entspricht, vor der Einführung der Institution der Übertragungsdienstbarkeit in das Bürgerliche Gesetzbuch mit der Verfassung unvereinbar ist.
Was bedeutet das in der Praxis?
Die Einführung von Übertragungsdienstbarkeiten in das Bürgerliche Gesetzbuch erfolgte am 3. August 2008. Vor diesem Datum konnte ein Übertragungsunternehmen das Nutzungsrecht an Grundstücken nicht wirksam durch Ersitzung im Rahmen einer sogenannten Landdienstbarkeit mit Übertragungsdienstbarkeitsinhalt erwerben. Nun verliert das Argument der Übertragungsunternehmen, sie hätten das Recht an Grundstücken durch Ersitzung erworben und müssten dem Eigentümer keine Entschädigung zahlen, an Gültigkeit, insbesondere in Bezug auf Infrastruktur, die vor 2008 errichtet wurde.
Dies eröffnet den Weg für Ansprüche und Arten von Ansprüchen seitens des Immobilieneigentümers.
Eigentümer, deren Ansprüche zuvor aufgrund von Ersitzung abgewiesen wurden, haben nun eine starke Rechtsgrundlage, um eine Entschädigung für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Immobilien und eine Entschädigung für die Wertminderung des Grundstücks zu fordern.
Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem sich Übertragungsinfrastruktur befindet, ohne rechtlichen Eigentumstitel (Vereinbarung, Verwaltungsentscheidung, Ersitzung), kann verschiedene Arten von Ansprüchen geltend machen:
Entschädigung für die nicht vertragsgemäße Nutzung von Immobilien
Dies ist der am häufigsten geltend gemachte Anspruch, gestützt auf die Bestimmungen zum Schutz des Eigentums (Artikel 224 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches in Verbindung mit Artikel 3054 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Der Anspruch ist obligatorisch und wird für jeden Tag fällig, an dem das Unternehmen das Grundstück innerhalb der Dienstbarkeit nutzt. Entschädigungsansprüche unterliegen den allgemeinen Verjährungsfristen.
Das Urteil des Verfassungsgerichts (P 10/16) eröffnet die Möglichkeit, effektiv eine Vergütung für einen noch nicht abgelaufenen Zeitraum geltend zu machen, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem das Unternehmen Besitz ergriffen hat (z. B. einen Mast aufgestellt hat).
Entschädigung für die Wertminderung der Immobilie
Mit einem Schadensersatzanspruch (Artikel 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches) soll der dauerhafte Wertverlust eines Grundstücks aufgrund der Existenz und Schutzzone der Übertragungsinfrastruktur ausgeglichen werden. Die Höhe des Schadensersatzes wird individuell nach dem Gutachten eines Immobiliensachverständigen ermittelt, der Folgendes berücksichtigt:
- Marktwert des Grundstücks,
- Von den Geräten belegte Fläche (technischer Streifen/Dienstbarkeit),
- Der Grad der Einschränkung der Entwicklungsmöglichkeiten (z. B. keine Baumöglichkeiten).
Der Anspruch auf Entschädigung für eine Wertminderung des Grundstücks ist ein einmaliger Anspruch, der unabhängig vom Anspruch auf Entschädigung für nichtvertragliche Nutzung geltend gemacht werden kann.
Antrag auf Entfernung von Geräten (sogenannter Negationsanspruch))
Ein Eigentümer kann die Entfernung eines Strommastes beantragen (Artikel 222 § 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches), wenn das Unternehmen kein Nutzungsrecht an dem Grundstück hat. Dieser Antrag gilt bis zum Eintritt der Ersitzung oder bis zur Begründung einer Dienstbarkeit.
Einrichtung einer Übertragungsdienstbarkeit
Ist ein Übertragungsnetzbetreiber alleiniger Eigentümer der Anlagen, kann er gegen angemessene Entschädigung die Einrichtung einer Übertragungsdienstbarkeit zu seinen Gunsten beantragen (Artikel 3052 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Auch der Eigentümer kann einen solchen Antrag stellen (Artikel 3052 § 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches), wenn die Infrastruktur für ihn eine Belastung darstellt und die Einrichtung einer Dienstbarkeit seinen Rechtsstatus regeln würde.
Was zu tun ist, bevor man die richtige Vorgehensweise wählt:
Überprüfung des Rechtsstatus – Feststellung, ob eine Übertragungsdienstbarkeit im Grundbuch und Hypothekenregister des Grundstücks eingetragen ist oder ob eine Verwaltungsentscheidung zugunsten des Unternehmens ergangen ist.
Kontaktaufnahme mit dem Unternehmen – Schriftliche Anfrage an das Übertragungsnetzunternehmen zum Abschluss einer Vereinbarung, zur Einrichtung einer Übertragungsdienstbarkeit gegen Entgelt und zur Zahlung einer Entschädigung für die in der Vergangenheit erfolgte nicht vertragsgemäße Nutzung.
Begutachtung durch einen Sachverständigen – Im Falle einer Uneinigkeit oder wenn eine genaue Schadensbewertung erforderlich ist, kann die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Immobiliensachverständigen in Auftrag gegeben werden.
Rechtliche Schritte – Sollten sich Verhandlungen als erfolglos erweisen, wird eine Klage mit einem oder mehreren Ansprüchen erhoben (auf Zahlung einer Entschädigung für nicht vertragsgemäße Nutzung und/oder auf Entschädigung für eine Wertminderung des Grundstücks oder auf die Einrichtung einer Übertragungsdienstbarkeit gegen Entschädigung).
Zusammenfassung und Ausblick
Das Urteil des Verfassungsgerichts (P 10/16) ist wegweisend. Es setzt der Möglichkeit, den verfassungsrechtlichen Schutz von Eigentumsrechten durch eine weite Auslegung des Ersitzungsrechts zu umgehen, endgültig ein Ende. Grundstückseigentümer, insbesondere solche mit vor 2008 errichteter Infrastruktur, haben nun eine solide Grundlage, um ihre finanziellen Ansprüche geltend zu machen, die sich auf mehrere hunderttausend Złoty belaufen können.
Angesichts der neuen Rechtsprechung sollten alle von Problemen mit der Übertragungsinfrastruktur betroffenen Eigentümer unverzüglich rechtliche Schritte einleiten, um den Rechtsstatus ihres Eigentums zu klären und Entschädigung zu fordern.
Dieser Artikel dient lediglich der Information und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Rechtsstand entspricht dem Stand vom 10. Dezember 2025.
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