Anfang 2023 traten einige wichtige Gesetzesänderungen in Kraft, nicht nur im Baurecht, die es wert sind, jetzt schon bekannt zu sein. Daher möchten wir Ihnen in der heutigen Ausgabe von „Poranek“ (Morgen) einige davon vorstellen und sie in späteren Artikeln genauer analysieren. Wir haben außerdem eine Liste der Änderungen des Baugesetzes zusammengestellt, die im Januar 2023 in Kraft treten.
I. OMNIBUS-Richtlinie
Am 1. Januar 2023 traten bedeutende Änderungen im Verbraucherrecht in Kraft, die drei EU-Richtlinien umsetzten: die Warenrichtlinie, die Digitalrichtlinie und die Omnibusrichtlinie. Diese Richtlinien verpflichten Unternehmen, die Verträge mit Verbrauchern abschließen, zu zahlreichen neuen Maßnahmen. Auch Entwickler müssen diese Bestimmungen einhalten.
Im Zusammenhang mit der Umsetzung der Richtlinie des Europäischen Parlaments, auch bekannt als Omnibusrichtlinie, wurden mehrere nationale Rechtsakte geändert, darunter das Gesetz über die Information über die Preise von Waren und Dienstleistungen (im Folgenden „Gesetz“), das Verbraucherrechtegesetz und das Bürgerliche Gesetzbuch. Die Bestimmungen der geänderten Gesetze gelten für Preisinformationen im Handel zwischen Unternehmen sowie zwischen Unternehmen und Verbrauchern. Ziel dieser Änderungen ist es, Verbrauchern die einfache Bewertung und den Vergleich von Produktpreisen auf der Grundlage einheitlicher und transparenter Informationen zu ermöglichen, damit sie fundiertere Kaufentscheidungen treffen können .
Gemäß Artikel 4 Absatz 2 des Gesetzes muss bei jeder Preissenkung für eine Ware oder Dienstleistung neben dem niedrigsten Preis, der in den 30 Tagen vor der Preissenkung galt, auch der reduzierte Preis angegeben werden. Nach der Definition in Artikel 3 Absatz 1 Nummer 4 des Gesetzes gilt als Ware eine Sache, einschließlich Energie und übertragbarer Eigentumsrechte. Da Immobilien gemäß der Definition im Gesetzbuch als Sache gelten, fällt auch der Verkauf von Immobilien (z. B. eines Hauses, einer Wohnung, eines Garagenanteils) unter die Bestimmungen des Gesetzes .
Angesichts dessen ist es für Entwickler unerlässlich, bei der Ankündigung einer Preissenkung (im Rahmen einer Werbeaktion) den niedrigsten Preis der letzten 30 Tage vor Einführung der Senkung anzugeben . Daraus folgt, dass diese Verpflichtung nicht für Preisänderungen gilt, die gar nicht angekündigt werden , wie beispielsweise Änderungen der Standardpreisliste oder des Preiskatalogs. Darüber hinaus findet Artikel 6a des Gesetzes keine Anwendung auf allgemeine Werbeaussagen wie „beste/niedrigste Preise “, die das Angebot eines Anbieters durch einen Vergleich mit Angeboten anderer Anbieter bewerben, ohne auf eine Preissenkung hinzuweisen oder den Eindruck einer solchen zu erwecken.
II. Änderung des Gesetzes über Raumplanung und Entwicklung
Ungeachtet der angekündigten umfassenden Reform der Raumplanung (über die wir unter anderem in Artikel Nr. 116 ) werden kleinere Änderungen an diesem Gesetz vorgenommen. Am 22. Dezember 2022 unterzeichnete der Präsident der Republik Polen eine Änderung des Raumplanungs- und Entwicklungsgesetzes, wonach Immobilienverkäufer, die in eine Planungslücke geraten sind, Entschädigungsansprüche bei den Gemeinden geltend machen können.
Die Änderung gleicht unter anderem die Höhe der Entschädigung, die Gemeinden für Immobilien zu zahlen haben, an das Urteil des Verfassungsgerichts vom 22. Mai 2019 (Az. SK 22/16) an. Laut diesem Urteil ist die Gemeinde verpflichtet, dem Verkäufer einer Immobilie eine Entschädigung in Höhe der Differenz zwischen dem alten und dem neuen Bebauungsplan zu zahlen, wenn nach einer Planungslücke ein neuer Bebauungsplan verabschiedet wird. Nach Ansicht des Gerichts verstieß das geltende Recht gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz des Eigentumsschutzes. Das bisherige Recht sah vor, dass vor dem 1. Januar 1995 verabschiedete Bebauungspläne bis zur Verabschiedung neuer Pläne, jedoch höchstens bis zum 31. Dezember 2003, in Kraft blieben.
