Im heutigen Artikel, als Fortsetzung der Reihe über PRS-Investitionen, werden wir das Thema Land für die oben genannten Investitionen vorstellen, einschließlich der Risiken, die mit der Durchführung von Investitionen in einzelnen Gebieten verbunden sind.
Wie bereits im vorherigen Artikel erläutert, lassen sich Wohnimmobilieninvestitionen vom Typ PRS in zwei Kategorien unterteilen: solche, die für den Erwerb durch ein einzelnes Unternehmen errichtet und anschließend an einen professionellen Betreiber übergeben werden (Build-to-Rent), und solche, die für den Weiterverkauf an kleine, private Investoren zur Vermietung der erworbenen Einheiten gebaut werden (Buy-to-Lover). Derzeit dominieren BTR-Wohnimmobilieninvestitionen den polnischen Markt.
Derzeit herrscht auf dem Immobilienmarkt ein Mangel an Bauland für Wohnzwecke. Daher sind Investoren gezwungen, Grundstücke für andere Zwecke als die Bebauung zu suchen und zu erwerben. Könnten Investitionen in private Mietwohnungen (PRS) eine Lösung für den bestehenden Mangel an Wohnbauland bieten?
Zunächst sollte geprüft werden, ob PRS-Investitionen auf Grundstücken umgesetzt werden können, die im lokalen Entwicklungsplan für andere Zwecke als Wohnzwecke vorgesehen sind.
Nach geltendem Recht gibt es keine spezifische Kategorie für die Funktion von PRS-Investitionen. Es ist zutreffend anzunehmen, dass es sich im Wesentlichen um Mehrfamilienwohngebäude handelt. Können diese Investitionen jedoch als solche angesehen werden, die die Kriterien für die Klassifizierung als kollektive Wohngebäude erfüllen und daher in Gebieten realisiert werden, die in den örtlichen Bebauungsplänen für Dienstleistungsflächen vorgesehen sind?
Das polnische Recht unterscheidet zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Gemäß der Verordnung des Infrastrukturministers vom 12. April 2002 über die technischen Anforderungen an Gebäude und deren Standort umfassen Wohngebäude Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit zwei oder mehr Wohnungen sowie Wohngebäude in ländlichen Siedlungen. Kollektive Wohngebäude hingegen sind Gebäude, die für einen vorübergehenden Aufenthalt außerhalb des ständigen Wohnsitzes bestimmt sind, darunter Hotels, Pensionen, Erholungsheime, Studentenwohnheime und Sozialwohnungen.
Die polnische Gebäudeklassifikation stuft kollektive Wohngebäude anders ein und zählt diese Gebäudetypen zu den Wohngebäuden.
Gemäß der Definition im Gesetz vom 21. Juni 2001 zum Schutz der Mieterrechte, zum kommunalen Wohnungswesen und zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten Räumlichkeiten sowohl Räumlichkeiten, die der Deckung des Wohnbedarfs dienen, als auch Räumlichkeiten, die Künstlern als Ateliers für kulturelle und künstlerische Tätigkeiten dienen . Für die Zwecke dieses Gesetzes gelten Räumlichkeiten, die für den kurzfristigen Aufenthalt von Personen bestimmt sind, insbesondere solche in Pensionen, Studentenwohnheimen, Gästehäusern, Hotels, Ferienwohnungen oder anderen Gebäuden, die touristischen oder Freizeitzwecken dienen, nicht als Räumlichkeiten.
Daher birgt die Entscheidung, eine Investition in ein Sozialwohnungsprojekt in einem im lokalen Entwicklungsplan für öffentliche Dienstleistungen vorgesehenen Gebiet umzusetzen, zunächst das Risiko, dass diese Investition im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens angefochten wird. Stellt die Behörde fest, dass es sich bei der geplanten Investition tatsächlich um einen Versuch handelt, das Gesetz zu umgehen, indem Wohngebäude in einem für öffentliche Dienstleistungen vorgesehenen Gebiet errichtet werden, kann dies letztendlich zur Ablehnung der Baugenehmigung führen.
Ein weiteres Risiko, das angegangen werden sollte, besteht darin, diese Art von Investitionen in Gebieten anzubieten, die als Wohnimmobilien ausgewiesen sind. Diese Dienstleistungen erfüllen nicht die gesetzliche Definition einer Wohnimmobilie.
Es sollte auch betont werden, dass die Zulassung von Mehrfamilienhäusern dazu führen kann, dass Investmentfonds als potenzielle Käufer einer solchen Investition kein Interesse zeigen.
Daher sollten Investitionen in private Mietwohnungen grundsätzlich auf Flächen geplant werden, die in den lokalen Bebauungsplänen für Mehrfamilienhäuser vorgesehen sind. Die Ansiedlung solcher Investitionen auf Flächen, die für öffentliche Dienstleistungen vorgesehen sind, birgt jedoch Risiken, sowohl hinsichtlich der Umsetzung als auch der späteren Investitionsinteressen des Fonds.
Es ist außerdem wichtig zu beachten, dass Investitionen im Rahmen des PRS-Modells auch ohne lokalen Bebauungsplan möglich sind. Der Investor kann eine Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen beantragen, sofern alle gesetzlichen Voraussetzungen für deren Erteilung erfüllt sind. Darüber hinaus hat der Investor nach geltendem Recht das Recht, geplante Investitionen auf Grundlage der im sogenannten Entwicklergesetz vorgesehenen Institutionen durchzuführen. Dieses ermöglicht die Umsetzung von Investitionen unabhängig von planungsrechtlichen Regelungen, sofern diese Investitionen nicht den Bestimmungen der Studie zu räumlichen Entwicklungsbedingungen und -richtlinien widersprechen und die erforderlichen Abstände zu öffentlichen Einrichtungen eingehalten werden.
Im nächsten Artikel werden wir uns mit dem Thema Verträge zur Umsetzung von PRS-Investitionen befassen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 13. September 2022
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