Im heutigen Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für die Bauindustrie“ setzen wir unsere Serie über Hypotheken fort – eines der ältesten und am häufigsten genutzten Sicherungsinstrumente im polnischen Zivilrecht. Wie wir bereits in den Artikeln Nr. 244 und 245 , dienen Hypotheken der Befriedigung der Forderungen eines Gläubigers an einer verpfändeten Immobilie, unabhängig vom Eigentümer und mit Vorrang vor den persönlichen Gläubigern des Eigentümers. Hypotheken werden durch einen Eintrag im Grundbuch begründet.
Heute werden wir uns näher mit dem Thema Hypothek und dem Umfang der damit verbundenen Sicherheiten befassen.
Gegenstand der Hypothek
Gegenstand einer Hypothek kann sein:
- Immobilien (Grundstücke, Gebäude oder Gebäude),
- ewiges Nießbrauchsrecht zusammen mit den Gebäuden und Anlagen auf dem genutzten Grundstück, die Eigentum des ewigen Nießbrauchers sind,
- Genossenschaftliches Eigentumsrecht an den Räumlichkeiten,
- ein Bruchteil des Grundstücks, sofern es sich um einen Anteil eines Miteigentümers handelt, und der Anteil des Miteigentümers an den oben genannten gemeinschaftlichen Rechten,
- durch eine Hypothek besicherte Forderung.
Es ist nicht möglich, eine Hypothek auf bewegliche Sachen wie Autos, Maschinen oder andere bewegliche Gegenstände zu errichten.
Wichtig ist, dass eine Hypothek den Gläubiger nicht zum Besitz oder zur Nutzung des verpfändeten Eigentums berechtigt. Darüber hinaus behält derjenige, der Anspruch auf das verpfändete Eigentum hat (z. B. Eigentümer, Nießbraucher), alle ihm zustehenden Rechte bis zur Zwangsvollstreckung. Beispielsweise bleibt ein Immobilieneigentümer, der eine Immobilie im Rahmen eines Darlehensvertrags an eine Bank verpfändet hat, weiterhin Eigentümer.
Es ist außerdem zu beachten, dass eine Klausel, in der sich der Eigentümer gegenüber dem Hypothekengläubiger verpflichtet, die Immobilie vor Ablauf der Hypothek weder zu verkaufen noch zu belasten, unzulässig ist. Dem Eigentümer steht es daher frei, die Immobilie trotz der bestehenden Hypothek zu verkaufen oder zu belasten.
Der Grundstückseigentümer ist jedoch nicht völlig frei in der Nutzung des belasteten Grundstücks:
- Der Gläubiger hat das Recht, die Einstellung von Maßnahmen zu verlangen, die darauf abzielen, den Wert der Immobilie zu mindern, sofern dadurch die Sicherheit der Hypothek gefährdet wird.
- Wenn der Wert der Immobilie aufgrund von Umständen, die der Eigentümer zu vertreten hat, so weit gesunken ist, dass die Sicherheit der Hypothek gefährdet ist, kann der Gläubiger dem Eigentümer eine angemessene Frist setzen, um die Immobilie in ihren vorherigen Zustand zurückzuversetzen oder ausreichende zusätzliche Sicherheiten zu leisten. Nach Ablauf dieser Frist kann der Gläubiger die sofortige Tilgung der Hypothek verlangen.
Umfang der Hypothekensicherheit
Eine Hypothek sichert ausschließlich Geldforderungen (z. B. Darlehen, Bankkredite usw.) ab – unabhängig davon, ob es sich um eine einmalige oder mehrere Zahlungen, einschließlich zukünftiger Forderungen . Hypothekenforderungen können in polnischen Zloty oder einer Fremdwährung (z. B. Euro, Schweizer Franken) denominiert sein.
Es kann daher schützen:
- ein konkreter Geldanspruch aus einem bestimmten Rechtsverhältnis, einschließlich eines zukünftigen Anspruchs,
- mehrere Geldforderungen gegenüber demselben Gläubiger,
- mehrere Geldforderungen, die verschiedenen Institutionen zum Zweck der Finanzierung desselben Projekts geschuldet werden.
Der Umfang der Hypothekensicherheit ist eng mit der Höhe der Forderung und den Bedingungen des Hypothekenvertrags verknüpft. Der Wert der Hypothek, d. h. der gesicherte Betrag, muss nicht immer dem Wert der Immobilie entsprechen:
- Der durch die Hypothek gesicherte Betrag gibt den Betrag der Forderung an, der aus dem verpfändeten Vermögenswert beglichen werden kann. Dieser Betrag kann neben dem Forderungswert selbst auch Zinsen, Kosten der Geltendmachung, Gerichtsgebühren und Vollstreckungskosten umfassen. Der Hypothekenbetrag wird in derselben Währung wie die gesicherte Forderung angegeben, sofern die Parteien im Hypothekenvertrag nichts anderes vereinbart haben.
- Beschränkung des Umfangs der Sicherheit – Der Hypothekenvertrag kann zusätzliche Beschränkungen hinsichtlich des Umfangs der Sicherheit vorsehen, z. B. indem er festlegt, dass die Hypothek nur einen Teil des Eigentums abdeckt (z. B. einen Teil einer Wohnung oder eines Grundstücks).
- Rechte aus der Hypothek – Ein durch eine Hypothek besicherter Hypothekengläubiger hat das Recht, Ansprüche gegen die Sicherheit geltend zu machen, jedoch nur bis zur Höhe des gesicherten Betrags. Die Forderung wird durch den Verkauf der hypothekarisch belasteten Immobilie beglichen.
Ist die Hypothekensicherheit überhöht, kann der Eigentümer der belasteten Immobilie eine Reduzierung des Hypothekenbetrags beantragen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Hypothek eines der wirksamsten Instrumente zur Sicherung von Gläubigeransprüchen im polnischen Zivilrecht darstellt. Sie bietet Gläubigern die Gewissheit, dass sie im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners ihre Ansprüche gegen die als Sicherheit dienende Immobilie geltend machen können.
Gleichzeitig ist zu beachten, dass eine Hypothek bestimmte Pflichten für Schuldner und Gläubiger mit sich bringt. Dazu gehört die Pflicht, einen Antrag auf Eintragung ins Grundbuch zu stellen und bestimmte Regeln für die Geltendmachung von Ansprüchen einzuhalten. Daher ist die korrekte Formulierung des Vertrags und das Verständnis des Umfangs der Sicherheit für beide Vertragsparteien von entscheidender Bedeutung. Als Anwaltskanzlei verfügen wir über umfassende Erfahrung in diesem Bereich und bieten Ihnen auch Unterstützung bei Hypotheken an.
An dieser Stelle möchten wir Sie einladen, unseren nächsten Artikel in der Reihe über Hypotheken zu lesen, der in zwei Wochen veröffentlicht wird. Nächste Woche werden wir, wie jeden Monat, über Änderungen im Immobilienrecht berichten.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 24. März 2025
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