Heute möchten wir die praktischen Herausforderungen aufzeigen, denen ein Investor bei der Beantragung einer Baugenehmigung auf Grundlage des geltenden örtlichen Bebauungsplans (MPZP oder „örtlicher Bebauungsplan“) begegnen kann. Die bloße Existenz eines solchen Bebauungsplans für ein bestimmtes Gebiet ist natürlich positiv zu bewerten. Manchmal können jedoch unpräzise Inhalte oder, schlimmer noch, eine falsche Auslegung zu erheblichen Schwierigkeiten bei der Umsetzung des geplanten Investitionsvorhabens führen.
Eines der wichtigsten Probleme im Zusammenhang mit dem besprochenen Thema ist die strikte Auslegung der Bestimmungen des örtlichen Raumordnungsplans durch die Bauaufsichtsbehörde. Dies betrifft zumeist die technische Infrastruktur oder die Straßeninfrastruktur, die im Rahmen des Bauprojekts realisiert wird. Beispiele hierfür sind Bestimmungen im örtlichen Raumordnungsplan, die vorschreiben, dass Verkehrsdienstleistungen über eine bestimmte Straße erbracht werden oder dass Abwasser über ein genau definiertes Netz zu einer bestimmten Kläranlage abgeleitet wird.
Es kann jedoch vorkommen, dass aus praktischen Gründen die Anbindung einer bestimmten Investition an eine bestimmte Straße schwierig ist oder dass das Abwasser- und Wasserversorgungsnetz noch nicht vorhanden ist und dessen Fertigstellungstermin ungewiss ist. Aus solchen profanen Gründen kann eine Investition auf einem bestimmten Grundstück jahrelang blockiert sein, obwohl der örtliche Bebauungsplan die Entwicklung bestimmter Projekte in diesem Gebiet zulässt. Zur Verteidigung solcher Lösungen argumentiert die MPZP, dass dies der räumlichen Ordnung und dem Naturschutz dient und dass all dies in die Zuständigkeit der jeweiligen Gemeinde – der sogenannten Planungsbehörde – fällt.
Die Ämter weisen häufig darauf hin, dass sie an den Inhalt des lokalen Bebauungsplans gebunden sind und prüfen gemäß den Vorschriften, d. h. Artikel 35 des Baugesetzes, die Übereinstimmung des Projekts unter anderem mit dem lokalen Raumordnungsplan. Wenn der Investor die Bestimmungen in Frage stellt, kann er den Inhalt durch Einreichung einer Beschwerde beim Verwaltungsgericht anfechten (was jedoch das Verfahren zur Erlangung einer Baugenehmigung um die folgenden Jahre verlängert).
Bei dieser strengen Auslegung übersehen Verwaltungsbehörden oft, dass in solchen Angelegenheiten häufig gesetzliche Bestimmungen Anwendung finden, die in der Hierarchie der Rechtsakte über den lokalen Bebauungsplänen stehen. Indem sich die Behörde auf den lokalen Raumordnungsplan stützt, ignoriert sie somit die Anwendung der gesetzlichen Bestimmung. Beispielsweise legt das Straßengesetz das Verfahren für den Bau einer Zufahrtsstraße fest und regelt damit, wie ein bestimmtes Bauvorhaben an eine öffentliche Straße angeschlossen werden muss. Im Bereich der Wasser- und Abwasserinfrastruktur hingegen legen das Baugesetz und seine Durchführungsbestimmungen – die Regelungen zu den technischen Anforderungen an Gebäude und deren Standort – eindeutig fest, dass bei Unmöglichkeit eines Netzanschlusses alternative Lösungen wie Klärgruben genutzt werden können.
