Entwurf des Flächennutzungsplans der Hauptstadt Warschau – wichtige Informationen für Investoren und Einwohner
Einführung in den Entwurf des Generalplans von Warschau
Im heutigen Artikel unserer Reihe „ Dienstagmorgen im Zeichen des Bauens dem Entwurf des Flächennutzungsplans für die Hauptstadt Warschau, der am 14. November 2025 vom Amt für Architektur und Raumplanung der Hauptstadt Warschau („ BAiPP “) Die Stadt hat bereits mit der öffentlichen Konsultation begonnen, die am 19. Januar 2026 endet.
Zunächst möchten wir darauf hinweisen, dass die aktuelle Phase der öffentlichen Konsultationen eine echte Chance darstellt, die künftige Raumordnung Warschaus zu beeinflussen, und wir als Anwaltskanzlei können Ihnen bei deren Gestaltung helfen.
Kurzbeschreibung des Generalplans
Wir weisen darauf hin, dass der Flächennutzungsplan ein kommunales Gesetz ist und das gesamte Gemeindegebiet umfasst, mit Ausnahme der sogenannten geschlossenen Gebiete (Artikel 13a des Gesetzes vom 27. März 2003 über Raumplanung und Entwicklung, „ UPZP “). Die Ausweisung bestimmter Gebiete innerhalb einer der 13 Planungszonen ist sowohl bei der Verabschiedung von Flächennutzungsplänen als auch bei Entscheidungen über Bebauungsbedingungen und Landnutzung bindend.
Wichtig ist, dass die Gemeinde die Erteilung einer Baugenehmigung vollständig aussetzen kann, wenn der Flächennutzungsplan kein Gebiet für zusätzliche Bebauung ausweist. Bis zur Verabschiedung des Flächennutzungsplans ist die Umsetzung neuer Investitionsvorhaben in diesen Gebieten praktisch unmöglich.
Das Thema Flächennutzungspläne ist sehr umfangreich, daher empfehlen wir Ihnen, unsere früheren Artikel zu diesem Thema zu lesen: Teil I , Teil II , Änderungen anderer Gesetze , Durchführungsbestimmungen und Übergangsbestimmungen .
Projektkommentare – was können sie sein?
BAiPP erklärt in seinen offiziellen Anweisungen, dass Anwohner Kommentare abgeben können, beispielsweise zur beabsichtigten Nutzung bestimmter Gebiete innerhalb von Planungszonen, zu städtebaulichen Indikatoren oder zum Umfang des Entwicklungsergänzungsgebiets („ OUZ “).
Dies bedeutet, dass interessierte Parteien Anträge einreichen und diese begründen können:
- Erweiterung eines bestimmten Gebiets, in dem Entwicklungsentscheidungen eingeholt werden können,
- Angabe der Gründe, warum Investitionen in einem bestimmten Gebiet zugelassen werden sollten,
- Argumente dafür, warum beispielsweise die Einführung von Grünflächen und Erholungsgebieten die Entwicklung eines bestimmten Stadtteils negativ beeinflussen kann.
Wirtschaftliche, soziale und städtebauliche Gründe werden hier eine wichtige Rolle spielen.
Die Stadt muss alle Stellungnahmen berücksichtigen – keine darf ohne Prüfung ihres Inhalts ignoriert werden. Die Stellungnahmen werden unter anderem im Hinblick auf rechtliche Bestimmungen, den Schutz von Artenlebensräumen, Beschränkungen im Umfeld des Chopin-Flughafens, Wasserrecht und Agrarrecht bewertet.
Textuelle Begründung für den Entwurf des Generalplans
Dem vorgelegten Entwurf des Flächennutzungsplans ist eine textliche und grafische Begründung beigefügt, die gemäß dem Raumordnungsplan die Gründe für die Ausweisung der einzelnen Planungszonen erläutert.
Das Dokument besagt unter anderem:
- welche Bereiche ohne größere Veränderungen bleiben werden – z.B. die Weichselgebiete in der Nähe der Südbrücke (1200SN – Grün- und Erholungszone).
