Wie bereits letzte Woche angekündigt, möchten wir heute das Verfahren zur Erlangung von Genehmigungen des Nationalen Unterstützungszentrums für Landwirtschaft (KOWR) für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen erläutern. Dieses Verfahren ist im Gesetz vom 11. April 2003 zur Gestaltung des Agrarsystems (UKUR) geregelt. Dies bedeutet unter anderem, dass die nachfolgend beschriebenen Anforderungen nicht für landwirtschaftliche Betriebe unter 0,3 Hektar oder interne Straßen gelten.
Wie wir letzte Woche bereits erwähnten ( #59 ), sollten landwirtschaftliche Flächen ab einem Hektar grundsätzlich an einzelne Landwirte verkauft werden. Der Erwerb durch Dritte oder innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb bedarf der Zustimmung des Nationalen Landwirtschaftsförderungszentrums (KOWR).
Zustimmung zum Erwerb von Immobilien durch eine Einrichtung, die kein Landwirt ist
Grundsätzlich kann der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch Nicht-Landwirte mit Zustimmung des Generaldirektors des Nationalen Zentrums für landwirtschaftliche Förderung (KOWR) erfolgen. Diese Zustimmung wird in einem Verwaltungsbescheid auf Antrag des Verkäufers oder Käufers erteilt. Anträge können auch von Universitäten, Personen, die einen Familienbetrieb gründen oder erweitern möchten, gestellt werden. Für jede dieser Gruppen gelten bei der UKUR unterschiedliche Anforderungen für eine erfolgreiche Antragstellung.
In den folgenden Abschnitten erläutern wir das Verfahren zur Antragstellung durch den Verkäufer , da dies die gängigste Vorgehensweise ist und wir hier die größten Erfolgsaussichten sehen. Ein solcher Antrag kann gestellt werden, wenn: (a) der Verkäufer nachweist, dass es unmöglich war, das landwirtschaftliche Grundstück an einen einzelnen Landwirt zu verkaufen, es sei denn, der Erwerb des Grundstücks beruht auf einem anderen Rechtsgeschäft als dem Verkauf des Grundstücks; (b) der Käufer des landwirtschaftlichen Grundstücks sich verpflichtet, auf dem erworbenen Grundstück landwirtschaftliche Tätigkeiten auszuüben; (c) der Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu einer übermäßigen Konzentration von landwirtschaftlichen Flächen führt. Alle diese Bedingungen müssen kumulativ erfüllt sein.
Um die Anforderung gemäß Buchstabe a) zu erfüllen, muss der Verkäufer eine Verkaufsabsichtserklärung über das e-rolnik-IT-System https://erolnik.gov.pl/#/ (kostenlos bereitgestellt vom Nationalen Unterstützungszentrum für Immobilienentwicklung) veröffentlichen. Die Bestimmungen legen detailliert fest, welche Angaben die Verkaufsabsichtserklärung und das Kaufangebot enthalten müssen. Die Verkaufsabsichtserklärung muss ab dem Datum ihrer Veröffentlichung mindestens 30 Tage lang im e-rolnik-System aktiv sein.
Nur wenn innerhalb dieser Frist niemand auf die Anzeige reagiert, kann der Verkäufer bei der für den Standort des Grundstücks zuständigen regionalen Niederlassung des KOWR einen Antrag auf Zustimmung zum Kauf des Grundstücks durch einen Nicht-Landwirt stellen. Die Bestimmungen schreiben kein formelles Formular vor. Der Antrag muss jedoch den Namen und die Adresse des Eigentümers sowie den Antragsgrund enthalten und vom Antragsteller unterschrieben sein. Er sollte außerdem die Namen (einschließlich der Adressen) von Verkäufer und Käufer des landwirtschaftlichen Grundstücks, die Bezeichnung des zu verkaufenden Grundstücks und die Begründung für den Antrag, insbesondere den Zweck des Kaufs und die geplante Nutzung, enthalten.
