Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ möchten wir Ihnen die vorgeschlagenen Änderungen des Gesetzes vom 24. Juni 1994 über das Eigentum an Grundstücken 15. Januar 2026 auf der Website des Regierungsgesetzgebungszentrums veröffentlicht (Projektnummer: UD312 , „Projekt“ ). Dieser Entwurf zielt darauf ab, die Regelungen für den Betrieb von Wohnanlagen umfassend zu vereinfachen. Laut Begründung soll die Änderung „die bestehenden Rechtsvorschriften an die Realitäten der gemeinschaftlichen Immobilienverwaltung anpassen, die sich in den über dreißig Jahren seit Inkrafttreten des Gesetzes entwickelt haben“. Die Verfasser weisen darauf hin, dass sich die bestehenden Bestimmungen in vielen Bereichen als unzureichend oder unpräzise erwiesen haben, was zu zahlreichen Auslegungsschwierigkeiten in der Rechtsprechung und der juristischen Literatur geführt hat.
Die vorgeschlagenen Änderungen sind weitreichend. Im Folgenden stellen wir Lösungsansätze vor, die bereits im Gesetzgebungsverfahren auf besonderes Interesse bei Immobilieneigentümern, Hausverwaltern und Projektentwicklern stoßen. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass es sich hierbei lediglich um ausgewählte Elemente des umfassenden Änderungsentwurfs handelt.
Neue Regeln für die Trennung von Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern
Eine der ersten wesentlichen Änderungen im Gesetzentwurf betrifft die Klarstellung der Regeln für die Begründung von Sondereigentum an Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern. Bisher gab es keine eindeutigen Regelungen, was dazu führte, dass Sondereigentum an Wohneinheiten entstand, die als Wohnungen dienten, obwohl sie grundlegende technische und bauliche Anforderungen wie Mindestnutzfläche, Schalldämmung oder ausreichende Sonneneinstrahlung nicht erfüllten.
Der Gesetzentwurf ändert Artikel 2 des Baugesetzes durch Hinzufügung der Absätze 1aa und 1ab und macht die Möglichkeit der Aufteilung eines Grundstücks von der Erfüllung zweier Bedingungen abhängig: Erstens müssen die Grundstücke die in den Durchführungsbestimmungen gemäß Artikel 7 Absatz 2 Nummer 1 des Gesetzes vom 7. Juli 1994 – Baugesetz – festgelegten technischen und baulichen Anforderungen erfüllen; zweitens muss die Aufteilung mit den in der Verordnung des Gemeinderats festgelegten Grundsätzen übereinstimmen , der die Befugnis hat, die Zulässigkeit solcher Vorhaben in seinem Gebiet zu regeln.
Eine Ausnahme gilt für Gebäude, die vor dem 1. Januar 2027 errichtet wurden oder für die vor diesem Datum eine gültige Baugenehmigung erteilt wurde. Wie in der Begründung dargelegt, schützt diese Lösung die erworbenen Rechte von Eigentümern bestehender Gebäude und führt gleichzeitig klare Regeln für neue Investitionen ein.
Balkon als Gemeinschaftseigentum – gesetzliche Streitbeilegung
Eine weitere mit Spannung erwartete Änderung betrifft Artikel 3, Abschnitt 2 der Bauordnung, die die Definition des Gemeinschaftseigentums erweitert. Der Entwurf stellt klar, dass zum Gemeinschaftseigentum auch bauliche Elemente von Balkonen, Loggien und Terrassen gehören , darunter Träger, gedämmte Balkonplatten, Balustraden und andere architektonische Fassadenelemente. Gleichzeitig gilt der Innenraum des Balkons als Bestandteil des Mietobjekts und fällt in die alleinige Verantwortung des Eigentümers .
