Letzte Woche wurden mehrere interessante Gesetzesvorschläge veröffentlicht, darunter Änderungen des Baugesetzes und der Gesetze zur Raumplanung und Stadtentwicklung. Im heutigen Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ möchten wir die vorgeschlagenen Änderungen näher beleuchten, die für den Verkauf von Wohneinheiten durch Bauträger von Bedeutung sind.
I. Veränderung der Beiträge an die DFG
Am 20. Februar 2025 wurde auf der Website des Regierungsgesetzgebungszentrums ein neuer Entwurf des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über soziale Wohnungsbauformen und einiger anderer Gesetze, die Fassung vom 7. Februar 2025 (im Folgenden „ Entwurf “), veröffentlicht. Es wurde Artikel 12 hinzugefügt, der das Gesetz vom 20. Mai 2022 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds (im Folgenden Bauträgergesetz “) ändert. Laut Entwurf wird für Bauträger, die vor dem 1. Juli 2022 ein Projekt (oder eine Investitionsmaßnahme) begonnen haben, eine Beitragspflicht eingeführt.
Die Verfasser schlagen vor, dass die Höhe des Beitrags zum Entwicklergarantiefonds (nachfolgend „ DFG nach dem am Tag des Inkrafttretens des Entwicklungsgesetzes geltenden Prozentsatz berechnet werden sollte .
Gemäß der Verordnung des Ministers für Entwicklung und Technologie vom 21. Juni 2022 über die Prozentsätze, nach denen die Höhe des Beitrags zum Entwicklergarantiefonds berechnet wird (die am 1. Juli 2022 in Kraft trat), beträgt der Prozentsatz des Beitrags an den DFG im Falle eines offenen Wohnungstreuhandkontos 0,45 % und im Falle eines geschlossenen Wohnungstreuhandkontos 0,1 %.
Wir weisen auf die Übergangsbestimmung – Artikel 27 des Entwurfs – hin, wonach die Bestimmungen des Bauträgergesetzes in ihrer derzeitigen Fassung für Verträge gelten, die vor dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes geschlossen wurden. Dies bedeutet, dass die Beitragspflicht nicht für bestehende Bauträger- oder Verpflichtungsverträge gilt, sondern nur für solche, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Annahme des Entwurfs geschlossen wurden .
Wir möchten Sie außerdem daran erinnern, dass derzeit bei Entwicklungsverträgen, die im Rahmen von Entwicklungsprojekten abgeschlossen wurden, bei denen der Verkauf vor dem 1. Juli 2022 begann, „der Beitrag für diese Investitionen derzeit null beträgt“, was in der Projektbegründung ausdrücklich angegeben wurde.
Detaillierte Projektinformationen finden Sie auf der Website des RCL: https://legislacja.gov.pl/projekt/12383852/katalog/13050740#13050740
II. Obligatorische Veröffentlichung der Wohnungspreise
Am 20. Januar 2025 wurde dem Sejm ein weiterer Entwurf zur Änderung des Entwicklungsgesetzes vorgelegt – diesmal vom Parlamentarischen Klub „Polska 2050 – Dritter Weg“ (im Folgenden „Entwurf 2“). Entwurf 2 sieht zusätzliche Verpflichtungen für Projektentwickler vor.
Die erste Pflicht besteht darin, die eigene Website zu pflegen. Während dies für die meisten Unternehmer bereits gängige Praxis ist, pflegen viele kleine Entwickler, die kleinere Projekte verfolgen, ihre Websites nicht selbst, sodass dies zusätzliche Kosten verursacht.
Zweitens ist der Verkäufer auf einer solchen Website vom Verkaufsbeginn bis zum Verkauf der letzten Immobilie oder des letzten Teils davon, die vom Bau- oder Investitionsprojekt umfasst, verpflichtet, folgende Informationen bereitzustellen : (i) die Adresse des Firmensitzes, (ii) die Kontaktdaten des Bauträgers, (iii) den Standort des Bau- oder Investitionsprojekts, (iv) den Quadratmeterpreis der angebotenen Wohnungen oder Einfamilienhäuser sowie der gesamten Immobilie oder des gesamten zu verkaufenden Teils davon, (v) den Preis der zugehörigen Räume oder Nutzungsrechte, sofern dieser nicht im Preis der Wohnung oder des Hauses enthalten ist, und (vi) sonstige finanzielle Leistungen, die der Käufer zur Erfüllung des Kaufvertrags zu erbringen hat. Preise und Gebühren verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer.
Es ist anzumerken, dass die Verfasser den Begriff „Kaufvertrag“ fälschlicherweise verwenden, wenn von „Barzahlungen, die der Käufer zu leisten hat“, die Rede ist. Das Entwicklungsgesetz regelt primär Entwicklungsverträge, in denen sich der Bauträger zum Bau eines Gebäudes, zur Begründung des separaten Eigentums an dem Grundstück und zur Eigentumsübertragung verpflichtet, sowie verbindliche Verträge, die nach der Fertigstellung geschlossen werden. Kaufverträge sind nicht der Hauptgegenstand der Bestimmungen des Gesetzes. Wie Kommentatoren des Entwicklungsgesetzes hervorheben, handelt es sich bei einem Entwicklungsvertrag und einem Kaufvertrag um zwei unterschiedliche Vertragsarten. In diesem Zusammenhang ist die Definition von „sonstigen Barzahlungen“, die über den Preis pro Quadratmeter der Räumlichkeiten und der zugehörigen Räume hinausgeht, einschließlich Barzahlungen, unserer Ansicht nach zu weit gefasst. Verpflichtet diese Bestimmung Bauträger beispielsweise dazu, Preise für Parkplätze oder auch eine Preisliste für Mieterwechsel vorzulegen? Dies bedarf unbedingt einer Klärung.
Die dritte Verpflichtung betrifft Preisaktualisierungen . Im Falle einer Preisänderung müsste der Bauträger die Informationen auf seiner Website am Tag der Änderung aktualisieren und das Datum der Änderung sowie die Regeln für die Anwendung von Preisnachlässen . Diese Informationen müssten ab Verkaufsbeginn verfügbar sein. Unserer Ansicht nach wird die vorgeschlagene Bestimmung bei wiederholten Preisänderungen erhebliche Probleme verursachen . Wir verstehen auch nicht, warum Bauträger ihre Preispolitik begründen müssen – keine andere Unternehmensgruppe unterliegt einer solchen Verpflichtung. Sollten Bauträger verpflichtet werden, frühere Preise anzuzeigen, müssten die Verfasser den Vorschlag an bestehende Meldepflichten für Preisänderungen im polnischen Recht anpassen, die sich beispielsweise aus der Omnibusrichtlinie ergeben.
Viertens wäre der Entwickler verpflichtet, in Anzeigen, Ankündigungen und anderen Angebotsformen die Adresse der Website anzugeben, auf der die oben genannten Informationen angezeigt werden.
Ein Verstoß gegen die oben genannten Verpflichtungen würde zu den Praktiken gehören, die die kollektiven Interessen der Verbraucher verletzen und der Kontrolle durch den Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz unterliegen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 25. Februar 2025
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