Neben zahlreichen anderen Änderungen veränderte der New Deal auch die Vorschriften zur Besteuerung von privaten Mietwohnungen grundlegend.
Bis Ende 2022 konnten Personen, die Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien erzielten, diese entweder nach den allgemeinen Regeln – gemäß der Steuertabelle – oder mit einem Pauschalsatz von 8,5 % für Einkünfte bis zu 100.000 PLN und 12,5 % für jeden darüber hinausgehenden Betrag besteuern. Seit diesem Jahr gilt ausschließlich die Pauschalbesteuerung. Erzielen Ehegatten Mieteinkünfte, wird der Betrag von 100.000 PLN für beide Ehepartner gemeinsam besteuert.
Das Hauptmerkmal der Pauschalbesteuerung ist, dass die Steuerbemessungsgrundlage das Einkommen ist, also alles, was wir vom Mieter erhalten. Dadurch können wir entstandene Kosten (Nebenkosten, Renovierungskosten, Kreditzinsen) nicht mehr absetzen. Die Pauschalsteuer wird automatisch berechnet und monatlich oder vierteljährlich (nach Wahl des Steuerpflichtigen) auf ein Steuer-Mikrokonto überwiesen. Der Abrechnungszeitraum richtet sich nach dem ersten Zahlungstermin. Die Steuer ist jeweils bis zum 20. des Folgemonats fällig. Der vierteljährliche Abrechnungszeitraum muss auch in der jährlichen Steuererklärung (PIT-28) angegeben werden. Diese Erklärung ist zwischen dem 15. Februar und dem 30. April des Folgejahres einzureichen. In der Erklärung können Sie außerdem eine gemeinnützige Organisation angeben, an die Sie 1,5 % Ihrer Steuer spenden möchten (dieser Satz wurde um 0,5 Prozentpunkte erhöht).
Um die Steuerlast zu reduzieren, empfiehlt sich ein gut formulierter Mietvertrag. Werden die Kosten für Nebenkosten und Genossenschaftsmiete vom Vermieter getragen und in der Miete enthalten, fließen sie in die pauschale Steuerbemessungsgrundlage ein. Sind diese Kosten jedoch vom Mieter zu tragen, selbst wenn dieser sie über den Vermieter abführen muss, besteht die Steuerbemessungsgrundlage ausschließlich aus der Miete.
Steuerliche Verluste aus Vorjahren können durch Verlustausgleich reduziert werden. Hat eine private Mieteinnahme, die zuvor nach den allgemeinen Regeln versteuert wurde, einen Verlust generiert, kann dieser vom Einkommen abgezogen werden. Verluste aus privaten Mieteinkünften können innerhalb von fünf Jahren geltend gemacht werden.
Es sollte auch bedacht werden, dass pauschal besteuertes Einkommen bei der Berechnung der Solidaritätsabgabe nicht berücksichtigt wird.
Eine pauschale Besteuerung von Einkünften aus privaten Mietverhältnissen verstößt gegen den Grundsatz, dass jeder Steuerzahler sein eigenes Einkommen versteuert. Gehört die Immobilie im gemeinsamen Eigentum zweier Ehepartner, kann ein Ehepartner die gesamten Mieteinnahmen einbehalten.
Bis vor Kurzem argumentierten die Steuerbehörden, dass ein Steuerpflichtiger aufgrund der Anzahl der vermieteten Immobilien oder der Organisation des Vermietungsprozesses Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit und nicht aus privater Vermietung erwirtschaftete und daher entsprechend zu besteuern sei. Diese Praxis wurde vom Obersten Verwaltungsgericht beendet. In einem Beschluss von sieben Richtern vom 24. Mai 2021 (Aktenzeichen II FPS 1/21) stellte das Gericht fest, dass ein Steuerpflichtiger, um Mieteinnahmen als Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit einzustufen, die gewerbliche Tätigkeit klar abgrenzen muss. Dies umfasst die Schaffung eines organisierten Bestands an materiellen und immateriellen Vermögenswerten, die dieser Tätigkeit dienen, den Aufbau organisatorischer Strukturen zur Verwaltung dieses separaten Vermögensteils sowie die Entwicklung einer Strategie für diese Tätigkeit (Entwicklungspläne, Marktforschung zur Ermittlung des Bedarfs potenzieller Mieter und Anpassung der Vermögenswerte an diesen Bedarf). Die Investition von Überschüssen (aus verschiedenen Einkommensquellen) in den Erwerb von Immobilien (einschließlich Geschäftsräumen), die anschließend vermietet werden, begründet nicht die Annahme, dass diese Vermögenswerte mit einer gewerblichen Tätigkeit in Zusammenhang stehen. Die Höhe der erzielten Einnahmen sowie die Anzahl der vermieteten Immobilien rechtfertigen nicht den Schluss, dass es sich nicht mehr um Mieteinnahmen, sondern um Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit handelt. Es obliegt dem Steuerpflichtigen, zu entscheiden, ob er bestimmte Vermögenswerte mit der gewerblichen Tätigkeit verknüpft oder sie als nicht-gewerbliche Vermögenswerte behält und beispielsweise vermietet.
Angesichts der beschriebenen Änderungen bei der Besteuerung privater Mietobjekte kann es sich jedoch in manchen Fällen, insbesondere bei großem Umfang und hohen Kosten, als vorteilhafter erweisen, eine Immobilie gewerblich zu vermieten. In solchen Fällen ist es weiterhin möglich, die Steuer nach einem Steuersatz (12 % auf Einkünfte bis zu 120.000 PLN und 32 % auf den darüber hinausgehenden Betrag) oder linear (19 % unabhängig von den erzielten Einkünften) zu besteuern und die angefallenen Kosten der Einkommenserzielung abzuziehen. Allerdings können Vermieter von Wohnimmobilien die Abschreibungskosten nicht mehr als steuerlich absetzbare Aufwendungen geltend machen. Dies gilt nicht für andere Immobilien (Büros, Lagerhallen usw.).
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 13. Februar 2023