Dem Antrag sind unter anderem Unterlagen beizufügen, die die Erfüllung der Voraussetzungen für die Erteilung der Zustimmung bestätigen, einschließlich eines Ausdrucks aus dem Online-Marktplatz (e-rolnik) über die Veröffentlichung der Anzeige. Der Antrag bzw. seine Anlagen müssen eine Erklärung des Verkäufers des landwirtschaftlichen Grundstücks enthalten, in der Folgendes angegeben wird: (i) die Unmöglichkeit des Verkaufs des landwirtschaftlichen Grundstücks an einen einzelnen Landwirt; (ii) der mit dem Käufer vereinbarte Verkaufspreis des landwirtschaftlichen Grundstücks. Für den Antrag auf Kaufgenehmigung wird eine Stempelgebühr von 10 PLN erhoben. Dem Antrag sind außerdem Erklärungen des Käufers beizufügen, in denen er sich verpflichtet, (i) auf dem erworbenen Grundstück landwirtschaftliche Tätigkeiten auszuüben und (ii) Angaben zur Fläche aller seiner landwirtschaftlichen Grundstücke macht (unabhängig davon, ob es sich um Eigentum, Nutzungsrecht, Alleineigentum oder Pacht handelt).
Es ist zu beachten, dass der Generaldirektor von KOWR die Zustimmung zum Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke verweigert, wenn der Antrag auf Zustimmung später als sechs Monate nach Ablauf der Frist für die Einreichung von Antworten auf die Ausschreibung gestellt wird.
Falls die KOWR eine negative Entscheidung trifft, haben die Parteien das Recht, beim Minister für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung Berufung einzulegen.
Zustimmung zum Verkauf von Immobilien vor Ablauf von 5 Jahren
Gemäß UKUR ist der Käufer landwirtschaftlicher Flächen verpflichtet, den Betrieb, einschließlich der erworbenen landwirtschaftlichen Flächen, ab Kaufdatum mindestens fünf Jahre lang zu bewirtschaften. Diese Verpflichtung gilt auch für Einzelbauern, die für den Kauf keine Zustimmung einholen mussten. Darüber hinaus ist der Käufer als Einzelperson verpflichtet, den Betrieb selbst zu führen. Während dieser Zeit darf das landwirtschaftliche Land weder verkauft noch an Dritte übertragen (z. B. verpachtet) werden.
Diese Verpflichtung kann jedoch durch die Zustimmung des Generaldirektors des Nationalen Unterstützungszentrums für Landwirtschaft (KOWR-Hauptsitz in Warschau) umgangen werden. Wer landwirtschaftliche Flächen veräußern möchte, muss einen entsprechenden Antrag im Wege einer Verwaltungsentscheidung stellen. Die Zustimmung wird erteilt, wenn dies durch die wichtigen Interessen des Käufers der landwirtschaftlichen Immobilie oder das öffentliche Interesse gerechtfertigt ist.
Um diese Zustimmung zu erhalten, muss ein zwingender persönlicher oder sozialer Grund nachgewiesen werden. Ein typisches Beispiel wäre eine schwere Erkrankung eines Landwirts, die ihn an der Bewirtschaftung seines Hofes hindert. Laut dem Nationalen Unterstützungszentrum für ländliche Entwicklung (KOWR) reichen wirtschaftliche Gründe oder das Auftauchen einer lukrativen Gelegenheit nicht aus, um eine Zustimmung zu erteilen. Im Hinblick auf das öffentliche Interesse könnte dies beispielsweise die Übertragung von Immobilien an eine Stiftung oder Gemeinde umfassen, die ein Investitionsprojekt durchführen möchte, das der lokalen Gemeinschaft zugutekommt.
Die Verordnung schreibt weder die Verwendung eines Antragsformulars noch ein bestimmtes Antragsformular vor. Der Antrag muss jedoch den Anforderungen der Verwaltungsgerichtsbarkeit entsprechen und mindestens Name, Anschrift und Antragsgrund des Antragstellers enthalten. Er muss außerdem die Art des landwirtschaftlichen Grundstücks angeben und ausweisen, ob das Grundstück verkauft oder an eine andere Rechtsperson übertragen werden soll. Für den Antrag wird eine Stempelgebühr von 10 PLN erhoben.
Die Zustimmung wird im Wege einer Verwaltungsentscheidung erteilt, und der Antragsteller hat das Recht, beim Minister für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung Berufung einzulegen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Handel mit landwirtschaftlichen Flächen Beschränkungen unterliegt, die von der UKUR (UK Unified Commercial Regulation Authority) konkret geregelt werden. Daher muss jeder Fall des Handels mit landwirtschaftlichen Grundstücken von mehr als einem Hektar individuell geprüft werden, um festzustellen, ob eine Genehmigung der KOWR (Koordinierungsstelle für landwirtschaftliche Flächennutzungsrechte) für die Transaktion möglich ist.
Nächste Woche werden wir Fälle analysieren, in denen zwar nicht der Landwirt landwirtschaftliche Flächen erwerben kann, die KOWR aber beim Erwerb Vorrang hat und somit auch beim Kauf berechtigt ist.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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