Stellen Sie sich vor, seit Jahrzehnten stehen Strommasten oder unterirdische Leitungen auf Ihrem Grundstück, ohne dass jemals jemand dafür bezahlt hat – und trotzdem hören Sie, dass alles „durch Ersitzung erworben“ wurde? Das Urteil des Verfassungsgerichts vom 2. Dezember 2025 im Fall P 10/16 hat genau diese Vorgehensweise verworfen und festgestellt, dass die Nutzung der „inhaltlich einer Übertragungsdienstbarkeit entsprechenden“ Grunddienstbarkeit, die von Übertragungsunternehmen oder dem Finanzministerium durch Ersitzung erworben wurde, verfassungswidrig ist. Für viele Grundstückseigentümer ist dies das erste klare Signal seit Jahren, dass sie der „unentgeltlichen“ Nutzung ihrer Grundstücke im Namen von Unternehmensinteressen nicht länger zustimmen müssen.
Wann ist es sinnvoll zu handeln und warum sollte man nicht zögern?
Nach dem Urteil des Verfassungsgerichts sollten Grundstückseigentümer mit Übertragungsanlagen ihre Situation schnellstmöglich überprüfen – sowohl im Hinblick auf mögliche finanzielle Ansprüche als auch auf die Möglichkeit, bestehende Urteile oder Vereinbarungen abzuändern. In vielen Fällen werden verfahrensrechtliche Fristen im Zusammenhang mit der Wiederaufnahme von Verfahren, dem Ablauf von Ansprüchen und neuen, vom Gericht als notwendig erachteten Gesetzesänderungen von entscheidender Bedeutung sein.
Dieses Urteil ist ein seltener Moment, in dem das Gesetz tatsächlich zugunsten von Grundstückseigentümern und nicht von Großunternehmen ausschlägt – es lohnt sich, diese Chance zu nutzen, bevor sich die Lage unter den neuen Regeln wieder stabilisiert. Stehen Masten, Kabel oder Rohre seit Jahren auf Ihrem Grundstück und hat Ihnen niemand für die Nutzung des Landes bezahlt? Dann kontaktieren Sie unsere Kanzlei: Wir analysieren Ihre Möglichkeiten, entwickeln eine Strategie und helfen Ihnen, das abstrakte Urteil des Verfassungsgerichts in konkrete, greifbare Vorteile umzusetzen.
Was änderte das Urteil des Verfassungsgerichts?
Das Verfassungsgericht erklärte eine Auslegung von Artikel 292 in Verbindung mit Artikel 285 §§ 1-2 des Bürgerlichen Gesetzbuches für verfassungswidrig. Diese Auslegung erlaubte es einem Unternehmer oder dem Finanzministerium, vor dem 3. August 2008 anzunehmen, dass eine Dienstbarkeit, die inhaltlich einer Übertragungsdienstbarkeit entsprach, durch Ersitzung ohne Enteignungsbeschluss und ohne Entschädigung des Eigentümers erworben werden konnte. Das Gericht stellte fest, dass diese Praxis den verfassungsrechtlichen Schutz des Eigentums (insbesondere Artikel 21 und 64 der Verfassung) im Zusammenhang mit dem Grundsatz der verhältnismäßigen Beschränkung individueller Rechte (Artikel 31 Absatz 3 der Verfassung) verletzt.
Was bedeutet das für Grundstückseigentümer?
Das Urteil des Verfassungsgerichts eröffnet vor allem die Möglichkeit, die Argumentation anzufechten, dass ein Geschäftsinhaber das Recht zur Nutzung Ihres Grundstücks „erworben“ habe, als das Gesetz noch keine Leitungsrechte kannte. Wenn Ihr Grundstück durch eine Strom-, Gas-, Wasser- oder Abwasserleitung belastet ist und der Geschäftsinhaber sich zuvor auf Ersitzung berufen hat, könnte seine Rechtsposition heute deutlich schwächer sein.
Für Eigentümer – oft Privatpersonen, denen jahrelang gesagt wurde, „das sei nun mal so und man könne nichts daran ändern“ – bietet sich hier die Gelegenheit, eine angemessene Entschädigung für die Dienstbarkeit zu erhalten oder ihr Verhältnis zum Unternehmen durch eine vertragliche Übertragungsdienstbarkeit zu verbessern. Medien und Experten weisen darauf hin, dass die Folgen des Urteils Millionen von Grundstücken betreffen könnten, auf denen Übertragungsanlagen ohne klar geregelte Eigentumsverhältnisse und ohne Entschädigung errichtet wurden.
Wie kann unsere Anwaltskanzlei Ihnen helfen?
In solchen Fällen ist es entscheidend, fundierte Kenntnisse der aktuellen Rechtsprechung des Verfassungsgerichts, des Obersten Gerichtshofs und der ordentlichen Gerichte mit einer pragmatischen Herangehensweise an Verhandlungen mit Übertragungsnetzbetreibern zu verbinden. Unsere Kanzlei übernimmt sowohl die juristische Analyse als auch alle Formalitäten, sodass sich der Eigentümer auf seine Geschäftsentscheidungen konzentrieren kann, anstatt sich mit Streitigkeiten mit großen Infrastrukturunternehmen auseinanderzusetzen.
Unsere Unterstützung kann insbesondere Folgendes umfassen:
- Prüfung des Rechtsstatus des Grundstücks – Überprüfung, ob die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist, auf welcher Grundlage der Unternehmer das Grundstück nutzt, welche Verwaltungsentscheidungen oder Vereinbarungen vorliegen und wo Lücken bestehen.
- Beurteilung, ob der Unternehmer sich tatsächlich auf Ersitzung berufen kann – unter Berücksichtigung des Urteils des Verfassungsgerichts P 10/16, der aktuellen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs und der Daten der Installation der Geräte sowie von Änderungen der Vorschriften.
- Vorbereitung und Durchführung von Verhandlungen mit dem Unternehmen zur Festlegung einer entgeltlichen Übertragungsdienstbarkeit (z. B. einmalige Vergütung oder regelmäßige Leistungen) und zur Regelung der Zugangsregeln zu den Anlagen, um den Streit gütlich und schnell beizulegen.
- Vertretung vor Gericht in Fällen, die die Begründung von Übertragungsdienstbarkeiten gegen Entgelt oder die Entgeltzahlung für die nichtvertragliche Nutzung von Grundstücken betreffen,
- Analyse der Möglichkeit der Wiederaufnahme abgeschlossener Verfahren, in denen das Gericht zuvor den Ersitzungsbesitz einer Dienstbarkeit „mit einem Inhalt, der einer Übertragungsdienstbarkeit entspricht“, anerkannt hatte, unter Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Grundsätze hinsichtlich der zeitlichen Auswirkungen von Urteilen des Verfassungsgerichts.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 4. Dezember 2025.
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