Im ersten Septemberartikel der Reihe „Dienstagmorgen für die Bauindustrie“ möchten wir Ihnen den Gesetzentwurf zur Änderung des Gesetzes über die Grund- und Hypothekenregister und des Gesetzes über das Nationale Gerichtsregister ( UDER89 ) vorstellen, der am 22. August 2025 in der Liste der legislativen und programmatischen Arbeiten des Ministerrats erschienen ist.
Die vorgeschlagene Änderung zielt in erster Linie darauf ab, weitere bedeutende Änderungen vorzunehmen, den Digitalisierungsgrad des Registers zu erhöhen und die Beschaffung von Dokumenten zu erleichtern, die den Charakter offizieller Dokumente haben.
Geplante Änderungen des Gesetzes über Grund- und Hypothekenregister
Die wichtigste Änderung betrifft die Gleichstellung der Rechtsgültigkeit elektronischer Dokumente aus dem elektronischen Grundbuch ( EKW ) unter https://ekw.ms.gov.pl/ . Derzeit ermöglicht das System das Durchsuchen der Inhalte des elektronischen Grundbuchs, wodurch der Rechtsstatus jedes Eintrags überprüft werden kann. Zur Ansicht der Inhalte muss eine Nummer eingegeben werden, die sich aus der Nummer des zuständigen Bezirksgerichts, einer achtstelligen Ziffernfolge und einer Prüfziffer zusammensetzt. Nach Eingabe dieser Ziffernfolge, die gleichzeitig die Nummer des jeweiligen Grundbucheintrags darstellt, kann jeder mit Internetzugang die Einträge im elektronischen Grundbuch einsehen.
Zur Erinnerung: Das elektronische Grundbuch enthält unter anderem Identifikationsdaten zum Grundstück selbst, einschließlich Informationen zu Lage, Fläche und aktueller Nutzung (Abschnitt 10), Angaben zum Eigentümer oder Nutzungsberechtigten (Abschnitt 2) sowie Informationen zu bestehenden Hypotheken (Abschnitt 4). All diese Informationen sind für den Wert des Grundstücks von Bedeutung, und die Überprüfung der Daten im elektronischen Grundbuch ist heutzutage ein absolut grundlegender Bestandteil jeder Transaktion.
Aus handelspolitischer Sicht ist daher nicht nur die Existenz des Systems selbst wichtig, sondern auch seine Zugänglichkeit und die Aktualität seiner Inhalte. Die vorgeschlagene Änderung sieht vor, dem System den Status eines Registers zu verleihen, dessen abgerufene Informationen (in Form von „Elektronischen Grundbuchauszügen“) hinsichtlich ihrer Gültigkeit den Auszügen des Zentralen Grundbuchamts gleichwertig sind, für die derzeit Gebühren anfallen. Konkret wird es möglich sein, Dokumente, die den im Grundbuch ausgewiesenen Rechtsstatus bestätigen (oder eine Bescheinigung über die Löschung eines bestimmten Grundbucheintrags), selbstständig zu erhalten, ohne ein Dokument beim Zentralen Grundbuchamt anfordern zu müssen. Laut den Projektverantwortlichen könnte dieses Verfahren – die Bestätigung von Anzahl und Inhalt der Einträge in einem bestimmten Grundbuch – den Prozess erheblich beschleunigen und gleichzeitig die Arbeitsbelastung der Amtsgerichte reduzieren .
Um derzeit einen Auszug aus dem Grundbuch zu erhalten, muss ein Antrag gestellt und eine zusätzliche Gebühr gemäß Artikel 36 Absatz 1 Nummer 4 des Gesetzes vom 6. Juli 1982 über Grundbuch und Hypotheken entrichtet werden. Die Annahmen der Änderung sehen jedoch vor, dass das Dokument aus dem Grundbuch den Charakter eines amtlichen Dokuments haben muss (Artikel 244 der Zivilprozessordnung) und dass es vom Betrachter selbstständig eingeholt werden kann.