Die obigen Beispiele verdeutlichen das Prinzip: Die zuständige Bauaufsichtsbehörde sollte auch gesetzliche Bestimmungen berücksichtigen, die häufig alternative Lösungen zu den in den Bebauungsplänen festgelegten vorsehen. Eine korrekte Auslegung des Gesetzes genügt daher, um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden und zu verhindern, dass der Investor die Ergebnisse eines bestimmten lokalen Raumordnungsplans vor dem Verwaltungsgericht anfechten muss.
Wir stoßen zudem relativ häufig auf Schwierigkeiten bei der Erlangung von Baugenehmigungen für Immobilien, die laut Bebauungsplan in einer sogenannten Denkmalschutzzone liegen (was oft die Einholung einer Genehmigung durch den Denkmalpfleger erforderlich macht), aber selbst keine historischen Denkmäler sind, d. h. in keinem Denkmalregister eingetragen sind. Es ist anzumerken, dass sowohl das Baugesetz als auch das Denkmalschutzgesetz die Fälle, in denen für eine Baugenehmigung die Zustimmung des Denkmalpflegers einzuholen ist, genau festlegen. Denkmalschutzzonen sind in dieser Liste nicht enthalten. In solchen Fällen fällt es der Behörde oft schwer zu entscheiden, ob ein bestimmtes Bauvorhaben die Zustimmung des Denkmalpflegers erfordert, was häufig zu erheblichen Verzögerungen im Verfahren führt.
Es sei selbstverständlich darauf hingewiesen, dass die Antwort auf diese Frage sehr einfach ist. Von einem Investor kann nicht mehr verlangt werden, als das allgemein geltende Recht, d. h. die gesetzlichen Bestimmungen, vorschreiben. Da die gesetzlichen Bestimmungen keine Genehmigung erfordern, wenn ein Grundstück gemäß den Bestimmungen des Bebauungsplans in ein Naturschutzgebiet einbezogen wird, besteht keine Grundlage dafür, vom Investor eine Zustimmung zum Bauvorhaben mit dem Naturschutzbeauftragten zu verlangen.
Das gleiche Problem tritt auch dann auf, wenn ein örtlicher Bebauungsplan die Vorlage weiterer Gutachten oder Genehmigungen für die Bauplanung vorschreibt, die rechtlich nicht erforderlich sind. Beispiele hierfür sind die Verpflichtung zur Abstimmung der Bauplanung mit kommunalen Organisationseinheiten oder die Einholung zusätzlicher geologischer oder archäologischer Gutachten.
Ein weiteres Problem betrifft die in Bebauungsplänen häufig anzutreffenden Definitionen. Deren Inhalt kann von den gesetzlichen Definitionen abweichen, was zu Widersprüchen führt. In einem solchen Fall sollte die Verwaltungsbehörde selbstverständlich die gesetzliche Definition anwenden und die im Bebauungsplan enthaltene Definition außer Acht lassen, da diese sich aus der Rangfolge der Rechtsakte ergibt.
Es scheint, dass manche rechtliche Unstimmigkeiten zwischen „Gesetz“ und „örtlichem Bebauungsplan“ schwer zu beseitigen sind. Örtliche Bebauungspläne und die Raumplanung im Allgemeinen umfassen eine Vielzahl anwendbarer Gesetze. In solchen Fällen sollte die zuständige Behörde die Problematik identifizieren und die Bestimmungen des örtlichen Bebauungsplans im Einklang mit der systemischen Auslegung korrekt interpretieren.
Die heutige Meldung ist die letzte in einer Reihe von Mitteilungen zu lokalen Bebauungsplänen. Sollten Sie konkrete Fragen zum lokalen Bebauungsplan haben, kontaktieren Sie uns bitte direkt.
Nächste Woche werden wir uns die neuen Bestimmungen genauer ansehen, nämlich das Gesetz vom 16. Dezember 2020 über die Festlegung des Preises von Grundstücken oder Gebäuden im Preis von Immobilien, die aus dem kommunalen Grundbesitz verkauft werden, bekannt als das „Grundstücks-für-Land“-Gesetz.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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