Wie bereits letzte Woche angekündigt, werden wir heute über die neue Einrichtung des Entwicklergarantiefonds sprechen, die im Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und den Entwicklergarantiefonds („Neues Entwicklergesetz“) vorgesehen ist.
Zunächst möchten wir Sie darüber informieren, dass das Gesetz zur Neuen Entwicklung vom Präsidenten der Republik Polen unterzeichnet wurde, aber noch nicht im Gesetzblatt veröffentlicht wurde.
Letzte Woche ( Nr. 55 ) wiesen wir darauf hin, dass der Gesetzgeber zwei Käuferschutzmaßnahmen beibehalten hat: ein offenes und ein geschlossenes Treuhandkonto für Wohnimmobilien. Zusätzlich wurde der Bauträgergarantiefonds („DFG“) eingeführt, in den Bauträger unabhängig von der gewählten Kontoart Beiträge einzahlen müssen. Gemäß Artikel 46 des Gesetzes über neue Bauvorhaben wird der DFG als separates Konto innerhalb des Versicherungsgarantiefonds (auch bekannt als „UFG“) geführt.
Beginnen wir mit der Mittelherkunft der DFG, denn neben den Zahlungen der Bauträger stammen die Mittel aus: (i) Zinsen auf Gelder, die auf einem separaten Bankkonto des Versicherungsgarantiefonds angesammelt sind, und Erträgen aus Einlagen von DFG-Geldern, (ii) Forderungen im Zusammenhang mit der unterlassenen Entscheidung des Insolvenzrichters über die Fortführung eines Bauvorhabens innerhalb von drei Monaten nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, (iii) Erlösen aus der Befriedigung von Forderungen aus der Insolvenzmasse im Falle der Insolvenz des Bauträgers, (iv) Mitteln, die die UFG aus Darlehen und Krediten an die DFG erhält, (v) Erlösen aus der Befriedigung von Forderungen aus der Insolvenzmasse im Falle der Insolvenz des Bauträgers oder der Bank, (vi) Mitteln aus Darlehen und Krediten an die DFG und (vii) sonstigen Mitteln.
Darüber hinaus hat der Gesetzgeber die ordnungsgemäße Funktion des Versicherungsgarantiefonds (DFG) sichergestellt, einschließlich der Rückerstattung von Käuferzahlungen auf das offene Wohnungsbau-Treuhandkonto durch die Möglichkeit einer rückzahlbaren Finanzierung aus dem Versicherungsgarantiefonds (UFG). Bei einem Finanzierungsengpass im DFG kann der Versicherungsgarantiefonds dem DFG eine rückzahlbare Finanzierung zu Konditionen gewähren, die dem Zinssatz der vom UFG während eines bestimmten Zeitraums erhaltenen Einlagen entsprechen, wobei die Sicherheit und Liquidität der UFG-Gelder zu berücksichtigen sind. Die Höhe der vorgenannten rückzahlbaren Finanzierung darf jedoch 5 % des Wertes der gesetzlichen Einlagen des UFG-Fonds für einen Finanzierungszeitraum von bis zu einem Jahr nicht überschreiten.
Die Grundlage für die Inanspruchnahme der DFG-Garantie im Falle von Geldern, die sich gemäß Artikel 48 des Gesetzes über neue Bauvorhaben auf einem offenen Treuhandkonto für Wohnimmobilien ansammeln, ist unter anderem: (i) die Entscheidung des zuständigen Richters, mit der der Antrag des Insolvenzverwalters auf Zustimmung zur Durchführung der Investition in ein Bauvorhaben zurückgewiesen wird; (ii) die Entscheidung des zuständigen Richters, mit der die Zustimmung zum Rückzug von der weiteren Durchführung des Bauvorhabens erteilt wird, oder deren Rechtskraft; (iii) der Rücktritt des Käufers vom Bauvorhabenvertrag und das Versäumnis des Käufers, innerhalb von 30 Tagen nach Eingang der Rücktrittserklärung beim Bauträger eine Rückerstattung der für die Durchführung des Vertrags gezahlten Gelder zu erhalten; (iv) das Versäumnis des zuständigen Richters, innerhalb von drei Monaten nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens eine Entscheidung über die weitere Durchführung des Bauvorhabens zu treffen.
Die Mittel der DFG werden auch zur Rückzahlung von Krediten und Darlehen einschließlich Zinsen und sonstigen Kosten der Kredit- und Darlehensverwaltung, zur Deckung der Kosten im Zusammenhang mit Zahlungen der DFG sowie zur Deckung der Kosten der DFG-Verwaltung und der Ausgaben im Zusammenhang mit dem Erwerb von materiellen und immateriellen Vermögenswerten verwendet, die zur Erfüllung der Aufgaben der DFG eingesetzt werden.
Wichtig ist , dass die DFG-Zahlungsgarantie alle im Neubaugesetz enthaltenen Vereinbarungen abdeckt, die zwischen dem Bauträger und dem Käufer geschlossen wurden und auf deren Grundlage die Verpflichtung zur Zahlung von Beiträgen auf das Wohnungstreuhandkonto entsteht .