- warum bestimmte Gebiete einen tiefgreifenden Wandel erfahren werden – z. B. ehemalige Bahnanlagen in Odolany oder ein Teil des Flughafens Bemowo,
Die Planungszonen werden getrennt sein.
Der Entwurf bestätigt, dass Planungszonen ausschließlich separat eingerichtet werden. Dies bedeutet, dass Gewerbegebiete nicht zusätzlich Wohnnutzung aufweisen dürfen.
Praktische Konsequenzen
Zum Beispiel im südlichen Teil von Czerniaków:
- als Servicezone 555SU bezeichnete Abschnitte,
- angrenzend als multifunktionale Zone mit Mehrfamilienwohnanlage 969SW,
was eine klare Abgrenzung dieser Zweckarten bedeutet.
Die Ausweisung einer Versorgungszone schließt die Möglichkeit aus, in den lokalen Bebauungsplänen eine Wohnbebauung für dieses Gebiet zu genehmigen, und verhindert die Errichtung von Wohngebäuden neben großen Einkaufszentren.
Neue Kommunikationszonen und Infrastrukturinvestitionen
Das vorgestellte Projekt zeigt, dass Warschau im Bereich der Straßen-, Schienen- und Straßenbahninfrastruktur vor vielen Veränderungen stehen wird.
Die wichtigsten Vorschläge:
Neue Brücke über die Weichsel
- Neue Kreuzung auf der Höhe der Z. Krasińskiego-Straße, die Żoliborz mit Praga-Północ verbindet (195SO).
Prag-Süd
- Straßenbahn nach Gocław,
- Wiederaufbau der Marsa-Straße
- Bau der dritten Linie der Warschauer Metro – vom Nationalstadion bis zur Station Gocław.
Białołęka
- Bau der Olszynka-Grochowska-Route (von der S8 zur Nordbrückenroute),
- einschließlich einer Straßenbahnlinie entlang der Strecke.
Der linke Teil Warschaus
- Entlastung der S8-Strecke über die bestätigte Route der S7-Zweigstrecke: vom Knotenpunkt Maczka über den Flughafen Bemowo nach Łomianki.
Wunsch
- Neue Studentenwohnheime in den Straßen Furmańska und Banacha 2A.
Investitionen in der Nähe der M2-Linie und Odolan
Der Planentwurf sieht den Bau neuer Mehrfamilienhäuser vor:
- in Odolany,
- rund um die geplanten Stationen der M2-Linie: Chrzanów und Karolin.
Dies ist besonders wichtig für Investoren, da einige Gebiete von Bemowo noch nicht durch lokale Pläne abgedeckt sind und der Generalplan die Möglichkeit der Änderung dieser Pläne bestimmen wird.
Weiteres Verfahren zur Annahme des Generalplans
Nach den öffentlichen Konsultationen:
- Der Planentwurf und der Konsultationsbericht werden dem Warschauer Stadtrat vorgelegt.
- Der Rat kann es in einer Sitzung annehmen.
- Gemäß Artikel 13k des Gesetzes über die öffentliche Raumentwicklung wird der Beschluss dem Masowischen Woiwoden vorgelegt.
- Der Woiwode wird die Einhaltung des Gesetzes prüfen und:
- genehmigt den Plan zur Veröffentlichung im Amtsblatt.
- oder einen Aufsichtsbeschluss (Artikel 91 des Gesetzes über die kommunale Selbstverwaltung) erlässt, mit dem die Ungültigkeit des gesamten Plans oder eines Teils davon erklärt wird.
Sobald der Plan veröffentlicht ist, tritt er in Kraft.
Zusammenfassung
Kommentare zum Entwurf des Flächennutzungsplans können eingereicht werden:
- elektronisch (Formular, ePUAP, E-Mail),
- auf Papier (per Post oder persönlich),
- in den Bezirksbüros oder im BAiPP-Hauptsitz.
Wenn Sie Unterstützung bei der Analyse eines Projekts oder der Erstellung von Kommentaren benötigen, wenden Sie sich bitte an unser Büro.
Die Projektinhalte finden Sie hier:
https://mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=mapa_plan_ogolny
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 18. November 2025
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