Im heutigen Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für Bauprofis“ setzen wir unsere Serie zum Thema Hypotheken fort. Heute beleuchten wir die rechtlichen Aspekte des Verkaufs von hypothekenbelasteten Immobilien, insbesondere die Zustimmung des Hypothekengläubigers zum lastenfreien Verkauf von Immobilien im Rahmen von Bauträgerverkäufen.
I. Verkauf von hypothekenbelasteten Immobilien
Der Verkauf von mit einer Hypothek belasteten Immobilien erfordert die Beachtung verschiedener zivilrechtlicher Bestimmungen, insbesondere des Bürgerlichen Gesetzbuches und des Gesetzes über Grund- und Hypothekenregister. Eine Hypothek, als beschränktes dingliches Recht, das die Immobilie belastet, beeinflusst die Verkaufsbedingungen und bringt spezifische Pflichten für Verkäufer und Käufer mit sich. Die wichtigsten rechtlichen Aspekte eines solchen Verkaufs werden im Folgenden erläutert.
Allgemeine Regeln
Zunächst ist festzuhalten, dass eine im Abschnitt IV des Grundbuchs eingetragene Hypothek, die eine Belastung des zu verkaufenden Grundstücks darstellt, nicht automatisch durch den Verkauf des Grundstücks gelöscht wird. Die Hypothek belastet das Grundstück, und der Käufer wird gegenüber den im Grundbuch eingetragenen Gläubigern zum dinglichen Schuldner. Der Verkauf eines hypothekenbelasteten Grundstücks macht den Käufer zwar zum neuen Eigentümer, die Hypothek erlischt jedoch erst, wenn die Schuld beglichen ist und der Gläubiger der Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch zustimmt. Die Löschung einer Hypothek aus dem Grundbuch ist konstitutiv, d. h. solange der Eintrag besteht, bleibt die Hypothek weiterhin auf dem Grundstück lastend.
Befriedigung des Hypothekengläubigers
Die Vorschriften sehen verschiedene Möglichkeiten zur Regelung dieses Problems vor:
- Tilgung der Schulden durch den Schuldner vor dem Verkauf der Immobilie (z. B. nach Abschluss einer Vorvereinbarung) – vor dem Verkauf der verpfändeten Immobilie kann der Verkäufer die Schulden tilgen, und der Pfandgläubiger ist verpflichtet, eine Bescheinigung über das Erlöschen der Hypothek auszustellen. Anschließend kann die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht werden.
- Hypothekenlöschung durch den Käufer – Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags wird ein Teil des Kaufpreises direkt auf das vom Hypothekengläubiger angegebene Konto überwiesen. Erst der nach Begleichung der Schulden verbleibende Betrag wird auf das Bankkonto des Verkäufers überwiesen. Dies gibt dem Käufer die Gewissheit, dass die Schulden beglichen sind.
Gemäß Artikel 92 des Grundbuchgesetzes kann der Verkäufer oder Käufer im Falle des Verkaufs eines Teils einer verpfändeten Immobilie beantragen, dass der Gläubiger diesen Teil von der Belastung befreit, sofern dieser relativ geringfügig ist und der Wert des verbleibenden Teils der Immobilie dem Gläubiger ausreichende Sicherheit bietet. Auf Antrag der Gläubiger sind die Verkaufserlöse entsprechend der Rangfolge ihrer Hypotheken .
Es ist jedoch zu beachten, dass vor Unterzeichnung der Vereinbarung Erklärungen aller Gläubiger hinsichtlich der Gesamtschuldhöhe, der Grundlage für die Eintragung, der Kosten und Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung der Schuld, der Kontonummer für die Rückzahlung und des sogenannten Versprechens erforderlich sind. Letzteres ist eine Erklärung des Gläubigers, dass er nach vollständiger Tilgung der Schuld die Genehmigung zur Löschung der Hypothek aus dem für die Immobilie geführten Grundbuch erteilen wird.
Löschung einer Hypothek aus dem Grundbuch
Gemäß Artikel 94 des Gesetzes über Grundbuch und Hypotheken erlischt eine Hypothek mit der Begleichung der Forderung . Um eine Hypothek aus dem Grundbuch löschen zu lassen, muss ein Antrag auf Löschung der Belastung beim Grundbuchgericht gestellt werden. Dem Antrag sind entsprechende Nachweise über die Schuldentilgung beizufügen (eine sogenannte „Letters duzalny“ [Entlastungsbescheinigung], ein Dokument, das die Bank nach Tilgung des Hypothekendarlehens ausstellt), wie beispielsweise eine Bescheinigung des Gläubigers über die vollständige Tilgung der Schuld und die Zustimmung zur Löschung der Hypothek. Für einen Antrag auf Hypothekenlöschung wird eine Gerichtsgebühr von 100 PLN erhoben.
