Im heutigen Artikel aus der Reihe „Dienstagmorgen für Bauarbeiter“ analysieren wir für Sie Fragen im Zusammenhang mit der Aufteilung von hypothekenbelasteten Immobilien.
Gemäß Artikel 76 des Gesetzes vom 6. Juli 1982 über Grund- und Hypothekenregister („ UKWiH “) wird im Falle einer Grundstücksteilung das gesamte durch die Teilung entstandene Grundstück mit einer Hypothek belastet . Dabei ist es unerheblich, ob die Teilung faktisch oder durch einen Rechtsakt erfolgt. Die Teilung eines Grundstücks führt zur Trennung von zwei oder mehr neuen Grundstücken. Die Teilung eines mit einer Hypothek belasteten Grundstücks bewirkt, dass die neuen Grundstücke rechtlich mit einer Hypothek belastet werden, die ab diesem Zeitpunkt eine Gesamthypothek darstellt. Die Zustimmung der Eigentümer der getrennten Grundstücke zur Belastung mit einer Gesamthypothek ist nicht erforderlich. Die Eintragung einer solchen Hypothek im Grund- und Hypothekenregister ist rein deklaratorischer Natur und kann jederzeit erfolgen. Dies liegt daran, dass keine neue Sicherheit geschaffen, sondern lediglich der Gegenstand der Sicherheit vervielfacht wird.
Wird eine Hypothek auf einen Anteil am Eigentum oder am Nießbrauch eines Teils einer Immobilie aufgenommen und das Miteigentum , so belastet die Hypothek die Immobilie, die derjenige Miteigentümer infolge der Auflösung des Miteigentums erhält, dessen Anteil mit der Hypothek belastet war . Dies gilt sowohl für die vertragliche als auch für die gerichtliche Auflösung des Miteigentums. Bei solchen Teilungen ist zudem zu beachten, dass jede Bestimmung der Vereinbarung oder des Gerichtsbeschlusses zur Auflösung des Miteigentums, nach der der mit der Hypothek belastete Miteigentümer keine Rückzahlung oder zusätzliche Zahlung erhält, unwirksam ist.
Hat ein Miteigentümer einer Immobilie, deren Anteil mit einer Hypothek belastet wurde, Anspruch auf Rückzahlung, so hat der Hypothekengläubiger ein gesetzliches Pfandrecht an den aus dieser Forderung resultierenden Beträgen. Die Rangfolge dieses gesetzlichen Pfandrechts richtet sich nach der Rangfolge der Hypotheken, die den Anteil des Miteigentümers belasten.
Ein Hypothekengläubiger, dem eine gemeinsame Hypothek an zwei oder mehr Immobilien zusteht, kann diese auf die einzelnen Immobilien aufteilen ; eine solche Handlung ist jedoch verfügungsrechtlicher Natur und hat nur dann rechtliche Wirkungen in Form der Begründung unabhängiger Hypotheken, wenn diese im Grundbuch eingetragen werden .
Es bestehen auch keine Hindernisse dafür, dass der Eigentümer oder der dauerhafte Nießbraucher zum Zeitpunkt der Hypothekenaufnahme mehr als eine Immobilie mit einer gemeinsamen Hypothek belastet.
Gemäß Artikel 22 des UKWiH-Gesetzes lasten beschränkte dingliche Rechte auf dem gesamten durch die Verschmelzung entstandenen Vermögen. Dies bedeutet, dass bereits vor der Verschmelzung bestehende Hypotheken auf das gesamte durch die Verschmelzung entstandene Vermögen wirken. Der Inhalt der einzelnen Hypotheken bleibt unverändert. Im Falle eines Konflikts zwischen Hypotheken verschiedener Gläubiger, die zuvor auf einzelnen verschmolzenen Grundstücken lasteten, müssen die Hypothekengläubiger jedoch eine Vereinbarung über die Reihenfolge der Einträge in Abschnitt IV treffen . Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, kann das Grundbuchgericht die Verschmelzung der Grundstücke ablehnen.
Für Käufer von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern sind die Absätze 4 und 5 des Artikels 76 des britischen Grundbuchgesetzes (UKWiH) von entscheidender Bedeutung. Wurde der Anspruch des Käufers vor Eintragung der Hypothek in Abschnitt III des Grundbuchs eingetragen, so lastet die Hypothek im Falle einer Grundstücksteilung nicht auf den durch die Teilung entstandenen Grundstücken , d. h. weder auf der Wohnimmobilie noch auf dem mit dem Einfamilienhaus bebauten Grundstück. Besteht jedoch bereits eine Hypothek, so kann der Käufer des geteilten Grundstücks im Falle einer Grundstücksteilung, die die Entstehung eines separaten Eigentums an der Immobilie oder die Abtrennung eines mit dem Einfamilienhaus bebauten separaten Grundstücks vom bestehenden Grundstück zur Folge hat, eine Aufteilung der Hypothek im Verhältnis zum Wert der durch die Teilung entstandenen Grundstücke beantragen. Wurde die Art der Hypothekenaufteilung jedoch im Hypothekenvertrag festgelegt und im Grundbuch eingetragen, so erfolgt die Aufteilung gemäß den Bestimmungen des Vertrags.
Dies soll Käufer schützen, die Wohnungen oder Häuser im Rahmen laufender Bauprojekte erwerben. Darüber hinaus ist ein Bauträger, der eine Hypothek auf ein Grundstück aufnimmt, verpflichtet, die Zustimmung der Bank oder eines anderen Hypothekengläubigers zur lastenfreien Übertragung des Grundstücks an den Käufer nach vollständiger Kaufpreiszahlung einzuholen und dem Bauträgervertrag beizufügen. Alternativ kann eine entsprechende Zusage vorliegen. Wird diese Zustimmung nicht eingeholt oder eine solche Zusage nicht gegeben, kann der Bauträger eine Geldstrafe verhängen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Belastung einer Immobilie mit einer Hypothek deren Teilung oder Zusammenlegung nicht ausschließt. Sie beeinflusst jedoch die Rechte und Pflichten des Eigentümers/Nutznießers und der Käufer dieser Immobilie.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 22. April 2025
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