Im nächsten Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für Bauvorhaben“, der im Oktober erscheint, möchten wir die Beziehung zwischen dem örtlichen Bebauungsplan (ZDP) und der Baugenehmigung (BDP) in Übergangssituationen beleuchten. Wir beschreiben hier drei Situationen, in denen eine Diskrepanz zwischen dem erlassenen und dem genehmigten BDP auftreten kann:
- Eine Situation, in der der Investor bereits eine PnB auf der Grundlage der Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen und die Grundstücksentwicklung ( WZ ) erhalten hat und der Gemeinderat anschließend den MPZP verabschiedet hat.
- Eine Situation, in der sich die Bestimmungen des örtlichen Raumordnungsplans nach Erlass des noch nicht endgültigen oder noch im Genehmigungsverfahren befindlichen Bebauungsplans ändern,
- Eine Situation, in der der Investor nach Inkrafttreten des MPZP den auf der Grundlage des WZ oder des alten lokalen Plans ausgestellten PnB ändern möchte.
Einer der Grundprinzipien von Artikel 16 der Verwaltungsgerichtsordnung ist die Rechtskraft endgültiger Verwaltungsentscheidungen . Das bedeutet, dass eine Baugenehmigung, die vor Inkrafttreten des neuen Bebauungsplans rechtskräftig wurde, durch eine Planänderung weder Gültigkeit noch Durchsetzbarkeit behält . Der Investor behält das Recht, das Projekt gemäß der genehmigten Bauplanung umzusetzen, selbst wenn die Bestimmungen des neuen Bebauungsplans damit im Widerspruch stehen . In einem solchen Fall kann die Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung aufgrund der Verabschiedung eines neuen Bebauungsplans weder widerrufen noch ändern. Dieser Grundsatz gilt sowohl für Baugenehmigungen, die auf Grundlage des ursprünglichen Bebauungsplans erteilt wurden, als auch für solche, die auf Grundlage eines später geänderten Bebauungsplans erteilt wurden.
Anders verhält es sich, wenn zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Flächennutzungsplans die Baugenehmigung noch nicht rechtskräftig erteilt ist – beispielsweise aufgrund eines laufenden Einspruchsverfahrens. In diesem Fall ist die zuständige Behörde zweiter Instanz (der Woiwode) verpflichtet, die Angelegenheit unter Berücksichtigung des neuen Flächennutzungsplans und der geltenden Rechtslage zu entscheiden . Dies kann zur Aufhebung der Entscheidung und zur Ablehnung des Bauantrags führen, wenn das Vorhaben nicht mit dem neuen Flächennutzungsplan vereinbar ist. „Diese Auffassung beruht auf dem Grundsatz der Rechtzeitigkeit, der im Rechtsgrundsatz verankert ist, der unter anderem in Art. 6 der Verwaltungsgerichtsordnung zum Ausdruck kommt und sowohl für die erst- als auch für die nachgeordneten Behörden gilt“, so führte unter anderem das Verwaltungsgericht Krakau diese Frage in seinem Urteil vom 21. Juni 2024 (Az.: II SA/Kr 553/24) aus.
Ist der örtliche Raumordnungsplan zwar verabschiedet, aber aufgrund von Gesetzesvakanz , bedeutet dies, dass er noch nicht gültig ist und die Behörden daher keine darauf basierenden Entscheidungen treffen können. Ein solcher Plan kann keine Rechtsgrundlage für die Ablehnung eines Bauvorhabens darstellen. Die Meinungen zu diesem Thema gehen jedoch auseinander, und es besteht Interpretationsspielraum.
Es ist wichtig zu beachten, dass, wenn ein Investor eine Baugenehmigung auf Grundlage einer Zoneneinteilungsentscheidung erhalten hat und diese nach Inkrafttreten des neuen Flächennutzungsplans ändern möchte, die Behörde die Vereinbarkeit der geplanten Änderung mit dem bestehenden Flächennutzungsplan prüft . Der Schutz erworbener Rechte erstreckt sich nämlich nicht auf neue oder geänderte Rechte. Eine Änderung der Genehmigung ist daher nur möglich, soweit die Investition mit dem aktuellen Plan vereinbar bleibt. Diese Auffassung wird durch Urteile des Obersten Verwaltungsgerichts, insbesondere II OSK 445/16, gestützt: „Eine Baugenehmigung und somit auch eine Entscheidung über deren Änderung muss mit dem Flächennutzungsplan und, falls kein Flächennutzungsplan existiert, mit der Zoneneinteilungsentscheidung vereinbar sein.“ Im selben Urteil stellte der Oberste Verwaltungsgerichtshof jedoch fest, dass „ bei der etappenweisen Durchführung eines Bauvorhabens der Schutz der aus der Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen erworbenen Rechte des Investors, einschließlich derjenigen, die als Wirkung eines öffentlichen Versprechens zu verstehen sind, so gewährleistet ist, dass der Investor zu Beginn der Durchführung einer solchen Investition eine Baugenehmigung erhält, die den Bauplan einschließlich des Grundstücks- oder Gebietsentwicklungsplans für das gesamte Projekt genehmigt, was bedeutet, dass der Investor erstens innerhalb des in diesem Plan festgelegten Umfangs die Investition durchführen kann und zweitens innerhalb desselben Umfangs gemäß Artikel 65 Absatz 2 des Gesetzes über Raumplanung und -entwicklung der Ablauf der Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen nicht erklärt werden kann.“
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der örtliche Bebauungsplan zweifellos entscheidend für die Erteilung einer Baugenehmigung ist, insbesondere während des Genehmigungsverfahrens, aber auch nach deren Erteilung. Daher lohnt es sich, die Entwicklungen im Bebauungsplanbereich Ihres Grundstücks im Auge zu behalten, insbesondere wenn Sie Investitionspläne haben.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 20. Oktober 2025
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