Der September war zweifellos geprägt von Ankündigungen von Änderungen, die, falls sie umgesetzt werden, Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben werden. Daher haben wir beschlossen, unsere Diskussion in zwei Teile zu gliedern. Heute möchten wir Sie auf den Gesetzesentwurf „Polen2050“ aufmerksam machen, der eine weitere Änderung des Entwicklungsgesetzes und am 23. September 2025 auf der Website des Sejm veröffentlicht wurde. Nächste Woche fassen wir die Ankündigungen zu den Änderungen des Raumordnungs- und Entwicklungsgesetzes zusammen.
Die geplante Änderung des Bauträgergesetzes sieht die Einfügung eines neuen Artikels 5a vor, der die Berechnungsmethode für den Preis einer Wohneinheit auf Basis ihrer Nutzfläche rechtlich festlegt . Laut den Verfassern des Gesetzentwurfs soll die Änderung Marktunterschiede hinsichtlich der Berechnungsmethode für die Wohnfläche beseitigen.
Bei der Analyse der vorgeschlagenen Änderungen und ihrer Begründung sehen wir mehrere grundlegende Punkte, die in den nächsten Phasen des Gesetzgebungsverfahrens berücksichtigt werden sollten.
Zunächst verweist der Entwurf auf die „Polnische Norm zur Ermittlung und Berechnung von Flächen- und Volumenindikatoren im Bauwesen“, ohne jedoch das Erscheinungsjahr dieser Norm oder den Hinweis auf die aktuelle Fassung anzugeben. Dieses scheinbar geringfügige Problem könnte jedoch aufgrund der fehlenden Klarstellung zu Interpretationsstreitigkeiten führen – insbesondere bei einer Normänderung während des Projekts. Gleichzeitig sollte außer Frage stehen, dass für die Flächenberechnung innerhalb desselben Bau- oder Investitionsprojekts dieselbe Norm – also die für die Bauplanung angewandte – herangezogen werden muss.
Zweitens sieht die Übergangsbestimmung vor, dass das Gesetz auch für Verträge gilt, die nach seinem Inkrafttreten geschlossen wurden. Diese Änderungen sollten jedoch nur für Projekte gelten, deren Verkauf erst nach Inkrafttreten der Änderung beginnt. Die vorgeschlagene Übergangsbestimmung führt zu einer ungleichen Behandlung von Wohnungskäufern innerhalb desselben Bauprojekts. Angesichts der einheitlichen Umsetzung der Vertragsbedingungen und der Situation der Käufer sollten die Änderungen nicht für bereits begonnene Projekte gelten. Darüber hinaus erfordern solche Änderungen voraussichtlich Anpassungen des Treuhandkontovertrags, der die Zustimmung aller bestehenden Käufer voraussetzt. Erfahrungsgemäß ist es unmöglich, diese Zustimmung aller Vertragsparteien zu erhalten, und selbst wenn dies möglich ist, dauert es sehr lange. Eine solche Änderung könnte daher die Liquidität der Investition negativ beeinflussen.
Drittens ist die vorgeschlagene für die Aussetzung der Gesetzgebung zu kurz. Würde das Gesetz auf bereits begonnene Bau- oder Investitionsprojekte angewendet, käme es zu einem Verkaufsstopp. Die geplanten Änderungen erfordern Anpassungen an Planungsunterlagen, Wohnungsübersichten, Projektentwicklungsverträgen und Informationsbroschüren, deren Umsetzung selbst für ein einzelnes Bauprojekt viel zu kurz wäre. In diesem Fall besteht auch das Risiko einer Änderung des oben beschriebenen Treuhandkontovertrags.
Viertens weist der Markt seit vielen Jahren auf die Notwendigkeit hin, die Berechnungsmethode für die Nutzfläche in verschiedenen Rechtsvorschriften zu vereinheitlichen. Derzeit werden diese Fragen unter anderem durch die Bauordnung geregelt, die ausdrücklich auf die PN-ISO-Norm verweist; durch das Gesetz zum Schutz der Mieterrechte, der kommunalen Wohnungsressourcen und durch Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches; sowie durch das Gesetz über lokale Steuern und Gebühren. Jedes dieser Rechtsvorschriften berechnet die Nutzfläche unterschiedlich, und sollte der Entwurf angenommen werden, käme eine weitere Quelle hinzu: das Bauträgergesetz.
Schließlich sind wir der Ansicht, dass die Einführung einer Top-Down-Methode zur Preisberechnung von Wohneinheiten die Grundprinzipien der wirtschaftlichen Freiheit unverhältnismäßig beeinträchtigt. Unternehmen sollten das Recht haben, ihr Angebot, einschließlich des Preises der Wohneinheit, selbst zu gestalten. Solange dies für den Verbraucher klar und verständlich ist, sollte der Gesetzgeber nicht eingreifen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Absicht, die Berechnung der nutzbaren Geschossfläche von Räumlichkeiten zu regeln, zweifellos sinnvoll ist. Derzeit bestehen in den polnischen Vorschriften hinsichtlich der Berechnung der nutzbaren Geschossfläche erhebliche Diskrepanzen. Unserer Ansicht nach erfordert dieses Problem jedoch weitergehende systemische Änderungen als lediglich eine Anpassung des Bauträgergesetzes.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 6. Oktober 2025
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