Bislang gab es in diesem Bereich keine eindeutigen Regelungen, was zu Streitigkeiten und der Notwendigkeit führte, Gerichtsentscheidungen, darunter auch solche des Obersten Gerichtshofs, heranzuziehen, die jedoch keine einheitliche Auslegung boten. Die eingeführten Änderungen sollen die Managementpraktiken standardisieren und die jahrelange Unklarheit beseitigen.
Wohnsiedlung – ein klarer Rechtsstatus
Der Gesetzentwurf präzisiert zudem die Frage der Rechtspersönlichkeit einer Wohngemeinschaft. Der vorgeschlagene Absatz 2 in Artikel 6 des Wohnungsgesetzes soll die bisher ungenaue Definition durch eine klare Definition einer Gemeinschaft als Organisationseinheit ohne eigene Rechtspersönlichkeit, aber mit Rechtsfähigkeit und eigenem Vermögen , das von dem der Wohnungseigentümer getrennt ist und mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusammenhängt .
Die Bestimmungen sollen ausdrücklich festlegen, dass die Gemeinschaft in eigenem Namen Rechte an diesem Grundstück erwerben und Pflichten darin eingehen kann, insbesondere Gelder aus Eigentümervorschüssen sowie Rechte und Pflichten aus abgeschlossenen Verträgen. Diese Klarstellung hat erhebliche praktische Auswirkungen, insbesondere im Hinblick auf die finanzielle Haftung der Gemeinschaft und ihre Beziehungen zu Auftragnehmern.
Gewährleistung für Mängel in Gemeinschaftsbereichen – eine echte Stärkung der Position von Gemeinschaften
Eines der Hauptprobleme des geltenden Rechtsrahmens bestand darin, dass die Eigentümergemeinschaft nicht selbstständig Ansprüche im Zusammenhang mit Mängeln an den Gemeinschaftsflächen geltend machen konnte. Der Entwurf ändert Artikel 6 des Wohnungs- und Eigentumswohnungsgesetzes, um diese Hürde zu beseitigen und der Eigentümergemeinschaft das Recht einzuräumen, solche Gewährleistungsansprüche im eigenen Namen und im Namen der Wohnungseigentümer , selbst wenn sie nicht Vertragspartei der dem Anspruch zugrunde liegenden Vereinbarung war.
Die Bestimmung gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen wurden. Diese Lösung beseitigt die Notwendigkeit, eine Abtretung der Rechte von allen Eigentümern einzuholen, was in der Praxis häufig die effektive Durchsetzung der fälligen Vorteile verhinderte
Grundsätze des Community-Managements – weniger Formalismus und mehr Handlungsfähigkeit
Das Projekt vereinfacht die Verwaltung von Wohneigentümergemeinschaften, indem die Festlegung der Verwaltungsmethode in einem notariellen Vertrag entfällt . Die Gemeinschaft kann die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einem Verwalter auf Grundlage eines Beschlusses der Wohnungseigentümer übertragen. Die Wahlmöglichkeit beschränkt sich dabei auf eine Einzelperson oder ein mehrköpfiges Verwaltungsgremium . Zusätzlich wurde eine Mindest- und Höchstfrist für die Stimmabgabe im individuellen Abstimmungsverfahren eingeführt – von zwei Wochen bis zu drei Monaten .
Zusammenfassung
Der Gesetzentwurf geht davon aus, dass diese Regelungen – mit bestimmten Ausnahmen – 30 Tage nach seiner Veröffentlichung in Kraft treten . Er stellt zweifellos eine umfassende und vielschichtige Änderung dar, die sich mit praktischen Problemen in vielen Bereichen befasst. Die in diesem Artikel erörterten Änderungen – in Bezug auf Balkone, Gewährleistung, Gemeinschaftsstatus und die Wahl des Verwaltungsbeirats – sind nur ausgewählte Elemente der vorgeschlagenen Lösungen. Die endgültige Fassung des Gesetzentwurfs und seine Auswirkungen auf den Alltag in Wohnanlagen hängen vom weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens ab.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 26. Januar 2026.
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