Wie bereits erwähnt, hat der Sejm das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds (das „ Neue Bauträgergesetz “) verabschiedet, das noch der Unterschrift des polnischen Präsidenten bedarf. Heute werden wir die Änderungen hinsichtlich der Immobilienannahme besprechen.
Nach dem Gesetz über neue Bauvorhaben (New Development Act) setzt die Übertragung von Rechten aus dem Bauvertrag und anderen unter das Gesetz fallenden Verträgen weiterhin die Abnahme der Wohnung oder des Einfamilienhauses durch den Käufer voraus . Diese Abnahme erfolgt nach rechtskräftiger Erteilung der Nutzungsgenehmigung oder nach Ablauf der Frist für die Einlegung eines Widerspruchs gegen die Fertigstellungsanzeige des Einfamilienhauses. Die Pflichten des Bauträgers variieren je nach Vertragsart geringfügig.
Bei jedem Vertrag gemäß dem neuen Baugesetz erfolgt die Abnahme im Beisein des Käufers. Wie bisher wird im Anschluss an die Abnahme ein Bericht erstellt, in dem der Käufer etwaige Mängel der Wohnung oder des Einfamilienhauses vermerken kann. Das neue Baugesetz schreibt ausdrücklich vor, dass der Bericht Folgendes dokumentieren muss: (i) Ablehnung der Abnahme bei eines erheblichen Mangels , (ii) die Anerkennung eines erheblichen Mangels durch den Bauträger oder (iii) die Weigerung des Bauträgers, einen erheblichen Mangel anzuerkennen .
Die nachstehend erörterten Bestimmungen gelten ihrerseits nur für Entwicklungsvereinbarungen ( Nr. 50 ) und Vorvereinbarungen nach dem Entwicklungsgesetz ( Nr. 51 ).
Darüber hinaus ist der Bauträger verpflichtet, den Käufer innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Berichts über die Anerkennung von Mängeln bzw. die Ablehnung der Mängelanerkennung sowie die Gründe für diese Ablehnung zu informieren. Neu hinzugekommen ist die Anforderung, dass dies schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger erfolgen muss . Die neuen Bestimmungen legen eindeutig fest, dass die Mängel als anerkannt gelten, wenn der Bauträger den Käufer nicht innerhalb von 14 Tagen über die Anerkennung von Mängeln bzw. die Ablehnung der Mängelanerkennung sowie die Gründe für diese Ablehnung . Dieser Grundsatz leitet sich auch aus den allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ab.
Die neue Bestimmung – Artikel 41, Absatz 6 – besagt, dass der Bauträger verpflichtet ist, festgestellte Mängel an einer Wohneinheit oder einem Einfamilienhaus innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung des Berichts zu beheben. Sollte der Bauträger die Mängel trotz Anwendung der gebotenen Sorgfalt nicht innerhalb dieser Frist beheben, muss er (anstatt wie bisher frei festlegen zu können) eine neue Frist zur Mängelbeseitigung setzen und die Verzögerung begründen. Beide Änderungen begründen klare Verpflichtungen für den Bauträger. Darüber hinaus wurde die Bestimmung hinzugefügt, dass diese Frist dem Käufer keine „unangemessenen Unannehmlichkeiten“ bereiten darf. Die Praxis und die Rechtsprechung werden zweifellos klären, was dieser Begriff genau bedeutet.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Käufer gemäß den neuen Bestimmungen dem Bauträger eine neue Frist zur Mängelbeseitigung setzen muss . Das Gesetz sieht keine Mindestfrist vor, doch sollten solche Fristen realistisch sein, damit die Mängel innerhalb des festgelegten Zeitraums behoben werden können. Verstreicht diese Frist erfolglos, kann der Käufer die Mängel auf Kosten des Bauträgers beheben. Wie bereits erwähnt, benötigt der Käufer für die sogenannte Ersatzleistung keine weitere Zustimmung oder gerichtliche Genehmigung. Wir hoffen, dass diese Bestimmung nicht missbraucht wird, da solche Situationen zu zahlreichen potenziellen Rechtsstreitigkeiten führen könnten.
