Im heutigen Artikel aus der Reihe „Dienstagmorgen für Bauarbeiter“ setzen wir das Thema Hypotheken fort und versuchen, die Institution eines Hypothekenverwalters zu charakterisieren.
Der Begriff „Hypothekenverwalter“ wird verwendet, wenn eine einzelne Hypothek mehrere Forderungen verschiedener Parteien besichert , die jedoch mit der Durchführung eines einzigen Projekts zusammenhängen . Der Hypothekenverwalter fungiert dabei als Vertreter der Gläubiger, die die Hypothek als Sicherheit nutzen.
Als Beispiel kann man ein Konsortium mehrerer verschiedener Banken nennen, die gemeinsam einem Projektentwickler, der ein bestimmtes Investitionsprojekt durchführt, eine Finanzierung in Form eines Darlehens gewähren.
Wenn eine einzelne Hypothek mehrere Forderungen sichert, müssen die Hypothekengläubiger eine Stelle mit der Vertretung ihrer gemeinsamen Interessen beauftragen. Das Gesetz vom 6. Juli 1982 über Grund- und Hypothekenregister („ UKWiH “) schreibt in Artikel 68 § 2 UKWiH die Bestellung eines Hypothekenverwalters in einem solchen Fall ausdrücklich vor.
Es ist zu beachten, dass ein Hypothekenverwalter zwar in eigenem Namen handelt, jedoch im Namen aller Hypothekengläubiger , deren Forderungen durch die Hypothek besichert sind. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn der Hypothekenverwalter selbst einer der Hypothekengläubiger ist. In diesem Fall handelt er hinsichtlich der ihm als Hypothekengläubiger zustehenden Forderungen in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, hinsichtlich der Forderungen anderer Hypothekengläubiger jedoch im Namen einer anderen Person.
Es ist wichtig zu beachten, dass im Grundbuch für eine mit einer solchen Hypothek belastete Immobilie die Hypothek auf den Namen des Hypothekenverwalters und nicht auf den Namen der Hypothekengläubiger eingetragen wird. Insofern fungiert der Hypothekenverwalter als Treuhänder der Hypothekengläubiger , was eine erhöhte Treuepflicht gegenüber den Gläubigern mit sich bringt. Hypothekengläubiger haben jedoch bestimmte Rechte, darunter das Recht, den Hypothekenverwalter zu wechseln und eine Aufteilung der Hypothek zu verlangen, wenn der Vertrag zur Bestellung des Hypothekenverwalters ausläuft und kein neuer Hypothekenverwalter bestellt wird.
Zu den Aufgaben eines Hypothekenverwalters gehören:
- die Interessen aller Hypothekengläubiger einer bestimmten Hypothek zu wahren,
- Ausübung der sich aus der Hypothek ergebenden Rechte, da Hypothekengläubiger nicht zur Ausübung solcher Rechte berechtigt sind.
- Vertragliche Haftung des Verwalters gegenüber den Hypothekengläubigern im Falle der Nichterfüllung oder mangelhaften Erfüllung des Vertrags.
Der Hypothekenverwalter verfügt daher über die entsprechenden Befugnisse , einschließlich:
- das Recht, im Namen der Hypothekengläubiger einer bestimmten Hypothek zu handeln, ohne hierfür zusätzliche und gesonderte Genehmigungen der Gläubiger einholen zu müssen, um bestimmte Maßnahmen in deren Interesse zu ergreifen.
- ist Teilnehmer an Grundbuchverfahren im Zusammenhang mit einer bestimmten Hypothek.
- ist berechtigt, Vollstreckungsmaßnahmen zur Eintreibung von durch Hypotheken gesicherten Forderungen zu ergreifen.
- das Recht auf Vergütung ihrer Tätigkeiten und Erstattung ihrer Auslagen (wobei die Vereinbarung zur Bestellung eines Hypothekenverwalters auch kostenlos sein kann).
Um einen Hypothekenverwalter zu bestellen, müssen die Hypothekengläubiger eine entsprechende Vereinbarung abschließen . Eine einseitige Bestellung durch den Gläubiger ist nicht möglich. Es ist anzumerken, dass der Gesetzgeber die zur Bestellung eines Hypothekenverwalters befugten Personen nicht ausdrücklich ausschließt. Daher kann ein solcher Verwalter einer der Hypothekengläubiger oder eine andere juristische Person sein, darunter natürliche Personen, juristische Personen oder auch Gesellschaften mit beschränkter Haftung, unabhängig davon, ob sie ihren Sitz in Polen oder im Ausland haben. Gläubiger können mehrere Hypothekenverwalter bestellen, müssen in diesem Fall jedoch festlegen, welche Forderungen durch die auf den Namen des jeweiligen Verwalters eingetragene Hypothek besichert werden sollen. Die Bestellung eines Hypothekenverwalters kann entweder vor Entstehung der Hypothek (primäre Bestellung eines Hypothekenverwalters) oder nach deren Entstehung (sekundäre Bestellung eines Hypothekenverwalters) erfolgen.
Ein Vertrag zur Bestellung eines Hypothekenverwalters , mindestens schriftlich . Obwohl die Vorschriften den Inhalt eines solchen Vertrags nicht detailliert festlegen, ist es unerlässlich, dass er eine genaue Definition der Rechte und Pflichten des Hypothekenverwalters gegenüber den Hypothekengläubigern sowie den konkreten Umfang der Sicherheiten für jede Hypothekenforderung enthält. Der Vertrag muss insbesondere die Befugnis des Verwalters beinhalten, Hypotheken auf sein eigenes Vermögen aufzunehmen und diese in eigenem Namen, aber im Namen der Hypothekengläubiger, durchzusetzen. Der Vertrag sollte die zugunsten des Verwalters zu bestellende Hypothek detailliert beschreiben und, falls der Verwalter nach der Bestellung bestellt wird, die von ihm durchzusetzende Hypothek genau spezifizieren. Es empfiehlt sich außerdem, zu klären, was die Parteien unter dem „finanzierten Unternehmen“ verstehen, für das die hypothekengesicherten Forderungen verwendet werden sollen.
Die oben beschriebene Institution der Hypothekenverwaltung ist jedoch von der ähnlich strukturierten Institution der Hypothekenverwaltung gemäß dem Anleihengesetz unterscheiden . Trotz der erheblichen Ähnlichkeiten zwischen den beiden Regelungen ist zu beachten, dass das Anleihengesetz bestimmte Beschränkungen für die als Hypothekenverwalter tätigen Unternehmen vorsieht und die Anwendung der Bestimmungen des Gesetzes über Grundbuch- und Hypothekenregister auf die dem Anleihengesetz unterliegenden Hypothekenverwalter ausschließt.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 13. Mai 2025
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