Suche nach Grundbuch- und Hypothekenregisternummern mithilfe der PESEL-Nummer
Eine wesentliche Änderung betrifft auch die Datensuche: Es wird eine Lösung eingeführt, die es Nutzern ermöglicht, Grundbucheinträge anhand der PESEL-Nummer einer bestimmten, im EKW (Elektronisches Grundbuch) eingetragenen Person zu durchsuchen – also der Person, die in Abschnitt II des jeweiligen Grundbucheintrags als berechtigte Stelle aufgeführt ist. Gemäß der angekündigten Änderung können mObywatel-Nutzer somit alle ihnen gehörenden Immobilien einsehen, bei denen sie als berechtigte Stelle eingetragen sind.
Interessanterweise deuten aktuelle Informationen auf der Website des Ministerrats darauf hin, dass die Suche nach Immobilien im Besitz von juristischen Personen anhand ihrer REGON- oder NIP-Nummern möglich sein wird. Angesichts der aktuellen Funktionsweise der Anwendung und der Erläuterungen des Ministeriums ist zu erwarten, dass zunächst die PESEL-Daten mit Daten des Nationalen Gerichtsregisters (KRS) verknüpft werden (durch Überprüfung der Angaben zu den Gesellschaftern eines bestimmten Unternehmens). Erst dann werden die KRS-Daten des gesuchten Unternehmens verwendet, um das entsprechende Grundbuch und den Hypothekenregistereintrag zu ermitteln.
Es ist außerdem wichtig zu erwähnen, dass die Änderung eine Authentifizierung in der Anwendung des Nutzers erfordert, wodurch die Identifizierung von Grundbuch- und Hypothekenregisternummern erleichtert wird. Ziel der Änderung ist es somit, Grundbuch- und Hypothekenregisternummern in Situationen, in denen beispielsweise eine Person die Nummer nicht kennt, umgehend zu finden.
In der Praxis kommt es vor, dass Verkäufer zwar von ihrem Eigentumsrecht an einer bestimmten Immobilie überzeugt sind (z. B. aufgrund einer Urkunde aus der kommunistischen Ära oder einer Erbschaft, die Jahrzehnte zurückliegt), dem Käufer aber die Grundbuch- und Hypothekennummer nicht nennen können, weil sie alle Unterlagen verloren haben oder die Nummer aus verschiedenen Gründen nie erhalten haben. In solchen Fällen ist die Überprüfung des Rechtsstatus schwierig und erfordert mitunter die Kontaktaufnahme mit dem Amtsgericht. Die geplante Gesetzesänderung soll dieses Verfahren deutlich vereinfachen. Mit den vorgeschlagenen Lösungen könnte die Nummer sofort abgerufen werden, was die Überprüfung des Rechtsstatus solcher Immobilien beschleunigen und vereinfachen dürfte.
Gleichzeitig unterstreicht die Änderung die Bedeutung der Kontosicherung in der mObywatel-App. Der unbefugte Zugriff auf das Portal könnte die Wahrung des Datenschutzes und der Datensicherheit ernsthaft gefährden, da die Ermittlung der PESEL-Nummer beispielsweise die Überprüfung aller Immobilien des Nutzers sowie der bestehenden Verbindlichkeiten gegenüber einem bestimmten Unternehmen gemäß dem Eintrag in Abschnitt IV ermöglicht..
Wir werden die geplante Gesetzesänderung mit großem Interesse verfolgen. Wir möchten darauf hinweisen, dass dieser Artikel ausschließlich auf den Annahmen der Website des Government Legislation Centre basiert und noch kein Gesetzesentwurf veröffentlicht wurde. Da diese Änderung ein zentrales Register des Immobilienrechts betrifft, nämlich das Grundbuch, werden wir die konkreten Vorschläge analysieren, sobald der Entwurf veröffentlicht ist.
Gleichzeitig möchten wir alle Bauträger an die Änderungen des Entwicklungsgesetzes erinnern, d.h.:
- Der 11. September 2025 wird der erste Tag der Anwendung der Änderung bezüglich der Preistransparenz in Bezug auf alle Investitionen sein.
- Am 25. August 2025 wurde das Gesetz vom 9. Juli 2025 zur Änderung des Gesetzes zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds veröffentlicht führt eine Haftung des Bauträgers im Rahmen der Gewährleistung ein für die Verabschiedung des Gesetzes , also am 9. September 2025, in Kraft
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 1. September 2025
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