Die Grundsteuer ist eine Kommunalsteuer, deren Höhe von der jeweiligen Kommunalverwaltung festgelegt wird und die deren gesamte Einnahmen ausmacht. Allerdings haben die Kommunen bei der Festlegung des Steuersatzes keine uneingeschränkte Entscheidungsfreiheit, da sie durch einen Höchstsatz begrenzt sind, der jährlich vom Finanzminister bekannt gegeben wird.
Bei der Besteuerung von Gebäuden variieren die Höchstsätze je nachdem, ob es sich um ein Wohngebäude handelt (Höchstsatz im Jahr 2025 – 1,19 PLN/m²) oder ob es zu Geschäftszwecken genutzt wird (Höchstsatz im Jahr 2025 – 34 PLN/m² – gilt nicht für Geschäftstätigkeiten im Bereich des Handels mit qualifiziertem Saatgut, der Erbringung von Gesundheitsdienstleistungen und der Tätigkeit von gemeinnützigen Organisationen).
Es besteht kein Zweifel daran, dass die Vermietung von Wohnräumen und Gebäuden eine gewerbliche Tätigkeit darstellt. Dies wirft jedoch die Frage auf, welcher Steuersatz für von Unternehmen vermietete Immobilien gilt.
Die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte hat zwei unterschiedliche Positionen hervorgebracht. Einerseits haben die Gerichte entschieden, dass die Vermietung von im Anlagevermögensregister eingetragenen Immobilien deren Verbindung zur Geschäftstätigkeit begründet und sie daher mit einem höheren Steuersatz zu besteuern seien (z. B. der Oberste Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil vom 4. Oktober 2022, Aktenzeichen III FSK 967/21).
Eine abweichende Auffassung besagt jedoch, dass die dauerhafte Befriedigung des grundlegenden Wohnbedarfs des Eigentümers eines Gebäudes dessen gewerbliche Nutzung ausschließt. Ob die Wohnfunktion vom Steuerpflichtigen (Eigentümer) oder einem Mieter ausgeübt wird, ist unerheblich. Diese gegenteilige Auffassung widerspricht nicht nur dem Wesen der Vorschriften zur Grundsteuer für Wohngebäude und -grundstücke, sondern ist auch aus sozialen Gründen schwer nachvollziehbar (vgl. z. B. Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 12. Juli 2023, Az. III FSK 250/23).
Aufgrund der Diskrepanz in der Rechtsprechung ersuchte der Generalstaatsanwalt den Obersten Verwaltungsgerichtshof, die Rechtsfrage in Form eines Beschlusses von sieben Richtern zu klären: „Sind Wohngebäude oder Teile davon, die zur Vermietung an Mieter im Rahmen der Geschäftstätigkeit des Grundsteuerzahlers bestimmt sind, als Wohngebäude oder Teile davon im Sinne von Art. 5 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a des Gesetzes vom 12. Januar 1991 über lokale Steuern und Gebühren (konsolidierte Fassung: Gesetzblatt 2023, Pos. 70, in der geänderten Fassung) zu behandeln? “
In seinem Beschluss vom 21. Oktober 2024, Aktenzeichen III FPS 2/24, bestätigte der Oberste Verwaltungsgerichtshof die letztgenannte Auffassung. Er führte aus, dass die tatsächlich zu Wohnzwecken genutzten Teile eines Gebäudes, also jene, in denen Wohnzwecke tatsächlich ausgeübt werden, nicht als gewerblich genutzt gelten, selbst wenn der Eigentümer des Wohngebäudes ein Unternehmer ist.
Die verabschiedete Resolution sieht daher vor, dass alle Immobilien, die dem Wohnraumbedarf dienen, einem Vorzugssteuersatz unterliegen. Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie den Wohnraumbedarf des Eigentümers oder Dritter deckt oder ob sie Mieteinnahmen generiert. Leerstehende oder kurzfristig vermietete Immobilien gelten jedoch nicht als Wohnraum.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 15. November 2024
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