Besonders wichtig ist, dass das Gesetz über neue Bauvorhaben dem Käufer ausdrücklich das Recht einräumt, die Annahme der Immobilie zu verweigern, wenn sich bei der Abnahme herausstellt, dass das Wohngebäude oder das Einfamilienhaus einen erheblichen Mangel aufweist und der Bauträger diesen im Gutachten nicht anerkennt .
Gemäß dem Gesetz über neue Bauvorhaben vereinbaren Bauträger und Käufer im Falle einer Ablehnung der Abnahme einer Immobilie aufgrund eines erheblichen Mangels eine neue Frist zur Mängelbeseitigung vor der zweiten Abnahme. Wird die Immobilie auch bei der zweiten Abnahme aufgrund eines erheblichen Mangels abgelehnt, muss der Käufer ein Sachverständigengutachten vorlegen. Dieses Gutachten ist innerhalb eines Monats nach der wiederholten Ablehnung anzufordern. Stellt das Gutachten einen erheblichen Mangel fest, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten; die Kosten für die Erstellung des Gutachtens trägt in diesem Fall der Bauträger. Stellt das Gutachten hingegen fest, dass kein oder kein erheblicher Mangel vorliegt, trägt der Käufer die Kosten für die Erstellung des Gutachtens. Die Kosten für die Erstellung des Gutachtens sind spätestens zum Zeitpunkt des Abschlusses des Eigentumsübertragungsvertrags zu begleichen.
Wir weisen außerdem darauf hin, dass das Gesetz über neue Bauvorhaben auch die Folgen der Nichtbehebung von im Abnahmeprotokoll gemeldeten Mängeln regelt, falls lediglich eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen wird Punkt 52 besprochenen Kaufverträge ), ist der Bauträger verpflichtet, die doppelte Reservierungsgebühr zurückzuerstatten.
Wie bisher hat der Bauträger das Recht, vom Bauträgervertrag und anderen durch die Bestimmungen des New Development Act geregelten Verträgen zurückzutreten, wenn der Käufer trotz zweier schriftlicher Aufforderungen im Abstand von mindestens 60 Tagen nicht zur Abnahme des Grundstücks oder Hauses erscheint, es sei denn, das Nichterscheinen des Käufers ist auf höhere Gewalt zurückzuführen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Abnahmeverfahren für Wohneinheiten oder Einfamilienhäuser nach dem Neubaugesetz an Bedeutung gewinnt und dem Käufer zusätzliche Rechte einräumt – was für Bauträger potenziell gefährlich sein kann. Zu diesen Rechten gehören: (i) das Recht des Käufers, Mängel auf Kosten des Bauträgers beseitigen zu lassen, wenn dieser die im Gesetz festgelegten Fristen für die Reparaturen nicht einhält; (ii) das Recht des Käufers, im Falle eines erheblichen Mangels vom Bauvertrag oder den nach dem Baugesetz bindenden Verträgen zurückzutreten. Daher ist es wichtig, die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten durch die beauftragten Firmen vor der Abnahme durch den Käufer zu überprüfen.
Nächste Woche werden wir Ihnen die Verpflichtungen vorstellen, die Banken, die Treuhandkonten für Entwicklungsinvestitionen führen, gemäß dem New Development Act haben werden.
Heute Morgen möchten wir uns außerdem bei den folgenden Autoren bedanken, die uns regelmäßig dabei unterstützt haben, Sie mit Informationen aus der Welt des Baurechts zu versorgen. Unser Dank gilt der Rechtsberaterin Adrianna Kobylarczyk sowie den erfahrenen Anwälten Paulina Chołoniewska und Piotr Tobolski für ihre Zeit und ihre aufschlussreichen Analysen.
Wir laden Sie herzlich zu unserem kommenden Webinar „ Investitionen in landwirtschaftliche Flächen “ ein. Darin erläutern wir unter anderem, was landwirtschaftliche Flächen sind und wann sie ihren Status verlieren. Wir informieren Sie über das Verfahren zur Umwidmung landwirtschaftlicher Flächen und die damit verbundenen Gebühren. Abschließend gehen wir auch auf die Entwicklung von Siedlungsflächen ein.
Wir laden Sie herzlich ein am Dienstag, den 15. Juni 2021, um 10:00 Uhr.
