Es ist soweit – der Sejm hat letzte Woche das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds („Neues Bauträgergesetz“) mit Änderungen verabschiedet . Die wichtigste Änderung nach den Senatsänderungen ist die Senkung des Höchstbeitrags zum Bauträgergarantiefonds von 2 % auf 1 % für offene Treuhandkonten und von 0,2 % auf 0,1 % für geschlossene Treuhandkonten. Nun muss das Gesetz nur noch vom Präsidenten der Republik Polen unterzeichnet und veröffentlicht werden.
Daher setzen wir unsere Analyse des Neuen Bauträgergesetzes für Sie fort. Obwohl es eine zwölfmonatige Übergangsfrist ab dem Datum seiner Verkündung vorsieht , ist es ratsam, sich bereits jetzt mit den Änderungen vertraut zu machen, die unweigerlich in Kraft treten werden.
Wie bereits letzte Woche erwähnt, gilt das Gesetz über neue Bauträger neben Erschließungsverträgen auch für Kaufverträge, die auf dem sogenannten Primärmarkt abgeschlossen werden. Es findet Anwendung auf Verträge über die Übertragung des Eigentums an Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern (allein oder mit Gewerbeflächen) von einem Bauträger oder anderen Unternehmer an Käufer, sofern der Vertragsgegenstand im Rahmen eines Erschließungs- oder Investitionsprojekts entstanden ist und die Übertragung der Rechte aus diesen Verträgen an den Käufer erstmals erfolgt. Somit gilt dieses Gesetz für Kaufverträge gemäß Artikel 3 und 4 des Gesetzes über neue Bauträger, unabhängig davon, ob zuvor Erschließungs- oder Vorverträge abgeschlossen wurden.
Es ist wichtig zu beachten, dass ein Käufer im Sinne des Gesetzes eine natürliche Person ist, die zu Zwecken, die nicht unmittelbar mit ihrer geschäftlichen oder beruflichen Tätigkeit zusammenhängen, Verträge gemäß dem Gesetz über neue Bauträger abschließt. Aufgrund dieser Definition sollten Vertragsentwürfe eine zusätzliche Erklärung des Käufers enthalten, in der er bestätigt, dass er die Immobilie „zu Zwecken erwirbt, die nicht unmittelbar mit seiner geschäftlichen oder beruflichen Tätigkeit zusammenhängen“, da die Bestimmungen des Gesetzes über neue Bauträger andernfalls keine Anwendung finden.
Der Verkäufer kann hingegen entweder ein Bauträger oder ein anderer Unternehmer sein, der kein Bauträger ist.
Der Bauträger ist bei Abschluss eines Kaufvertrags, dem kein Projektentwicklungsvertrag oder eine Vorvereinbarung im Rahmen eines Projektentwicklungsvertrags vorausging (worüber wir in Nr. 51 ), verpflichtet, die folgenden Bestimmungen des Gesetzes über neue Bauvorhaben anzuwenden:
1. dem Käufer die Einsicht in die in Art. 26 Abs. 1 Nr. 1-8 genannten Dokumente zu ermöglichen (Grundbuchauszug, CEIDG/KRS, Baugenehmigung, Finanzbericht, Bauplanung, Nutzungsgenehmigungen, Bescheinigung über die Eigenständigkeit des Grundstücks und Eigentumsurkunde);
2. die Informationspflichten und die Bereitstellung von Informationen auf einem dauerhaften Datenträger gemäß Art. 27 Abs. 1 Nr ... 1 (Informationen über die Immobilie und die Investition, die Zustimmung des Finanzierers zum lastenfreien Verkauf, die Möglichkeit zur Einsichtnahme in die unter Punkt 1 genannten Dokumente),
3. Reservierungsvereinbarungen, einschließlich solcher, die die Rückerstattung der Reservierungsgebühr betreffen (Art. 29–32 und Art. 34 Abs. 1 Nr. 1 und 2), und
4. Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Abnahme des Objekts/Einfamilienhauses (Art. 41 Abs. 1–3).
Unternehmer, die keine Bauträger sind, müssen gemäß dem Gesetz über neue Entwicklungen nicht nur die Bestimmungen zu den Punkten 3 und 4 (Reservierungsvereinbarungen und Vereinbarungen zur Abnahme des Objekts/Einfamilienhauses) anwenden, sondern sind auch verpflichtet, dem Käufer die Einsichtnahme in die Dokumente in den Geschäftsräumen gemäß Art. 26 Abs. 3 zu ermöglichen und die Informationen gemäß Art. 27 Abs. 2 auf einem dauerhaften Datenträger bereitzustellen. In der Praxis sind die Pflichten von Bauträgern und anderen Unternehmern ähnlich.
Wichtig ist, dass gemäß Art. Gemäß Artikel 36 des Gesetzes über neue Bauvorhaben dürfen Kaufverträge nur Immobilien oder Bruchteile von Immobilien umfassen, die frei von Belastungen, Rechten Dritter und im Grundbuch eingetragenen Ansprüchen sind, mit Ausnahme von Belastungen, denen der Käufer zugestimmt hat. Entsprechende Erklärungen müssen in den Vertragstext aufgenommen werden. Da die Bestimmung das Bestehen von Rechten und Belastungen, die vor Vertragsunterzeichnung entstanden sind oder aus anderen Handlungen resultieren (z. B. der Umwandlungsgebühr), nicht zulässt, sollten Kaufverträge die ausdrückliche Zustimmung des Käufers zu solchen bestehenden Belastungen enthalten. Anlässlich des
ersten Jahres unserer Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ fassen wir nächste Woche die Themen unserer bisherigen Meldungen zusammen. In zwei Wochen kehren wir zum Gesetz über neue Bauvorhaben zurück und erörtern Fragen im Zusammenhang mit der Abnahme von Grundstücken gemäß den neuen Bestimmungen.
Es ist auch an der Zeit, all jenen zu danken, die im vergangenen Jahr zu unserer Reihe beigetragen haben. Dieses Mal danken wir R.P. Aleksandra Jastrzębska, Autorin von Artikeln zum „Grundstücksgesetz“, und Rechtsanwalt Patryk Grochowski, Herausgeber der ersten Reihe von Warnmeldungen zur Änderung des Baugesetzes. www.porankidlabudowlanki.pl zu finden sind.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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