In der heutigen Meldung befassen wir uns erneut mit dem Thema Bauverträge und der Sicherstellung ihrer ordnungsgemäßen Erfüllung – insbesondere mit der Hinterlegung einer Sicherheitsleistung und dem Einbehalt eines Teils des Honorars. Diese Begriffe werden oft verwechselt und synonym verwendet, obwohl die Unterschiede zwischen ihnen grundlegend für die gesamtschuldnerische Haftung des Bauherrn und des Generalunternehmers gegenüber den Subunternehmern sind.
Um die Unterschiede zwischen diesen Konzepten besser zu verstehen, ist es hilfreich, zunächst das Wesen einer Sicherheitsleistung zu betrachten. Laut etablierter Rechtsprechung beinhaltet eine Sicherheitsleistung die Überweisung eines festgelegten Betrags durch den Einzahler auf das Konto des Kreditnehmers. Der Kreditnehmer ist dann berechtigt, seine Zinsen innerhalb dieses Betrags zu begleichen, wenn die Leistung nicht fristgerecht oder vertragswidrig erbracht wird . Wird die Leistung ordnungsgemäß erbracht, zahlt der Kreditnehmer die Sicherheitsleistung an den Einzahler zurück (üblicherweise in Höhe des Nennbetrags). Dies bedeutet, dass nur der Kreditnehmer (Generalunternehmer oder Investor) zur Rückzahlung der Sicherheitsleistung verpflichtet ist – daher entsteht in der Regel keine gesamtschuldnerische Haftung, da die Sicherheitsleistung nicht Teil der Vergütung ist. Es ist außerdem zu beachten, dass „das strukturelle Merkmal einer Sicherheitsleistung die Übertragung des Eigentums an den Geldern vom Vermögen des die Sicherheitsleistung leistenden Unternehmens (Subunternehmer) auf das Vermögen des Generalunternehmers ist“ (siehe u. a. Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 25. Mai 2016, Az. V CSK 481/15). Dies bedeutet, dass eine bestimmte Zahlung nur dann als Sicherheitsleistung gilt, wenn der Zahlungspflichtige einen Teil seines Vermögens physisch, zu einem bestimmten Zweck und unter vereinbarten Bedingungen an den Rechtsnachfolger überträgt. Steuerlich gesehen stellt eine Sicherheitsleistung weder einen Gewinn noch eine Aufwendungen dar, da sie erstattungsfähig ist (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Białystok vom 23. Dezember 2013, Az.: I SA/Bk 489/13).
Die zweite gängige Methode zur Sicherung der ordnungsgemäßen Vertragserfüllung ist die Einbehaltung von Sicherheitsleistungen. Da diese Sicherheitsleistung nicht Teil der Vergütung ist, wird von jeder nachfolgenden Teilzahlung ein bestimmter Anteil der Auftragnehmervergütung – typischerweise etwa 10 % – abgezogen. Dadurch erhöht sich der Sicherheitsbetrag mit dem Baufortschritt. Technisch gesehen werden jedoch keine Gelder auf das Konto des Begünstigten der Vertragserfüllungsgarantie überwiesen (vgl. Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 12. September 2019, Az. V CSK 324/18) – der einbehaltene Betrag bleibt Teil der dem Auftragnehmer zustehenden Vergütung . Er verschiebt lediglich die Fälligkeit der Auftragnehmervergütung, die der Bauherr zur Begleichung von Ansprüchen aus dem Bauvertrag verwenden kann. Daher ist der Bauherr verpflichtet, den Subunternehmer direkt zu bezahlen, wenn dieser nach Ablauf der Sicherheitsfrist die einbehaltenen Gelder nicht vom Generalunternehmer zurückfordern konnte. Was die Einbehaltung des Betrags betrifft, so haftet der Investor im Falle einer Streitigkeit gesamtschuldnerisch mit dem Generalunternehmer für diesen Betrag.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die heute erörterten Konzepte in Bauverträgen genau so angewendet werden sollten, dass im Falle einer möglichen Streitigkeit kein Zweifel daran besteht, ob ein bestimmter Betrag eine Anzahlung oder einen einbehaltenen Teil der Vergütung darstellt, und dass im Streitfall alles von der Auslegung der jeweiligen Vertragsbestimmungen abhängt.
Wir laden Sie herzlich ein, unsere Artikel weiterhin zu verfolgen – nächste Woche werden wir Ihnen im Rahmen dieser Reihe das Thema der urheberrechtlichen Bestimmungen in Bauverträgen vorstellen.
Gleichzeitig möchten wir Sie darüber informieren, dass am 28. April 2022 ein Verordnungsentwurf des Ministers für Entwicklung und Technologie zu den Zinssätzen für die Berechnung der Beiträge zum Entwicklergarantiefonds . Laut Verordnung soll der Zinssatz für offene Treuhandkonten 0,45 % betragen , was weniger als der Hälfte des im neuen Entwicklungsgesetz vorgesehenen Zinssatzes entspricht. Für geschlossene Treuhandkonten ist ein Zinssatz von 0,1 % vorgesehen , der maximal zulässige Zinssatz. Die Verordnung soll am 1. Juli 2022 in Kraft treten. Der Entwurf wird derzeit geprüft.
Im Hinblick auf den Gesetzentwurf zur Verschiebung des Inkrafttretens des neuen Entwicklungsgesetzes forderte der Sejm die Antragsteller auf, die Begründung für das Projekt zu ergänzen, und es gibt noch nicht einmal eine Antragsnummer für dieses Projekt.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 10. Mai 2022
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