Wie angekündigt, widmet sich der heutige Artikel der zweiten Anweisung des Warschauer Bürgermeisters vom 15. Juli 2020 zu Verhandlungen mit privaten Investoren über die Einhaltung der Bildungsstandards gemäß dem Gesetz zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen (Fassung Nr. 2) (die „ Verhandlungsanweisung “). Wie wir bereits zusammen mit der Anweisung vom 1. Februar 2021 zu den Grundsätzen für die Durchführung zusätzlicher Konsultationen (über die wir hier berichteten Nr. 91 ) dargelegt haben, handelt es sich bei diesen Dokumenten um eine Reaktion auf die Schwierigkeiten von Bauträgern bei der Anwendung des Gesetzes vom 5. Juli 2018 zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen („Bauträgergesetz“ oder „Sondergesetz für Wohnungsbau“).
Beginnen wir jedoch mit einer kurzen Analyse der Bestimmungen von Artikel 22 Absätze 1 bis 6 des Sonderwohnungsgesetzes. Dieser Artikel legt fest, dass die Gemeinde vor dem Erlass eines Beschlusses zur Festlegung des Standorts einer Begleitinvestition eine Vereinbarung mit dem Investor abschließen kann, in der die Durchführungsmethode der Begleitinvestition , einschließlich der Verpflichtung der Gemeinde zur eigenständigen Durchführung der sich aus dem Antrag des Investors ergebenden Aufgaben, festgelegt wird. Der Abschluss einer solchen Vereinbarung bildet die Grundlage für die Feststellung, dass die Anforderungen an den Standort der Investition und die Durchführungsstandards im vereinbarten Umfang erfüllt sind (wir haben diese Standards hier, Nr. 90, ).
Ist der Investor Eigentümer oder dauerhafter Nießbraucher des Grundstücks, auf dem die begleitende Investition getätigt wird, legt die Vereinbarung die Regeln für den Erwerb des Eigentums oder des dauerhaften Nießbrauchs an diesem Grundstück durch die Gemeinde fest; handelt es sich um einen Dritten, wird die Vereinbarung ebenfalls mit dem Eigentümer oder dauerhaften Nießbraucher der Immobilie geschlossen.
Grundsätzlich erlaubt der Gesetzgeber dem Investor, eine Vereinbarung mit der Gemeinde zu treffen. Dies kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn sich Investor und Gemeinde auf die Umsetzung bestimmter Elemente der technischen oder sozialen Infrastruktur einigen. Es ist wichtig zu beachten, dass der Abschluss einer solchen Vereinbarung optional ist. Der Gesetzgeber berücksichtigt damit den umfassenderen Kontext der Umsetzung der Begleitinvestitionen, vor allem im Rahmen der Aufgaben der Gemeinde. Die kommentierte Bestimmung sieht außerdem vor, dass die zwischen Investor und Gemeinde getroffene Vereinbarung in den Antrag auf Beschluss über den Investitionsstandort einbezogen wird.
Unter Verwendung der oben beschriebenen gesetzlichen Ermächtigung erließ der Bürgermeister von Warschau eine Verhandlungsrichtlinie, die die grundlegenden Annahmen für die Verhandlung begleitender Investitionen im Zusammenhang mit der Bildungsfunktion enthält .
Zunächst wurden die Grundsätze für die Berechnung der notwendigen Bildungsinfrastruktur festgelegt. Aufgrund der unterschiedlichen Standorte innerhalb der Stadt und der damit einhergehenden unterschiedlichen Ausstattung mit Bildungsinfrastruktur wurde die Stadt in zwei Zonen unterteilt (eine Karte ist beigefügt):
- Ergänzungszone für Bildungsfunktionen – je nach Anzahl der durch die Wohnbauinvestition entstehenden Kinder kann der Bedarf durch Übergabe der Räumlichkeiten oder durch den Bau einer Einrichtung gedeckt werden.
- Zone der Notwendigkeit, Bildungsfunktionen einzuführen – die Nachfrage kann nur durch den Bau neuer Einrichtungen gedeckt werden, deren Größe von der Anzahl der durch Investitionen generierten Kinder abhängt.
