Wir möchten Sie daran erinnern, dass der Sejm am 20. April 2021 das Gesetz zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds („Neues Bauträgergesetz“) verabschiedet hat. Im nächsten Schritt wird das Neue Bauträgergesetz vom Senat geprüft. Nach neuesten Informationen wird die Unterzeichnung des Gesetzes durch den Präsidenten der Republik Polen voraussichtlich im Juni 2021 erfolgen. Die neuen Bestimmungen treten zwölf Monate nach ihrer Veröffentlichung im Gesetzblatt in Kraft, wobei einige Artikel zu einem späteren Zeitpunkt wirksam werden.
Aufgrund der fortgeschrittenen Gesetzgebungsarbeit werden wir in der heutigen Meldung erneut auf die geplanten Änderungen eingehen – diesmal bezüglich des Informationsprospekts. Es scheint unausweichlich, dass das Gesetz über neue Bauvorhaben im nächsten Jahr in Kraft treten wird und für Bauträger relevant sein wird.
Informationsprospekt – aktueller Stand
Nach den geltenden Bestimmungen ist ein Bauträger, der mit dem Verkauf eines Bauvorhabens beginnt, verpflichtet, einen Informationsprospekt zu erstellen und diesen sowie seine Anlagen auf Anfrage dem Interessenten für den Abschluss eines Bauvertrags auszuhändigen. Die Aushändigung erfolgt kostenlos und auf einem dauerhaften Datenträger. Der Informationsprospekt ist integraler Bestandteil des Bauvertrags. Er muss zudem der im Anhang zum geltenden Baugesetz (siehe Gesetz vom 16. September 2011 zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern) festgelegten Vorlage entsprechen.
In dieser Vorlage besteht der Informationsprospekt aus zwei Teilen: einem allgemeinen und einem individuellen Teil.
Im allgemeinen Teil ist der Bauträger verpflichtet, Angaben zu seiner rechtlichen und finanziellen Situation zu machen. Dies umfasst unter anderem: (i) die Identifikationsdaten des Bauträgers, (ii) eine Beschreibung seiner Erfahrung in der Realisierung von Bauprojekten, (iii) Informationen zu gegen ihn eingeleiteten Vollstreckungs- und Verwaltungsverfahren, in denen die Höhe der vollstreckten Forderung 100.000,00 PLN übersteigt, (iv) Angaben zum Grundstück und Gebäude sowie (v) die Bedingungen für einen Rücktritt vom Bauträgervertrag.
Der individuelle Teil enthält detaillierte Informationen über die Räumlichkeiten, wie zum Beispiel die Fläche, die Lage der Räumlichkeiten und die Aufteilung der Räume.
Prospekt – vorgeschlagene Änderungen
Die grundlegende Änderung im vorgeschlagenen neuen Entwicklungsgesetz bezüglich des Informationsprospekts betrifft die geänderten Zustellungsbestimmungen. Demnach muss der Projektentwickler – unabhängig von den Wünschen der Vertragspartei – den Informationsprospekt vor Abschluss einer Reservierungsvereinbarung, eines Entwicklungsvertrags oder einer der anderen im Entwurf genannten Vereinbarungen aushändigen Meldung Nr. 47 bereits berichteten .
Auch der Informationsprospekt selbst wird überarbeitet. Insgesamt wird dieses Dokument deutlich umfangreicher , da zahlreiche neue Abschnitte hinzugefügt wurden, die Informationen über die Investition und ihr Umfeld erfordern. Es wurde vorgeschlagen, die Vorlage des Informationsprospekts um Angaben zur einheitlichen Garantiegrenze im Falle der Insolvenz der Bank, bei der das Treuhandkonto für die Wohnung geführt wird, zur Wohnfläche der Wohnung oder des Einfamilienhauses sowie zum Preis pro Quadratmeter Wohnfläche zu ergänzen.