III. Änderung des Abfallgesetzes
Seit Jahresbeginn sind die Bestimmungen der Änderung des Abfallgesetzes bezüglich Bau- und Abbruchabfällen in Kraft. Gemäß diesen Bestimmungen, insbesondere Artikel 101a des Gesetzes, unterliegen Bau- und Abbruchabfälle ab dem 1. Januar 2023 der getrennten Sammlung und werden in mindestens sechs Fraktionen unterteilt . Diese Fraktionen umfassen Holz, Metalle, Glas, Kunststoffe, Gips und mineralische Abfälle, darunter Beton, Ziegel, Fliesen, Keramik und Steine. Das bedeutet, dass Bauabfälle nicht mehr in einem einzigen Container gesammelt werden dürfen, sondern vor Ort sortiert werden müssen. Gleiches gilt für Renovierungsabfälle.
Es sei daran erinnert, dass Artikel 3, Abschnitt 1, Nummer 32 des Abfallgesetzes besagt, dass der Dienstleister als Erzeuger der Abfälle gilt, die im Zusammenhang mit Bau-, Abbruch- und Sanierungsarbeiten an Anlagen, der Reinigung von Tanks oder Geräten sowie Reinigungs-, Wartungs- und Reparaturarbeiten entstehen. Sofern im Dienstleistungsvertrag nichts anderes vereinbart ist, ist der Dienstleister für die ordnungsgemäße Abfallentsorgung verantwortlich. Daher sind die Auftragnehmer und nicht der Investor für die ordnungsgemäße Abfallentsorgung zuständig (sofern im Vertrag nichts anderes festgelegt ist). Es ist daher ratsam, alle Auftragnehmer auf diese Änderungen hinzuweisen, insbesondere wenn die Bauarbeiten ohne Beteiligung eines Generalunternehmers durchgeführt werden.
IV. Änderungen des Baurechts – gültig ab Januar 2023.
Ende 2022 wurden zahlreiche Änderungen des Baugesetzes angekündigt, die jedoch noch nicht in Kraft getreten sind und deren endgültiger Inhalt uns noch nicht bekannt ist. Daher haben wir eine Liste der wichtigsten Änderungen zusammengestellt, die am 27. Januar 2023 in Kraft treten werden:
- Die Definition der Baudokumentation wird geändert (Artikel 3, Punkt 13). Sie umfasst künftig „eine Baugenehmigung oder -anzeige mit beigefügter Bauplanung, Bautagebuch, Teil- und Endabnahmeberichten, Zeichnungen und Beschreibungen für den Bau der Anlage, Vermessungsunterlagen und einem Aufmaßbuch“.
- Die Bestimmungen sind insofern vereinheitlicht, als die Pflicht zur Bestellung eines Bauleiters , die in bestimmten Fällen beim Investor liegt, d. h. Artikel 45, Artikel 46.
- Es wird ein ganzes Kapitel hinzugefügt – 5a* (Artikel 47a-47v) mit Bestimmungen zum Bautagebuch , einschließlich der Möglichkeit, das Bautagebuch in elektronischer Form zu führen (wir werden hierzu einen separaten Artikel verfassen).
- Die bestehenden Kapitel 5a und 5b wurden nicht geändert, ihre Nummerierung ändert sich jedoch in 5b bzw. 5c
- Der Inhalt von Artikel 60 wird geändert. Dieser verpflichtet den Investor zur Bereitstellung der Baudokumentation und fügt hinzu, dass der Investor, falls das Bautagebuch in elektronischer Form geführt wurde, es ausdrucken oder auf einem Datenträger gespeichert einreichen muss
- Ein neues Kapitel 5d (Art. 60a-60r) und Art. 62b werden hinsichtlich des Bautagebuchs eingeführt, einschließlich der Pflicht zur Führung in einem elektronischen System (diese Änderungen werden in einem separaten Artikel ausführlich analysiert), und Art. 64 Abs. 1 und 2 werden aufgehoben
- Änderungen der Strafbestimmungen im Zusammenhang mit der Führung eines Baubuches – Art. 93 Abs. 8 und 9 – wobei die Änderungen am 1. Januar 2023 in Kraft treten.
Viele weitere angekündigte Änderungen, darunter solche zur Vereinfachung des Baus von Einfamilienhäusern und der Digitalisierung, müssen noch vom Parlament verabschiedet werden. Wir werden selbstverständlich darüber berichten, sobald sie dem Sejm vorgelegt werden.
Nächste Woche analysieren wir ausgewählte Elemente der Digitalisierung des Investitions- und Bauprozesses. Wir beginnen mit dem e-CRUB-System.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 5. Januar 2023.
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