Diese Woche analysieren wir weitere Aspekte im Zusammenhang mit PRS-Investitionen und werden Ihnen daher im heutigen Artikel das Thema Mietverträge für Wohnräume in PRS-Investitionen vorstellen.
Zunächst ist hervorzuheben, dass die einzig empfohlene Rechtsform für Mietverträge bei Investitionen in Wohnraum vom Typ PRS ein institutioneller Mietvertrag für Wohnräume ist, der erst 2017 in das polnische Rechtssystem eingeführt wurde und in den Artikeln 19f-19j des Gesetzes vom 21. Juni über den Schutz der Mieter, die kommunalen Wohnungsressourcen und die Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches (im Folgenden „ OchrLok “ genannt) geregelt ist.
Ein gültiger institutioneller Mietvertrag bedarf der Schriftform. Gegenstand des Mietvertrags – eine Wohneinheit (die nicht zwingend eine eigenständige Einheit sein muss) – und die Miethöhe sind anzugeben. Dieser Vertrag kann nur für eine feste Laufzeit (unabhängig von der Dauer) abgeschlossen werden. Weitere Bestimmungen zur Ausgestaltung dieses Mietvertrags finden sich in Artikel 19f, Absätze 1 bis 3 des OchrLok-Gesetzes. Gemäß den Bestimmungen müssen die Vertragsparteien als Vermieter eine natürliche Person, eine juristische Person oder eine Organisationseinheit sein, die keine im Bereich der Vermietung von Räumlichkeiten tätige juristische Person ist, und als Mieter eine natürliche Person.
Es ist außerdem hervorzuheben, dass einem institutionellen Mietvertrag eine notarielle Urkunde beigefügt werden muss, die die Erklärung des Mieters über seine Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung und seine Verpflichtung zur Räumung und Rückgabe der Räumlichkeiten enthält. Diese Erklärung ist ein obligatorischer Anhang zu einem institutionellen Mietvertrag. Fehlt dieser Anhang, gilt der Vertrag als Standardmietvertrag. Darüber hinaus muss diese Erklärung den Anforderungen von Artikel 777 § 1 Nr. 4 der Zivilprozessordnung entsprechen und eine Bestätigung des Mieters enthalten, dass er keinen Anspruch auf Sozialwohnungen hat. Die Nichteinhaltung dieser Anforderungen führt zur Unwirksamkeit des Rechtsakts und zur Verpflichtung, einen Räumungsbeschluss zu erwirken, was mehrere Monate dauern kann. Während dieser Zeit erwirtschaftet das Mietobjekt nicht die erwarteten Mieteinnahmen, was zwar eine Eintreibung der Schulden durch den Vermieter ermöglicht, jedoch zeitaufwändige Gerichts- und Gerichtsvollzieherverfahren erfordert.
Der Abschluss eines wirksamen Mietvertrags für institutionelle Räumlichkeiten beinhaltet die Möglichkeit der Mieterhöhung gemäß den im Vertrag festgelegten Bedingungen (Art. 19h Abs. 2 OchrLok), die vertragliche Regelung des Einzugs der Miete und anderer Gebühren (Art. 19h Abs. 1 OchrLok) sowie die vertragliche Definition der Kündigungsgründe durch den Vermieter. Gleichzeitig behält sich der Vermieter das Recht vor, den Vertrag in den in Art. 11 Abs. 2 Nr. 1-3 OchrLok genannten Fällen fristlos zu kündigen, insbesondere bei vertragswidriger Nutzung der Räumlichkeiten oder deren Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters.
Andere Mietverträge, wie z. B. Gelegenheitsmietverträge und Mietverträge, die vollständig dem OchrLok unterliegen, erfüllen nicht die Anforderungen der PRS-Investition. Bei Gelegenheitsmietverträgen kann der Vermieter ausschließlich eine natürliche Person sein, die keiner gewerblichen Tätigkeit nachgeht. Ein vollständig dem OchrLok unterliegender Mietvertrag ist hingegen zu starr und schützt die Interessen des Vermieters nicht ausreichend. Dies liegt unter anderem an dem komplizierten und formalistischen Verfahren für Mieterhöhungen und Kündigungen sowie der Notwendigkeit, im Falle der Kündigung und der Weigerung des Mieters, die Räumlichkeiten zu räumen, einen Räumungsbeschluss zu erwirken.
Im nächsten Artikel werden wir die Gesetzesänderungen vorstellen, die im letzten Monat vorgenommen wurden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 26. September 2022
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