Im heutigen Artikel unserer Reihe möchten wir die Frage der Anwendung des Gesetzes vom 5. Juli 2018 zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen (nachfolgend „lex developer“ oder „Sonderwohnungsbaugesetz“ genannt) mit dem Erwerb von landwirtschaftlichen Immobilien verbinden.
Zunächst möchten wir Sie daran erinnern, dass der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke (grundsätzlich) durch das Gesetz zur Gestaltung des Agrarsystems („UKUR“) geregelt ist und einer Reihe von Beschränkungen unterliegt (wir haben darüber in den Meldungen Nr. 60 und 61 ). Dieses Gesetz legt außerdem fest, dass die Beschränkungen für den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke (mit bestimmten Vorbehalten) nicht für Grundstücke gelten, die sich innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Städten befinden, wenn:
- in Bezug auf das landwirtschaftliche Grundstück , um den Standort einer Wohnimmobilie festzulegen .
- In Bezug auf das landwirtschaftliche Grundstück wurde ein Beschluss gefasst, um den Standort einer begleitenden Investition festzulegen .
- Das landwirtschaftliche Grundstück wird zum Zweck der Durchführung einer Wohnungsbauinvestition oder einer damit verbundenen Investition verkauft.
Der dritte Fall ist besonders interessant, da er den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen ohne Zustimmung oder Vorkaufsrecht des Nationalen Förderzentrums für die Entwicklung landwirtschaftlicher Flächen (KOWR) ermöglicht, sofern der Investor lediglich eine Genehmigung zur Festlegung des Standorts einer Wohnimmobilie oder einer damit verbundenen Investition anstrebt. Diese Regelung dient der Vereinfachung der Umsetzung von Wohnbauprojekten auf landwirtschaftlichen Flächen innerhalb von Stadtgrenzen. Sie gilt daher nicht für landwirtschaftliche Flächen in ländlichen Gemeinden. Der Standort einer landwirtschaftlichen Fläche innerhalb der Stadtgrenzen wird zum Zeitpunkt des Ereignisses bestimmt, das zum Eigentumserwerb führt.
Gleichzeitig stellen wir fest, dass die UKUR dem Nationalen Unterstützungszentrum für Landwirtschaft („KOWR“) zusätzliche Befugnisse einräumt, um zu überprüfen, ob eine Investition nach dem Sonderwohnungsbaugesetz tatsächlich umgesetzt wurde. KOWR ist berechtigt, eine notarielle Urkunde über den Erwerb solcher Immobilien in folgenden Fällen vorzulegen:
- Innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags über landwirtschaftliche Immobilien innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Städten, für die ein Beschluss zur Festlegung des Standorts einer Wohnbebauung oder einer damit verbundenen Investition gefasst wurde, hat der Käufer keine Baugenehmigung gemäß diesem Beschluss erhalten. In diesem Fall ist die zuständige Bauaufsichtsbehörde verpflichtet, die endgültige Baugenehmigung an die zuständige örtliche Niederlassung des KOWR weiterzuleiten;
- Innerhalb von zwei Jahren ab dem Datum des Abschlusses des Kaufvertrags über landwirtschaftliche Immobilien innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Städten, deren Verkauf zum Zweck der Durchführung einer Wohnbauinvestition oder einer damit verbundenen Investition erfolgt, hat der Investor den angenommenen Beschluss nicht erhalten und keine Baugenehmigung gemäß diesem Beschluss erhalten.
- Innerhalb von fünf Jahren nach Erhalt der endgültigen Baugenehmigung hat er das Gebäude nicht fertiggestellt und in Betrieb genommen:
- Im Falle einer Investition, die aus mehr als einem Wohngebäude besteht, müssen mindestens 50 % der in der Investition enthaltenen Wohngebäude oder
- Begleitende Infrastruktur.
Während UKUR den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken erlaubt, setzt es im Rahmen des Sonderwohnungsgesetzes relativ kurze Fristen für die Umsetzung der Investition. Gemäß Punkt 3 richtet sich die Beurteilung, ob die Fünfjahresfrist eingehalten wurde, nach den Bestimmungen der Bauordnung – diese Bedingung gilt als erfüllt, wenn das Gebäude innerhalb dieses Zeitraums gemäß der Bauordnung genutzt werden kann.
Die oben genannten Fristen können von der KOWR auf Antrag des Investors verlängert werden, jedoch maximal um ein Jahr nach Ablauf der ursprünglichen Frist, sofern die Einhaltung aus Gründen, die der Investor nicht zu vertreten hat, nicht möglich war. In diesem Fall trägt der Investor die Beweislast, die von der KOWR geprüft wird. Es sei darauf hingewiesen, dass die Abgabe einer Kauferklärung für landwirtschaftliche Immobilien ein Recht, aber keine Pflicht der KOWR ist.
Eine Vereinbarung zur Übertragung des Eigentums an landwirtschaftlichen Immobilien gemäß der hier beschriebenen Ausnahme sollte diese Informationen enthalten. Darüber hinaus ist der Notar, der die Vereinbarung erstellt, verpflichtet, dem zuständigen Leiter der KOWR-Ortsniederlassung innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss eine Kopie der notariellen Urkunde zu übermitteln. Dadurch erhält KOWR diese Informationen und kann zweifelsfrei überprüfen, ob der Investor die Investition tatsächlich weiterverfolgt.
Sollte ein Investor innerhalb von zwei Jahren keine Genehmigung über den Standort einer Wohnbauinvestition oder eine Baugenehmigung erhalten oder die Investition gemäß dem Sonderwohnungsbaugesetz nicht innerhalb von fünf Jahren abschließen, ist die KOWR berechtigt, die Immobilie zu erwerben. Der Erwerb erfolgt zu einem Preis, der auf Grundlage des Marktwerts der Immobilie gemäß den Immobilienverwaltungsvorschriften zum Zeitpunkt der Einreichung der Erwerbserklärung durch die KOWR ermittelt wird.
Die oben genannten Regeln gelten entsprechend für den Erwerb von Anteilen oder Teilen davon im Miteigentum an Immobilien.
Erinnernswert ist, dass das Entwicklergesetz auch eine Ausnahme für die Anwendung des Gesetzes zum Schutz landwirtschaftlicher und forstlicher Flächen in Bezug auf Wohnbauprojekte oder damit verbundene Investitionen innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Städten vorsieht.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Projektentwickler Lex nicht nur ein spezielles Verfahren für Wohnbauinvestitionen eingeführt, sondern auch Ausnahmen vom Gesetz zur Gestaltung des Agrarsystems geschaffen hat, um den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen für diese Art von Wohnbauinvestitionen zu erleichtern. Die eingeführten Fristen für den Erhalt eines Beschlusses, einer Baugenehmigung oder die Fertigstellung des Projekts scheinen jedoch so kurz zu sein, dass Investoren wenig Interesse an der Anwendung dieser Regelungen zeigen.
Nächste Woche werden wir Ihnen mitteilen, welche Änderungen die Regierung im Zusammenhang mit der Raumordnungsreform am Sonderwohnungsbaugesetz vornehmen will.
Gemeinsam mit Rzeczpospolita und dem Polnischen Bauträgerverband laden wir Sie zu einer Schulung mit dem Titel „Die Bauwirtschaft im Angesicht des neuen Baugesetzes“ ein. Ziel der Schulung ist es, die Änderungen zu erörtern, auf die sich Bauträger ab dem 1. Juli 2022 nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes vorbereiten müssen. Weitere Informationen finden Sie unter konferencje.rp.pl .
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 14. März 2022
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