Es ist wichtig, dass die Zustimmung des Gläubigers zur Löschung mindestens schriftlich und notariell beglaubigt erfolgt. Im Falle einer Bank kann die Zustimmung gemäß Artikel 95 des Bankengesetzes erteilt werden.
Risiken beim Kauf einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie
Der Kauf einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie birgt Risiken, die vom Käufer berücksichtigt werden sollten. Der Käufer einer solchen Immobilie kann zur Rückzahlung der Schulden verpflichtet sein. Daher erfolgt der Erwerb von mit einer Hypothek belasteten Immobilien typischerweise in mehreren Schritten:
- Prüfung des Rechtsstatus der Immobilie und Einholung einer Bescheinigung des Hypothekengläubigers über den Schuldenstatus des Verkäufers,
- Abschluss eines Kaufvertrags, bei dem ein Teil des Preises in Höhe der Schuld aus dem durch eine auf dem Grundstück bestellte Hypothek besicherten Darlehen durch Überweisung direkt auf das im Kaufvertrag angegebene Konto des Hypothekengläubigers gezahlt wird, um die Schuld vollständig zu tilgen.
- Die Differenz zwischen dem vereinbarten Verkaufspreis der Immobilie und dem oben genannten Forderungsbetrag wird unmittelbar nach Vorlage einer Bescheinigung des Hypothekengläubigers, aus der hervorgeht, dass die Forderung aufgrund ihrer vollständigen Rückzahlung erloschen ist und der Gläubiger der Löschung aus dem für die betreffende Immobilie geführten Grund- und Hypothekenregister zustimmt, durch Überweisung auf das Konto des Verkäufers beglichen.
- einen Antrag an das Grundbuchamt auf Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch unter Beifügung der erforderlichen Unterlagen.
II. Zustimmung zum unbelasteten Verkauf von Grundstücken in Erschließungsverträgen
Für Bauträger sind die Bestimmungen des sogenannten Bauträgergesetzes im Hinblick auf ihre Investitionen, die häufig mit Bankkrediten finanziert werden, von großer Bedeutung.
Gemäß Artikel 25 des Gesetzes zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und des Bauträgergarantiefonds (im Folgenden „Bauträgergesetz“) ist ein Bauträger, der mit dem Verkauf beginnt, verpflichtet, die Zustimmung einer Bank, Kreditgenossenschaft oder eines anderen Hypothekengläubigers einzuholen, um lastenfreies Sondereigentum an der Wohnimmobilie zu begründen und das Eigentum nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises auf den Käufer zu übertragen . Es ist auch zulässig, vom Hypothekengläubiger die Erteilung dieser Zustimmung vor Abschluss des Kaufvertrags zu verlangen.
Die Zustimmung bzw. die Verpflichtung zu deren Erteilung stellt einen Anhang zum Entwicklungsvertrag dar.
Kommt der Bauträger der Pflicht zur Einholung oder Erteilung der erforderlichen Zustimmung nicht nach, kann der Käufer zurücktreten . Darüber hinaus macht sich der Bauträger bei Nichteinhaltung der Zustimmungspflicht strafbar. Die Haftung betrifft nicht nur den Bauträger selbst, sondern auch alle in seinem Auftrag oder Interesse handelnden Personen.
Aus Sicht des Käufers ist das Recht, die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück ohne Hypothekenbelastung zu verlangen, auch dann wichtig, wenn die Eintragung des Anspruchs aus dem Erschließungsvertrag vor dem Antrag auf Hypothekeneintragung bei Abschnitt III des Grundbuchs erfolgte.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Hypotheken auf Immobilien für potenzielle Käufer von ganzen Immobilien, Teilen von Immobilien oder einzelnen Wohnungen von erheblicher Bedeutung sind. Als Anwaltskanzlei beraten wir Mandanten in jedem Schritt des Immobilienerwerbsprozesses, einschließlich der Suche nach Käufern für hypothekenbelastete Immobilien.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 7. April 2025
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