Es ist wichtig zu betonen, dass das neue Baugesetz sich direkt auf die nutzbare Geschossfläche bezieht , während das derzeitige Gesetz lediglich die Quadratmeterzahl angibt. In der Praxis konnten die Parteien nach den geltenden Bestimmungen die Berechnungsmethode für die Quadratmeterzahl im Rahmen eines Bauvertrags anpassen; ein Prozess, der nach Inkrafttreten des neuen Baugesetzes deutlich schwieriger sein wird.
Da ein Vertrag mit einem Bauträger in verschiedenen Bauphasen abgeschlossen werden kann und dieser vor jedem Abschluss verpflichtet ist, dem Bauherrn einen Informationsprospekt vorzulegen, wurden folgende Felder hinzugefügt: (i) Datum der Erteilung der Nutzungsgenehmigung oder der endgültigen Fertigstellung eines Einfamilienhauses, (ii) Datum der Ausstellung der Eigentumsurkunde und (iii) Datum der Eintragung des Alleineigentums. Wir möchten darauf hinweisen, dass der Bauträger zum Zeitpunkt der Prospekterstellung nicht immer die genauen Daten dieser Ereignisse angeben kann . Gemäß der Annahme des Projektinitiators sollten diese Felder nur ausgefüllt werden, wenn die Dokumente bereits ausgestellt wurden. Daher sollten diese Felder zu Projektbeginn leer bleiben. Sie müssen erst im Laufe der Bauausführung ausgefüllt werden. Daher ist es wichtig, Bauherren, die noch keine Bauverträge unterzeichnet haben, über diese Änderungen zu informieren.
Darüber hinaus wurden die im Prospekt enthaltenen Informationen zur Grundstücks- und Raumentwicklung präzisiert, indem nicht nur Angaben zum Grundstück des Bauvorhabens, sondern auch zu angrenzenden Grundstücken wurden. Der Bauträger muss unter anderem Daten aus öffentlich zugänglichen Dokumenten über geplante Investitionen im Umkreis von einem Kilometer um das Bauvorhaben im Prospekt angeben. In diesem Zusammenhang wurde ein Dokumentenkatalog eingeführt, der dem Projektentwickler als Informationsquelle dienen kann – darunter: (i) der örtliche Raumordnungsplan, (ii) die Studie zur Ausrichtung und räumlichen Entwicklung der Gemeinde, (iii) Beschlüsse zu Umweltauflagen, (iv) Beschlüsse zu Gebieten mit eingeschränkter Nutzung, (v) örtliche Sanierungspläne, (vi) Hochwassergefahrenkarten und Beschlüsse, die sich aus spezifischen Bestimmungen ergeben, wie beispielsweise: (vii) der Beschluss über die Genehmigung einer Straßeninvestition, (viii) der Beschluss über die Festlegung des Standorts einer Eisenbahnlinie, (ix) der Beschluss über die Genehmigung einer Investition im Bereich eines öffentlichen Flughafens, (x) der Beschluss über die Genehmigung einer Investition im Bereich von Hochwasserschutzanlagen, (xi) der Beschluss über die Festlegung des Standorts einer Investition im Bereich des Baus eines Kernkraftwerks.
Im Informationsprospekt ist der Bauträger außerdem verpflichtet, die Berechnungsmethode für die Höhe des an den Bauträgergarantiefonds zu entrichtenden Beitrags anzugeben.
Dem Prospekt wurde außerdem ein zusätzlicher Anhang – „ein Entwurf eines Entwicklungskonzepts für das Investitionsgrundstück und seine Umgebung, der die baulichen und wesentlichen Standortbedingungen aufgrund gesonderter Vorschriften sowie die bestehende und geplante Nutzung angrenzender Gebiete (z. B. Flächennutzung, Schutzzonen, Belästigungen) aufzeigt“. Dies bedeutet, dass der bestehende Flächennutzungsplan um Informationen zu den an das Investitionsgrundstück angrenzenden Gebieten erweitert werden muss.
Wir laden Sie herzlich ein, unsere Artikel weiterhin zu verfolgen – nächste Woche werden wir die Themen rund um den Informationsprospekt weiter erörtern, dieses Mal möchten wir Sie jedoch auf die Folgen von Fehlern oder der unterlassenen Aktualisierung des Prospekts aufmerksam machen.
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