Das Gesetz über neue Entwicklungen legt jedoch vor allem die Grundlage für die Berechnung des DFG-Beitrags fest. Dieser ist im Falle der Umsetzung einer der im Gesetz genannten Vereinbarungen der Wert der vom Käufer auf das Wohnungstreuhandkonto geleisteten Zahlung oder, wenn der Bauträger eine Reservierungsgebühr gemäß dem abgeschlossenen Reservierungsvertrag überweist, der Wert der vom Bauträger geleisteten Zahlung.
Wie in Absatz 2 des Artikels 49 des Gesetzes über neue Entwicklungen festgelegt, ist die Prämie das Produkt aus dem Prozentsatz (der am Tag des Verkaufsbeginns von Wohnräumen oder Einfamilienhäusern im Rahmen eines bestimmten Entwicklungsprojekts oder einer Investitionsaufgabe gilt) und dem Wert der vom Käufer auf das Wohnungstreuhandkonto geleisteten Zahlung oder dem Wert der vom Bauträger geleisteten Zahlung, die die Reservierungsgebühr darstellt .
Der Gesetzgeber legte auch den Höchstprozentsatz , der die Grundlage für die Berechnung des DFG-Beitrags bildet und der folgende Betrag nicht überschreiten darf :
a) 1 % – im Falle eines offenen Treuhandkontos und
b) 0,1 % – im Falle eines geschlossenen Treuhandkontos
Der endgültige Prozentsatz wird durch eine Verordnung des für Bauwesen, Raumplanung und Entwicklung sowie Wohnungsbau zuständigen Ministers im Einvernehmen mit dem für Finanzinstitutionen zuständigen Minister, nach Konsultation des Versicherungsgarantiefonds und des Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz festgelegt.
Die Verpflichtung des Bauträgers zur Berechnung und Zahlung des DFG-Beitrags entsteht mit der Zahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto des Käufers bzw. – im Falle der Reservierungsgebühr des Bauträgers – an den Bauträger selbst . Diese Zahlung muss innerhalb von sieben Tagen nach den vorgenannten Zahlungen (durch den Käufer oder den Bauträger) erfolgen, spätestens jedoch vor der Auszahlung der Gelder an den Bauträger. Die Bank überweist den Beitrag anschließend innerhalb der darauffolgenden sieben Tage nach Zahlungseingang des Bauträgers, ebenfalls spätestens jedoch vor der Auszahlung der Gelder an den Bauträger.
Wichtig ist, dass der Beitrag des Bauträgers zum Entwicklungsfonds nicht rückzahlbar ist . Das bedeutet, dass der Bauträger, falls der Entwicklungsvertrag oder ein anderer Vertrag nach dem neuen Entwicklungsgesetz aus irgendeinem Grund gekündigt wird und dasselbe Objekt unter einen anderen Vertrag fällt, die Beiträge erneut entrichten muss.
Laut der vom Forschungsbüro der Sejm-Kanzlei erstellten „Bewertung der Auswirkungen der Bestimmungen im Regierungsentwurf zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern und zum Bauträgergarantiefonds“ haben die Verfasser zwei Extremszenarien hinsichtlich der Kostenträgerschaft für die Beitragspflichten der Bauträger zum Bauträgergarantiefonds angenommen: entweder die vollständige Kostenübernahme durch den Bauträger an den Verbraucher oder die Kostenübernahme durch den Bauträger selbst. Laut Forschungsbüro erhöht sich der Preis fertiggestellter Wohneinheiten um 0,3 % bis 0,6 % (basierend auf Daten von 2017), wenn die Bauträger die Kosten des Bauträgergarantiefonds an die Verbraucher weitergeben – abhängig von der Art des Treuhandkontos (offen oder geschlossen ). Bei Übernahme der Beitragskosten durch die Bauträger selbst steigen die Wohnungspreise nicht. Allerdings verringert sich dadurch die Rentabilität der Investition.
Unserer Ansicht nach wird die Einführung obligatorischer Beiträge an die DFG einer der Faktoren sein, die den weiteren Anstieg der Preise für Wohnimmobilien und Einfamilienhäuser beeinflussen. Es ist wichtig zu berücksichtigen, dass die vom Gesetzgeber eingeführte Regelung, die Käufer vor einer möglichen Insolvenz von Bauträgern schützen soll, letztlich zu einem Anstieg des Kaufpreises führen kann.
Die Bestimmungen des Gesetzes zur Einführung des Entwicklergarantiefonds treten 30 Tage nach Bekanntgabe des neuen Entwicklergesetzes in Kraft.
Die Beitragspflicht entsteht jedoch erst mit dem Inkrafttreten des neuen Entwicklungsgesetzes. In der nächsten Mitteilung werden wir Ihnen die Übergangsbestimmungen erläutern.
Diese Woche veröffentlichen wir außerdem unsere abschließenden Dankesworte an die Mitwirkenden unserer Serie. Unser herzlicher Dank gilt Patrycja Zalewska, Jakub Wierzejski und Karolina Nałęcz, die, obwohl sie nicht mehr mit uns zusammenarbeiten, maßgeblich zum Inhalt der veröffentlichten Artikel beigetragen haben.
