Die Enteignung von Grundstücken ist der Prozess, durch den staatliche oder kommunale Behörden – auch gegen den Willen des Eigentümers – Grundstücke für öffentliche Zwecke in Besitz nehmen. Obwohl dies ein notwendiges Instrument zur Umsetzung von Infrastrukturinvestitionen und anderen Projekten ist, die der gesamten Gesellschaft zugutekommen, hat es nachteilige Folgen für die Betroffenen. Die Verfassung garantiert den Eigentümern in diesem Fall das Recht auf Entschädigung. Für alle Betroffenen ist es daher unerlässlich, die Grundsätze der Entschädigungsberechnung und die Verfahren zur Geltendmachung einer Entschädigung zu verstehen.
Wann findet eine Enteignung statt?
Enteignungen können in vielen Situationen vorkommen, müssen aber stets durch öffentliche Belange gerechtfertigt sein. Die häufigsten Gründe sind:
- Bau von Straßen, Autobahnen, Eisenbahnlinien und U-Bahn-Linien.
- Umsetzung von Energieprojekten (z. B. Bau von Übertragungsleitungen, Kraftwerken).
- Schaffung oder Erweiterung öffentlicher Einrichtungen (Schulen, Krankenhäuser, Parks).
- Verwirklichung der staatlichen Verteidigungsziele.
- Den Auswirkungen von Naturkatastrophen entgegenwirken.
Die rechtliche Grundlage für die Enteignung in Polen ist vor allem das Immobilienverwaltungsgesetz vom 21. August 1997 (Gesetzblatt 2024.0.1145).
Die wichtigsten Faktoren, die die Höhe der Vergütung beeinflussen, sind:
- Der Marktwert der Immobilie ist das wichtigste Element. Dieser Wert wird anhand eines Wertgutachtens ermittelt, das von einem zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt wird.
- Der Zustand des Grundstücks zum Zeitpunkt der Entscheidung – Die Entschädigung wird nach dem Zustand des Grundstücks zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Enteignung, jedoch zu den Preisen zum Zeitpunkt der Entschädigungsfestsetzung, ermittelt.
- Entschädigung für entgangenen Gewinn – In manchen Fällen kann die Entschädigung neben dem Wert der Immobilie selbst auch den Ersatz für entgangenen Gewinn umfassen, beispielsweise den Verlust von Einnahmen aus Geschäftstätigkeiten, die auf dem Grundstück ausgeübt wurden. Die Bewertung solcher Verluste ist jedoch oft komplex und erfordert eine detaillierte Analyse im Gerichtsverfahren.
- Kosten der Enteignung – Die Entschädigung kann auch angemessene Kosten umfassen, die im Zusammenhang mit der Räumung des Grundstücks entstehen, wie beispielsweise Umzugskosten.
Der Prozess der Enteignung und der Erlangung von Entschädigung ist mehrstufig:
- Enteignungsbeschluss – Der Prozess beginnt mit dem Erlass eines Enteignungsbeschlusses durch die zuständige Behörde (z. B. Landrat, Bürgermeister). Der Beschluss legt den Zweck der Enteignung und den Umfang des erworbenen Rechts fest.
- Verhandlungen und Vereinbarungen – In vielen Fällen versucht die Verwaltungsbehörde, mit dem Grundstückseigentümer eine Einigung über die Höhe der Entschädigung zu erzielen. Dies ist für beide Parteien vorteilhaft, da es das Verfahren beschleunigt und langwierige Gerichtsverfahren vermeidet.
- Festlegung der Entschädigung durch die Behörde – Kommt keine Einigung zustande, wird die Höhe der Entschädigung durch einen Verwaltungsakt festgelegt. Zu diesem Zweck beauftragt die Behörde einen unabhängigen Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens.
- Entschädigungszahlung: Die Entschädigung ist innerhalb von 14 Tagen nach Rechtskraft des Enteignungsbeschlusses zu zahlen (Artikel 132 des Immobilienverwaltungsgesetzes). Bei verspäteter Zahlung hat der Berechtigte Anspruch auf Zinsen.
- Möglichkeit der Beschwerde: Ein Eigentümer, der mit der Höhe der festgesetzten Entschädigung nicht einverstanden ist, hat das Recht, gegen die Verwaltungsentscheidung bei einer höheren Instanz (z. B. dem Woiwoden oder dem Nationalen Eigentumsgericht) Beschwerde einzulegen und anschließend eine Klage beim Provinzverwaltungsgericht einzureichen.
Um zusammenzufassen:
Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie das Recht, sich aktiv am Enteignungsverfahren zu beteiligen. Sie haben das Recht, den Wertgutachten einzusehen und Anmerkungen abzugeben. Denken Sie daran, alle relevanten Unterlagen zur Immobilie (z. B. notarielle Urkunden, Baugenehmigungen, Reparaturrechnungen, Mietverträge) zu sichern, da diese für die Wertermittlung hilfreich sein können. Es empfiehlt sich außerdem, die Unterstützung einer auf Immobilienrecht spezialisierten Anwaltskanzlei oder eines Anwalts in Anspruch zu nehmen. Ein Anwalt kann Sie bei Verhandlungen unterstützen, den Wertgutachten prüfen und Sie in Verwaltungsverfahren und Gerichtsverfahren vertreten.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 23. Juli 2025.
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