Aufgrund der unterschiedlichen Größenordnung der geplanten Wohnungsbauinvestitionen wurden zudem Investitionsspannen festgelegt, die angeben, welche Art von Einrichtung den Bildungsstandard erfüllt:
- bis zu 200 Studenten – Gewerberäume, die den Bildungsstandards für Bildungszwecke innerhalb des Investitionsgebiets oder in einer Entfernung von höchstens 800 m vom Investitionsgebiet entsprechen und die in den Anweisungen festgelegten Anforderungen erfüllen;
- bis zu 300 Schüler – Bau einer Einrichtung, die die Schaffung von Klassenräumen für die Klassenstufen I-III, d.h. mindestens 9 Klassenräume, ermöglicht;
- über 300 Schüler – Bau einer Schulanlage.
Die Erweiterung, der Ausbau und die Rekonstruktion einer bestehenden Schule durch den Investor erfordern zusätzliche Vereinbarungen.
Für Projekte mit bis zu 200 Studierenden erlauben die Richtlinien dem Investor zudem die Anwendung des sogenannten vereinfachten Verfahrens. Dieses beschreibt detailliert die einzelnen Schritte zum Abschluss von Verträgen mit der Gemeinde und zur Beschaffung der Dokumente für die Übertragung der Räumlichkeiten zu Bildungszwecken. In anderen Fällen sehen die Verhandlungsrichtlinien die uneingeschränkte Anwendung von Artikel 22 des Gesetzes über Sonderwohnungen vor.
Ein weiterer Aspekt dieses Handbuchs betrifft den Umfang der Verhandlungen zur Umrechnung der aus den erwarteten Bildungsstandards resultierenden Parameter in den Anteil der geplanten Bildungsfläche an der gesamten nutzbaren Fläche des Projekts. Zur Erleichterung der Verhandlungsziele wurde Folgendes vereinbart:
a) Der erwartete Anteil der Bildungsinfrastruktur beträgt 4 % der nutzbaren Wohnfläche eines Projekts.
b) Die erwartete kostenlose oder symbolische Bereitstellung von Bildungsflächen entspricht einer Fläche von 2,5 % der nutzbaren Wohnfläche eines Projekts. c
) Die Differenz zwischen den oben genannten Werten ist Verhandlungssache. Eine Flächenüberschreitung des in Punkt B genannten Wertes ist Gegenstand von Verhandlungen über Kauf/Tausch oder andere Lösungen auf Basis des Marktwerts der zusätzlichen Fläche.
d) Sollte die Stadt finanziell nicht in der Lage oder nicht bereit sein, sich zu beteiligen, gelten die in Punkt B genannten Parameter für weitere Verhandlungen.
Darüber hinaus wurde für die oben genannten Zielparameter ein Verhandlungsspielraum von +/- 15 % festgelegt, abhängig von den Projektbedingungen, wie z. B.: Standort, Verfügbarkeit von Grünflächen, Umfang der Erhaltungs- oder Naturschutzmaßnahmen.
Die Anweisung verweist auch auf die Standards einer Bildungseinrichtung für Projekte mit mehr als 200 Schülern, nämlich die geltenden Architektur- und Funktionsstandards für Grundschulen und Schul-Kindergarten-Komplexe der Hauptstadt Warschau, die im Detail auf der Website des Amtes für Architektur und Raumplanung zu finden sind.
Zusammenfassend bieten die besprochenen Verhandlungsanweisungen Investoren detaillierte Leitlinien für die Umsetzung begleitender Investitionen, einschließlich der Erfüllung der Anforderungen an Bildungsmaßnahmen. Beide Dokumente sowie die Konsultationsanweisungen in ihrem jeweiligen Geltungsbereich sollen potenziellen Investoren die Umsetzung von Wohnbauinvestitionen zweifellos erleichtern und sie effizienter gestalten als solche, die ausschließlich auf den Bestimmungen des Sonderwohnungsgesetzes basieren.
Wir schließen das Thema Lex Developer noch nicht ab und werden nächste Woche Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb von landwirtschaftlichen Immobilien im Falle der Anwendung des Sonderwohnungsbaugesetzes erörtern.
Gemeinsam mit Rzeczpospolita und dem Polnischen Verband der Bauträger laden wir Sie zu einer Schulung mit dem Titel „Die Bauwirtschaft im Angesicht des neuen Baugesetzes“ ein. Ziel der Schulung ist es, die Änderungen zu erörtern, auf die sich Bauträger ab dem 1. Juli 2022 nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes vorbereiten müssen. Weitere Informationen finden Sie unter konferencje.rp.pl.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 7. März 2022
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