Im nächsten Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für Bauvorhaben“ möchten wir die Unterschiede zwischen einem lokalen Entwicklungsplan (MPZP) und einer Baugenehmigung (WZ) erläutern. Beide spielen eine wichtige Rolle bei der Gestaltung unseres Umfelds, doch die Gültigkeit eines MPZP verhindert die Erteilung einer Baugenehmigung.
Lokaler Entwicklungsplan
Zur Erinnerung: Ein örtlicher Raumordnungsplan ist ein von der Gemeinde erlassenes Kommunalgesetz und gilt daher nur innerhalb seines Gebiets. Er legt unter anderem Zweck und Art der Landnutzung, den Standort öffentlicher Investitionen, Entwicklungsparameter sowie Grundsätze des Umwelt-, Landschafts- und Kulturerbeschutzes fest und ist für alle Eigentümer und Nutzer von Grundstücken in seinem Geltungsbereich verbindlich. Der örtliche Raumordnungsplan bleibt so lange in Kraft, bis er durch einen neuen Beschluss geändert oder aufgehoben oder (ganz oder teilweise, wie oben erläutert) für ungültig erklärt wird. #261).
Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen
Ein Bebauungsbeschluss wird erlassen, wenn für ein bestimmtes Grundstück kein Bebauungsplan vorliegt. Im Gegensatz zum Bebauungsplan handelt es sich hierbei um eine Verwaltungsentscheidung des Bürgermeisters oder Stadtpräsidenten, die dem Antragsteller für das im Antrag genannte Grundstück zugestellt wird. Mit einem Bebauungsbeschluss werden die Möglichkeiten und Bedingungen für die Bebauung eines Grundstücks auf Grundlage des sogenannten „Grundsatzes der guten Nachbarschaft“ festgelegt. Dies beinhaltet eine Analyse der Umgebung des Grundstücks, um sicherzustellen, dass die neue Bebauung nicht wesentlich vom Charakter der bestehenden Bebauung abweicht.
Die Notwendigkeit, eine Baugenehmigung einzuholen, entsteht auch dann, wenn das Grundstück nicht unter einen lokalen Raumordnungsplan (MPZP) fällt und der Antragsteller beispielsweise ein Gebäude oder ein anderes Bauwerk errichten oder erweitern, die Nutzung des Bauwerks oder eines Teils davon ändern oder andere Bauarbeiten durchführen möchte, die zu einer Änderung der Landnutzung führen könnten.
Ab dem 16. September 2025 ist eine Zoneneinteilungsentscheidung so lange gültig, bis ein lokaler Bebauungsplan für das Grundstück verabschiedet oder die Entscheidung geändert wird. Zoneneinteilungsentscheidungen, die nicht vor dem 1. Januar 2026 rechtskräftig werden, sind jedoch nur fünf Jahre gültig. Nach Ablauf dieser Frist erlischt die Entscheidung kraft Gesetzes, und der Investor, der keine Baugenehmigung erhalten hat, muss das Verfahren zur Beantragung einer Zoneneinteilungsentscheidung für das Grundstück erneut durchlaufen.
Örtlicher Entwicklungsplan und Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen – die wichtigsten Unterschiede
Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei lokalen Raumordnungsplänen in der Regel um Dokumente, die für ein bestimmtes Gebiet einer Gemeinde oder mitunter sogar für die gesamte Gemeinde gelten. Ein Bebauungsplanbeschluss hingegen ist ein Verwaltungsakt, der für ein vom Investor bestimmtes Grundstück erlassen wird (wobei er sich nicht auf ein einzelnes Grundstück oder gar das Grundbuch beschränkt).
Der grundlegende Unterschied zwischen der MPZP- und der WZ-Entscheidung liegt in ihrer Hierarchie im Rechtssystem – wenn in einem bestimmten Gebiet ein lokaler Raumordnungsplan in Kraft ist, ist es unmöglich, eine Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen zu erhalten.
Die Situation wird komplizierter, wenn nach Erteilung einer Baugenehmigung ein lokaler Raumordnungsplan für das Gebiet, in dem sich das Grundstück befindet, verabschiedet wird. In diesem Fall gilt Folgendes:
- Der Investor erhielt keine endgültige Baugenehmigung – die Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde bleibt nur dann in Kraft, wenn ihre Bestimmungen nicht mit den Bestimmungen des MPZP unvereinbar sind.
- Der Investor hat eine endgültige Entscheidung über die Baugenehmigung erhalten – die Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde bleibt auch dann in Kraft, wenn sie mit dem MPZP unvereinbar ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der örtliche Raumordnungsplan (MPZP) Vorrang vor Bauentscheidungen hat. Die Verabschiedung eines örtlichen Raumordnungsplans (ZDP) für ein bestimmtes Gebiet schließt nicht nur die Erteilung neuer Bauentscheidungen aus, sondern kann auch bereits getroffene Entscheidungen aufheben. Die aktuellen Veränderungen in der Raumplanung deuten klar auf eine schrittweise Verlagerung von Bauentscheidungen hin zu örtlichen Raumordnungsplänen hin, mit dem Ziel einer nachhaltigeren Raumentwicklung.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 15. September 2025
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