Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ starten wir eine neue Reihe, die sich mit Investitionen im privaten Mietwohnungssektor (PRS) befasst. Wir möchten Ihnen zunächst grundlegende Informationen zu PRS-Investitionen und den Entwicklungsmöglichkeiten dieses Marktes in Polen geben.
Der Markt für privaten Mietwohnungen (PRS-Markt) ist allgemein der Markt für die institutionelle Anmietung von Räumlichkeiten durch professionelle Unternehmen, die in diesem Bereich geschäftlich tätig sind. Auf diesem Markt werden am häufigsten institutionelle Mietverträge abgeschlossen. Gemäß der Definition in Artikel 19f Absatz 1 des Gesetzes vom 21. Juni 2001 über den Schutz der Mieterrechte, die kommunalen Wohnungsressourcen und die Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches (in der geänderten Fassung) handelt es sich dabei um Wohnraummietverträge, die von einer natürlichen Person, einer juristischen Person oder einer Organisationseinheit, die keine juristische Person ist, die im Bereich der Vermietung von Räumlichkeiten geschäftlich tätig ist, abgeschlossen werden.
Derzeit basiert der PRS-Markt im Wesentlichen auf zwei Investitionsmodellen:
a. BTR (Build-to-Rent) – Bei diesem Modell wird eine Wohnimmobilie speziell für den Kauf durch eine einzelne Person errichtet, die sie anschließend in der Regel an einen auf die Vermietung von Immobilien spezialisierten Betreiber übergibt. Die Baufinanzierung übernimmt üblicherweise die erwerbende Person.
b. BTL (Buy-to-Let) – Dieses Modell beinhaltet den Bau einer Wohnimmobilie zum Weiterverkauf an kleine, private Investoren, die die erworbenen Einheiten vermieten.
Trotz erheblicher Unterschiede in der Eigentümerstruktur und den Finanzierungsmethoden verfolgen die oben genannten Modelle ein gemeinsames Ziel: den Aufbau eines Mietwohnimmobilien-Investments.
Sie haben wahrscheinlich bemerkt, dass das BTL-Modell dem polnischen Markt weitgehend ähnelt. Kleine Vermieter mit ein oder zwei Mietwohnungen sind in Polen das gängige Modell. Investitionen nach dem BTR-Modell zeichnen sich im Gegensatz zum aktuellen Mietmarkt in Polen durch ein breites Spektrum an Zusatzleistungen aus, wie z. B. Fitnessstudio, Fahrradabstellraum und Waschsalon. Solche Investitionen umfassen auch Gewerbeflächen, die das Mieterlebnis verbessern und möglichst viele potenzielle Mieter ansprechen sollen.
Investitionen in den Bau von Wohnungen zur institutionellen Vermietung sind spezielle Investitionen, die einen hohen Kapitaleinsatz erfordern. Daher empfiehlt es sich, bereits in den ersten Phasen der Investition mit professionellen Unternehmen zusammenzuarbeiten, die eine ordnungsgemäße Umsetzung von Anfang an bis zum Abschluss der institutionellen Mietverträge gewährleisten.
Derzeit befindet sich der Markt für private Mietwohnungen in Polen im Vergleich zu westeuropäischen Ländern noch in einem frühen Entwicklungsstadium und hat daher einen geringen Anteil am Mietwohnungsmarkt von etwa 1 %. Marktprognosen zufolge wird dieser Anteil jedoch voraussichtlich jährlich steigen.
In Polen herrscht weiterhin Wohnungsmangel, auch bei Mietwohnungen. Verschärft wurde dieser durch den Krieg in der Ukraine, der eine Massenmigration ukrainischer Staatsbürger nach Polen zur Folge hatte. Schätzungsweise leben derzeit über drei Millionen Ukrainer in Polen, die potenziell an einer Erweiterung des polnischen Mietwohnungsmarktes interessiert sind.
Die sinkende Kreditwürdigkeit der Polen aufgrund steigender Zinssätze zwingt sie, ihre Pläne hinsichtlich des Kaufs und der Anmietung einer Wohnung zu überdenken, was sich positiv auf die Entwicklung des privaten Mietwohnungsmarktes auswirken wird.
Enorme Wohnungsknappheit und steigende Zinssätze sind die Umstände, die wirtschaftliche Realitäten schaffen und enorme Investitionsmöglichkeiten auf dem PRS-Markt in Polen bieten.
Im nächsten Artikel werden wir Informationen zu Grundstücken für PRS-Investitionen präsentieren.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 6. September 2022
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