Der heutige und der Artikel der nächsten Woche werden sich mit Dokumenten befassen, die als Reaktion auf die Schwierigkeiten von Bauträgern bei der Anwendung des Gesetzes vom 5. Juli 2018 zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen („lex developer“ oder „Sondergesetz für Wohnungsbau“) erstellt wurden. Es handelt sich dabei um zwei Anweisungen des Bürgermeisters von Warschau:
1) vom 15. Juli 2020 über Verhandlungen mit privaten Investoren hinsichtlich der Erfüllung des Bildungsstandards gemäß dem Gesetz zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen (Fassung Nr. 2) („ Verhandlungsanweisungen “),
2) vom 1. Februar 2021 über die Grundsätze für die Durchführung zusätzlicher Konsultationen zu Anträgen auf Standortwahl für Investitionen, die gemäß dem Gesetz zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen durchgeführt werden („ Konsultationshinweise “).
Der heutige Artikel widmet sich den Konsultationsanweisungen.
Es ist unübersehbar, dass Probleme bei der Umsetzung von Investitionen nach dem Lex-Entwicklergesetz bereits in der Anfangsphase auftreten, nämlich bei den öffentlichen Anhörungen mit den Anwohnern des geplanten Investitionsgebiets. Um den Bedürfnissen sowohl der Investoren als auch der Warschauer Bevölkerung gerecht zu werden, erließ der Bürgermeister die oben erwähnte Konsultationsanweisung. Ihr Hauptziel ist es, den Dialog zwischen allen Beteiligten, einschließlich der Warschauer Bevölkerung, zu fördern, um einen möglichst breiten Konsens über die Umsetzung der geplanten Investition zu erzielen.
Kommen wir nun zum Inhalt selbst. Die Konsultationsrichtlinien definieren den Umfang der Konsultationen, die in mehrere Phasen unterteilt sind, welche im Folgenden kurz dargestellt werden.
I. Entwicklung des Konzepts durch das Amt für Architektur und Raumplanung.
Im ersten Schritt prüft das Amt für Architektur und Raumplanung (BAiPP) das vom Investor eingereichte Konzept auf Übereinstimmung mit den geltenden Studien- und lokalen städtebaulichen Standards. Dabei werden auch der Charakter des Bauvorhabens in der Stadt und der Umgebung, der Grad der Deckung des Wohnraumbedarfs sowie die Bedürfnisse und das Entwicklungspotenzial der Gemeinde berücksichtigt. Ausführliche Richtlinien finden sich in Anhang 1 dieses Handbuchs.
BAiPP sollte innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der vollständigen Unterlagen eine Stellungnahme zu dem Projekt abgeben.
II. Festlegung des anfänglichen Aufgabenbereichs des Straßenmanagers durch das Amt für Mobilitäts- und Verkehrspolitik.
Nach Erhalt einer positiven Stellungnahme von BAiPP übermittelt der Investor dem zuständigen Straßenmanager eine Beschreibung der Kommunikationslösungen, der eine erste Bewertung der vorgeschlagenen Lösungen vornimmt.
Der Straßenbaumanager sollte die Lösungsansätze bewerten und innerhalb von 30 Tagen den möglichen Umfang der Beteiligung des Investors am Bau oder der Sanierung des Straßensystems festlegen.
III. Öffentliche Konsultationen.
Dies ist der schwierigste, aber gleichzeitig wichtigste Abschnitt der Konsultationsrichtlinien, da in dieser Phase die meisten Zweifel an der Gültigkeit und Zweckmäßigkeit des geplanten Investitionsprojekts aufkommen. Die Vorgaben des Präsidenten zielten darauf ab, die Transparenz der Investitionsdiskussionen zu erhöhen. Die Richtlinien beschreiben ein öffentliches Konsultationsverfahren, das Folgendes umfasst:
(i) Bereitstellung von Informationen über den Konsultationsprozess, einschließlich einer Präsentation des Konzepts zusammen mit Informationen über Datum und Form (offen, schriftliches (auch elektronisches) Protokoll, Sammlung von Kommentaren am Konsultationsort, Gestaltungsworkshops oder Fragebögen, die von den Befragten selbstständig ausgefüllt werden);
(ii) Veröffentlichung von Informationen über den Konsultationsprozess durch das Zentrum für soziale Kommunikation der Hauptstadt Warschau in den sozialen Medien (spezielles Profil für soziale Konsultationen);
(iii) Organisation und Durchführung von öffentlichen Konsultationen durch den Investor – die Anweisungen geben an, dass diese in Form einer offenen Versammlung mit Anwohnern, schriftlicher, auch elektronischer, Sammlung von Kommentaren, Sammlung von Kommentaren an einem Konsultationspunkt, Durchführung von Workshops oder Umfragen erfolgen können.
(iv) Erstellung eines Berichts über den Konsultationsprozess durch den Investor, der nach Abschluss der Konsultation veröffentlicht wird.
Der Investor ist für die Durchführung der Beratung, den Inhalt der Materialien und deren Kosten verantwortlich.
Diese Phase sollte innerhalb von etwa 90 Tagen nach Veröffentlichung der Informationen über die Konsultationen abgeschlossen sein.
IV. Vorläufige Stellungnahme der Städtischen Architektur- und Stadtplanungskommission.
Nach Abschluss der dritten Phase präsentiert der Investor das Investitionsprojekt der Städtischen Kommission für Architektur und Stadtplanung, die einen gemeinsamen Bericht zum Konzept erstellt. Im Anschluss an die Anhörung des Investors gibt die Kommission ihre Stellungnahme ab.
V. Neuveröffentlichung des Amtes für Architektur und Raumplanung.
Diese Phase kommt zustande, wenn der Investor aufgrund von Anträgen, die in den Phasen II, III oder IV gestellt wurden, wesentliche Änderungen an der ursprünglichen Anmeldung vornimmt.
VI. Vorläufige Stellungnahme der Kommission für räumliche Ordnung.
Diese Phase kommt nur in bestimmten Fällen zum Einsatz, wenn der Bürgermeister von Warschau eine zusätzliche Stellungnahme für erforderlich hält. In solchen Fällen holt er die Stellungnahme der Raumordnungskommission des Warschauer Stadtrats ein.
Nach Abschluss des oben beschriebenen Verfahrens und Erfüllung der formalen Anforderungen kann der Investor einen Antrag auf Festlegung des Standorts der Wohninvestition stellen, woraufhin der Stadtrat von Warschau einen Resolutionsentwurf zur Festlegung des Standorts der Wohninvestition zur Prüfung vorlegt.
Zusammenfassend hat der Bürgermeister von Warschau ein Verfahren eingeführt, das Investoren nach Einholung von Rückmeldungen benannter Stellen den Erhalt einer positiven Entscheidung des Stadtrats erleichtern soll. Das Sonderwohnungsbaugesetz hat seit seinem Inkrafttreten erhebliche Kontroversen ausgelöst. Vor diesem Hintergrund legt die Anweisung des Bürgermeisters von Warschau ein Konsultationsverfahren fest, das die Kommunikation und Transparenz zwischen Investoren, Warschauer Bürgern und der Stadt verbessern soll. Dieses Verfahren ist nicht verpflichtend, doch obwohl es die Einreichung des eigentlichen Antrags um einige Monate verlängert, dürfte es insgesamt effizienter sein, eine positive Entscheidung des Warschauer Stadtrats zu erreichen.
In einer Woche werden wir, wie bereits erwähnt, die Anweisungen für Sie analysieren – bezüglich der Durchführung von Verhandlungen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 21. Februar 2022
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