Heute – ein anderes Thema als das angekündigte, nämlich möchten wir Sie mit dem Verfahren zur Erlangung eines Beschlusses eines Investors zur Festlegung des Standorts einer Wohnbauinvestition auf der Grundlage des Gesetzes vom 5. Juli 2018 zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen, allgemein bekannt als („ lex developer “ oder „ Sonderwohnungsbaugesetz “), vertraut machen bzw. Sie daran erinnern.
Es handelt sich um ein einzigartiges Verfahren, da der Investor über den Bürgermeister (oder Stadtpräsidenten) beim zuständigen Gemeinderat einreicht , um den Standort der Wohnbauinvestition festzulegen. In der Praxis trägt der Investor damit die Hauptverantwortung.
Artikel 7, Abschnitt 7 des Sonderwohnungsbaugesetzes legt detailliert die Bestandteile eines Investorenantrags fest, darunter: (i) die Abgrenzung des Antragsgebiets; (ii) die Angabe der geplanten Mindest- und Höchstnutzfläche sowie der Anzahl der Wohnungen; (iii) die Beschreibung der Merkmale des Wohnbauprojekts, einschließlich des Bedarfs an Versorgungsleistungen und der technischen Parameter; (iv) die Angabe, inwieweit das geplante Projekt die Bestimmungen des örtlichen Bebauungsplans nicht berücksichtigt und mit der Standortanalyse vereinbar ist; und (v) der Nachweis, dass das Wohnbauprojekt den im Gesetz oder den örtlichen städtebaulichen Standards festgelegten Standards entspricht (diese werden in einem separaten Artikel analysiert). Diese Informationen bilden später den Text des Beschlusses. Dem Investorenantrag ist außerdem ein städtebauliches und architektonisches Konzept beizufügen.
Der Bürgermeister prüft den Antrag auf Vollständigkeit und ist verpflichtet, den Investor aufzufordern, fehlende Angaben innerhalb von maximal 14 Tagen zu begleichen. Werden die Mängel nicht behoben, wird der Antrag abgelehnt. Möchte der Investor das Verfahren nach Ablauf dieser Frist fortsetzen, muss er einen neuen Antrag einreichen.
Wenn der Antrag alle rechtlichen Anforderungen erfüllt, veröffentlicht der Bürgermeister ihn spätestens drei Tage nach Eingang zusammen mit allen Anlagen auf der Webseite des Gemeindeblatts (Public Information Bulletin, BIP). Verfügt die Gemeinde nicht über eine BIP-Webseite, wird die Webseite des Gemeindeblatts veröffentlicht. In dieser Bekanntmachung informiert der Bürgermeister über die Veröffentlichung des Antrags in der in der jeweiligen Gemeinde üblichen Weise.
Nach Veröffentlichung des Vorschlags können Interessierte innerhalb von 21 Tagen Stellungnahmen einreichen. Die Stellungnahmen können schriftlich oder elektronisch erfolgen.
Der Bürgermeister ist verpflichtet, die folgenden im Gesetz genannten Personen zu benachrichtigen:
- kommunale Einheiten: Planungs- und Raumentwicklungskommission und Stadtplanungs- und Architekturkommission (oder deren Äquivalente),
- Je nach den tatsächlichen Gegebenheiten unter anderem die für den Schutz landwirtschaftlicher Flächen zuständige Stelle, die staatliche Wasserwirtschaftsbehörde Polnische Gewässer, die staatlichen Forstbehörden oder der zuständige regionale Direktor für Umweltschutz.
Diese Stellen haben außerdem 21 Tage ab dem Datum des Eingangs der Mitteilung Zeit, ihre Meinung abzugeben ; andernfalls wird davon ausgegangen, dass sie keine Einwände erhoben haben.
Nach Ablauf der festgelegten Fristen legt der Bürgermeister dem Gemeinderat einen Beschlussentwurf zum Standort vor, zusammen mit Stellungnahmen, Kommentaren und den Ergebnissen etwaiger Konsultationen außerdem eine ökophysiografische Studie und eine für den Plan erstellte Umweltverträglichkeitsprüfung ein.
Gehen Kommentare, Meinungen oder Vereinbarungen ein, hat der Bürgermeister ab dem Eingangsdatum drei Tage Zeit, diese an den Investor weiterzuleiten. Der Zugang zu diesen Dokumenten ist entscheidend, da der Investor das Recht hat, den Antrag (bis zur Beschlussfassung) zu ändern . Änderungen des Antrags unterliegen demselben Prüf- und Genehmigungsverfahren wie der ursprüngliche Antrag. Dies bedeutet, dass Änderungen das gesamte Verfahren zwar verlängern, aber auch die Genehmigung des Antrags durch den Gemeinderat beeinflussen können.
Der entscheidende Moment ist die Prüfung des Antrags durch den Gemeinderat. Das Sonderwohnungsbaugesetz sieht vor, dass der Gemeinderat innerhalb von 60 Tagen nach Antragstellung durch den Investor einen Beschluss zur Festlegung des Standorts der Investition fassen oder die Festlegung ablehnen muss . Weiterhin legt er fest, dass der Gemeinderat bei der Beschlussfassung den Wohnraumbedarf innerhalb der Gemeinde sowie deren Entwicklungsbedarf und -möglichkeiten, wie sie in der Raumordnungsstudie ermittelt wurden, berücksichtigen muss. Dies wirft Fragen auf, unter anderem, ob der Gemeinderat das Recht hat, einen für den Investor günstigen Beschluss abzulehnen, wenn dieser die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, oder ob er verpflichtet ist, den Beschluss zu begründen. Wir werden dies nächste Woche im Zusammenhang mit dem Beschwerdeverfahren behandeln.
Wichtig ist, dass die Festlegung des Standorts nicht von der Verpflichtung des Investors abhängig gemacht werden darf, irgendwelche Verpflichtungen oder Bedingungen zu erfüllen, die nicht aus gesonderten Bestimmungen resultieren.
Nach der Abstimmung des Gemeinderats leitet der Bürgermeister den Beschluss spätestens drei Tage nach dessen Verabschiedung an den Investor weiter, zusammen mit einer Information darüber, dass dieser innerhalb der festgelegten Frist keine Stellungnahme abgegeben hat. Der Beschluss wird zudem im Amtsblatt der Provinz veröffentlicht.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Verfahren zur Verabschiedung eines Beschlusses nach dem Lex-Developer-Verfahren eine erhebliche Beteiligung der Investoren an der Erstellung des Antrags und seiner Anlagen erfordert. Obwohl das Gesetz vorsieht, dass der Beschluss innerhalb von 60 Tagen nach Einreichung des Antrags gefasst werden soll, dauert dieses Verfahren in der Praxis deutlich länger.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 24. Januar 2021
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